购买单位福利房典型纠纷

律师观点分析

单位福利房是公司给予员工的一项福利,价格会相对便宜。不少人因此向单位职工购买福利分房，但通常因种种原因购买不成，那么纠纷来了：买卖合同是否有效？

房款是否可以退回？可否要求卖房者或中介支付违约金？笔者以亲办案例与您详细探讨。

本案原告通过中介向济宁本地某上市公司员工购买福利房，因该上市公司限制交易，房屋买卖未成。原告遂向中介主张解除合同，退还房款并支付违约金，中介退还了房款但拒绝支付违约金。

此时距原告支付房款时已两年之久，房市价格大幅上涨，中介的违约行为给原告造成损失。原告将中介诉至法院，经两审终审，法院支持了原告的诉讼请求，判决中介向原告支付合同价款30%的违约金。

山东省济宁市中级人民法院

民事判决书

(2020)鲁08民终6008号

上诉人（原审被告）：济宁市某房地产经纪有限公司。

上诉人（原审被告）：李A，女，1955年11月27日出生，汉族，济宁市某房地产经纪有限公司股东，住济宁市兖州区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：孙绪章，山东滋阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡某，男，1987年12月10日出生，汉族，住山东省汶上县。

委托诉讼代理人：王海珍，山东中昊律师事务所律师。

上诉人李A、济宁市某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人胡某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初1457号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李A、某公司上诉请求：依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：

1、本案案由定性为居间服务合同纠纷，依法应适用《合同法》第二十三章居间合同的相关法律规定，理由如下：根据被上诉人在诉状中的陈述，某公司成立于2017年10月24日是兖州本地一家专业从事房地产经纪、咨询、销售与策划的中介机构的表述，以及双方签订的《房屋订购协议》内容约定的双方权利义务，能够完整、清晰地证实某公司为本案被上诉人提供的是一种居间服务行为，被上诉人委托某公司，希望利用某公司的自身优势、便利条件有意向购买到月亮公司为内部员工开发的福利房一套，房屋位于XX都市。该居间服务的委托事项明确，代办事由清晰，协议双方是一种居间委托关系，某公司的义务，是促使被上诉人或被上诉人指定的人与月亮公司进行签约，签订商品房买卖合同后，某公司的义务即已履行完毕。否则，某公司也不会收取被上诉人26万元就能将房屋进行出售。而非对于合同涉及的房屋即位于X都市的房屋作为协议标的物进行转让。协议签订后，某公司本着房屋能够及时签约的目的收取被上诉人房屋订购款23万元。2019年8、9月份，因为X都市花园小区开发商明确规定：只有公司内部员工才有购房资格，他人均不能进行签约。对于该事实和购房资格的限制，被上诉人也明知。因被上诉人并非月亮集团公司内部员工，故无法对双方签订的房屋订购协议指定的X都市花远小区9号楼2单元902室的房恩与开发商签约。某公司及时将此事明确告知被上诉人后，将已收取的26万元房款退还给被上诉人。某公司并未对被上诉人造成任何实质上的经济损失。

2、关于订购协议无法履行的原因不在某公司。理由如下：第一，被上诉人不能与X都市花园小区开发商就该小区9号楼2单元902室的房屋进行签订书面的商品房买卖合同的原因是其本人资格身份所致，并非某公司的原因或因某公司存在过错所致。在知悉上述购房限制主体资格的条件规定后，上诉人某公司及时通知了被上诉人，并将收取的购房款全额退还给被上诉人，上诉人已履行合同法第四百二十五条的如实报告义务，某公司并没有给被上诉人造成任何的损失。第二，本案合同不能履行的原因在于开发商规定的对于房屋购房主体资格的限制性约定，客观上不能规则于本案任何一方，属于不能预见，不能避免的意外因素，属于不可抗力。因此，某公司不存在违约情形，不应承担违约责任。

