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买房不过户隐含着哪些巨大风险

买房不过户隐含着哪些巨大风险

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李某(买方)于2006年5月购买张某夫妻(卖方)的房子，房产证登记在张某夫妻名下，当时房子尚有贷款未还清，还在银行的抵押当中。

双方签订房屋买卖合同后，李某将46万元支付给张某，张某将房子交付给李某，此后李某便以张某的名义向银行归还贷款。到2011年底李某将42万多元的房贷还清，李某便向张某提出要求办理过户，可此时张某之妻因犯罪已到外地监狱服刑。

张某便对李某说：“房子卖给你了，房子你住着，房产证你拿着，我妻子在监狱，办过户很麻烦，过户以后再说吧，房子是你的了，你放心。”

李某也认为过户麻烦就同意了。2013年底张某之妻出狱，双方于2014年1月到市房地产管理局办理过户，此时李某才得知该房产已于2013年10月被法院查封，原因是张某因欠债80万元被债权人起诉至法院，法院应债权人提出的申请查封了该房产，桂林市房地产管理局因此拒绝办理房产过户。

李某前来要求我代理本案，因无法胜诉，我未接案。

本律师分析大家最为关切的三个问题：

1、李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效;

2、该房产在法律上的归属;

3、张某的债权人权利优先还是李某的权利优先。

关于合同的效力，李某与张某签订的房屋买卖合同自愿合法，合同有效。虽未办理过户手续，但不影响合同的效力。

关于房产的归属，即房产归谁所有，该房产属张某夫妻所有，不属李某所有。双方交易的标的物是不动产，根据规定，不动产物权经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。

由于双方转让房屋未办理所有权变更登记，因此李某虽支付了全部房款，且占有、使用房屋多年，但未取得房屋所有权，房屋仍属张某夫妻所有，法院的查封合法。

关于谁的权利优先，张某债权人的权利优先。既然房屋买卖合同有效，李某的权利为何不能优先呢因为李某依据合同取得的是债权，不是物权，该债权只是未设担保，也无司法保障的一般债权，而张某的债权人已向法院申请查封，其债权获得了司法保障，因此，张某的债权人享有优先于李某的权利。

如张某不还钱，判决生效后法院将拍卖该房屋使张某的债权人受偿。

我分析到此李某已欲哭无泪，痛心疾首。花费将近90万元，穷尽一生积蓄购买的房屋将要失去，作为律师，我为当事人深感惋惜，却已无能为力。

在法院查封前，李某有充分的时间去办理过户，但李某长达七年不去办理过户，才酿成今日无可挽回的后果。尽管当时房屋因抵押、张某之妻坐牢等原因过户确实麻烦，但并非不可为。

当日再麻烦，也远比今日损失殆尽好万倍。

以上的案例足以证明买房不过户隐含着巨大的风险，当事人仅仅凭借一份有效的合同，在未取得房屋所有权的情况下是保不住房子的。

当事人对法律知之甚少，常常对所面临的风险浑然不觉，一旦风险成为现实，买方就损失惨重。相同的案例已有很多，当事人千万不要为了省钱、怕麻烦不办理过户，更不要认为房子自己住着，卖方的房产证自己拿着就万无一失，因为这些都不能使买方取得房屋所有权。

虽然支付了几十万元，但法律并不认可你是房屋所权人，这其中的风险不言而喻。