3、本案诉讼过程中，上诉人某公司的股东情况发生变化，现某公司已变更为自然人投资或控股的有限责任公司，而非唯一自然人股东的有限公司。因此，基于以上新证据李A承担连带清偿责任没有事实依据和法律依据。综上，二上诉人认为，上诉人在协议履行过程中没有过错，不存在违约情况，协议无法继续履行是因不能归责于上诉人的客观情形，且某公司早已退还被上拆人全部购房款，因协议无法履行，并未导致被上诉人任何经济损失。被上诉人诉求没有事实依据，依法应予驳回。

被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

胡某向一审法院起诉请求：

1.判决被告某公司向原告支付违约金78000元；

2.李A对上述债务承担连带清偿责任；

3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年，原告看到被告员工郑某发布的月亮七区房产代销的消息后，意欲通过被告某公司购买月亮公司开发的月亮七区的一套住房，通过与被告某公司商谈，确定购买月亮七区9号楼2单元902室。2018年3月23日，原告与被告某公司签订了书面《房屋定购协议》，约定，“房屋转让名额总费用壹拾壹万元整，房屋首付款定金壹拾伍万元整，即总房款贰拾陆万元整。乙方（被告）保证将房屋《商品房买卖合同》更名到甲方（原告）指定人名下，与开发商签订《商品房买卖合同》即双方完成交易。乙方保证甲方购买上述房屋不存在第三方纠纷，如乙方未能将上述房屋转移到甲方指定人名下则视为乙方违约，乙方承担总房款（每逾期一日千分之三或总房款百分之三十的违约金）支付甲方，如甲方中途反悔房款转让费用不再退还。甲、乙双方协商甲方先支付乙方总房款贰拾叁万元整，剩余房款尾款叁万元整，于甲方签订《商品房买卖合同》当日一次性支付乙方剩余叁万元整，所有房款以银行线上线下转账记录为准；（附件房屋户型图及规划图）”，该协议还约定了纠纷解决的方式。2018年3月23日，原告通过微信向被告法定代表人李甲支付5000元，通过农行向某公司转账22.5万元，被告某公司当日向原告出具了收据。2019年6月12日，山东月亮控股集团有限公司发布了《关于月亮七区住宅项目办理签约手续的通知》，规定签订合同时不允许更名，签约人必须为本人、配偶或子女。2019年6月14日，被告法定代表人李甲通过微信向客户群发布信息，告知客户即将签订合同，要求客户将购房所欠的房款或尾款提前准备好。2019年6月15日、6月17日，原告配偶通过交通银行账户分别向某公司法定代表人李甲中信银行账户转账10000元、20000元。至此，原告共向被告某公司付款26万元。后因被告未能按原告要求将房屋购买人更名到原告指定人名下，原告要求被告退款。被告于2020年3月21日通过转账退给原告16万元，于2020年3月22日通过转账退给原告10万元。某公司系有限责任公司，公司股东为李A一人。李A未到庭参加诉讼，其没有提交证据证明某公司独立于其自己的财产。庭审中，原告要求违约金按总房款的30%计算，即78000元；同时要求被告承担原告的律师代理费5000元，但对律师代理费的承担，原、被告未有约定。对当事人有争议的事实，一审法院作如下认定。被告在退款时，原告是否曾要求被告承担违约责任。被告主张，在其退还原告总房款时，原告要求被告多少退还一些购房款利息，其未同意，但原告没提到违约责任问题。原告主张，在被告退款过程中，其一直要求按《房屋定购协议》处理，要求被告承担违约责任。双方均未提交相关证据。一审法院认为，在被告退还原告房款时，双方未再签署相关的协议，被告也未能证明原告放弃要求被告承担违约责任，对被告的该项主张，一审法院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《房屋定购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原、被告双方均应按约定全面履行协议，被告未按协议约定履行自己的义务，应当承担违约责任。原告要求被告按约定承担总房款百分之三十的违约金78000元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。但原告要求被告承担其律师代理费5000元，因原、被告未有约定，理由不当，一审法院不予支持。某公司系有限责任公司，李A为该公司唯一股东，其没有提交证据证明某公司独立于其自己的财产，对某公司的债务应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：

一、济宁市某房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向胡某支付违约金78000元；

二、李A对上述债务承担连带清偿责任。

三、驳回胡某其他民事诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取计875元，由济宁市某房地产经纪有限公司负担。

本院二审期间，某公司、李A提交证据如下：某公司营业执照一份，证明：2020年8月18日，某公司由原唯一股东李A变更为两自然人股东，分别为李A、李X良。

鉴于某公司股东发生变更，该公司已经变更为普通有限责任公司并非一人股东有限公司，根据公司法的规定，股东承担连带责任的情形已经不存在。

胡某对某公司、李A提交证据发表质证意见如下：对营业执照的真实性无异议，但不能证明某公司及李A的证明目的。根据《公司法》第六十三条及最高法院指导案例2018最高法民申2416号案件的裁决指要，一人有限公司的股东包括债务形成和存续期间的历界股东，李A在债务形成后转让股权并不必然免除其对涉诉债务承担连带责任的可能性。

本案的关键是股东个人财产是否独立于公司财产，李A未提供任何有效证据证明涉案债务发生时其个人财产与公司财产独立，故应对债务承担连带责任。

李X良作为新加入的股东，若其未缴纳认缴资金，未实际支付股权对价，李X良应当在其认缴出资限额内对公司债务承担连带责任。

经审查，本院对某公司及李A提交的某公司营业执照的真实性予以确认。

本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院认为，本案焦点问题为：胡某要求某公司、李A按约定支付总房款百分之三十违约金是否应当得到支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，胡某与某公司2018年3月23日签订的《房屋定购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约定全面履行协议，某公司未按协议约定履行自己的义务，应当承担违约责任。

该《房屋定购协议》约定：“房屋转让名额总费用壹拾壹万元整，房屋首付款定金壹拾伍万元整，即总房款贰拾陆万元整。乙方（某公司）保证将房屋《商品房买卖合同》更名到甲方（胡某）指定人名下，与开发商签订《商品房买卖合同》即双方完成交易。

乙方保证甲方购买上述房屋不存在第三方纠纷，如乙方未能将上述房屋转移到甲方指定人名下则视为乙方违约，乙方承担总房款（每逾期一日千分之三或总房款百分之三十的违约金）支付甲方，如甲方中途反悔房款转让费用不再退还。

胡某要求某公司按约定承担总房款百分之三十的违约金78000元，证据充分，理由正当，本院予以支持。某公司系有限责任公司，李A在2020年8月18日前为该公司唯一股东，其没有提交证据证明某公司独立于其自己的财产，李A应对某公司的债务承担连带责任。

某公司于2020年8月18日变更登记，股东由李A唯一股东变更为李A、李X良二人股东，但李A在对胡某案涉债务形成后转让股权并不必然免除其对涉诉债务承担连带责任的可能性，李A未提供任何有效证据证明涉案债务发生时其个人财产与公司财产独立，故仍应对债务承担连带责任；

李X良作为某公司新加入的股东，某公司未提交李X良缴纳认缴资金的相关证据，某公司关于该公司股东已经变更为普通有限责任公司、股东承担连带责任的情形已经不存在的抗辩，缺乏证据支持，本院不予采信。

综上所述，李A、某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1750元，由上诉人李A、济宁市某房地产经纪有限公司负担。

王海珍律师，山东大学法学学士，山东中昊律师事务所专职律师，济宁交通文艺广播特邀嘉宾律师，济宁市妇联公益热线值班律师。

王海珍律师具备丰富的办案经验和扎实的专业功底，坚持以“勤勉尽责，精益求精”、“受人之托，忠人之事”为办案基本原则，使多位当事人的利益得到迅速填补和维护。

擅长领域：合同纠纷、刑事辩护、房地产纠纷、企业法律顾问、交通事故纠纷、婚姻家庭纠纷、损害赔偿纠纷、劳动争议纠纷等诉讼、非诉讼业务。

山东中昊律师事务所(原济宁市法律顾问处)，成立于1984年，已建所近40年。位于济宁市任城区金宇路8号商动力大厦19楼，是山东省规模较大、实力雄厚的律师机构之一，是一家大型综合律师事务所。

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