潘先生去年6月花了75万元买了一处二十多平方米的商铺。购买时，销售人员称该商铺虽不能办理产权证，但其所在商业中心紧临地铁出口，将来会建成一个大型的丝绸销售中心。
购买该商铺后，须委托相关投资管理公司包租20年，期间第一年年化收益率不低于投资额的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年化收益率为不低于13%。
此外，如果购买者解除合约，还可全额收回已付款，自商铺交付之日起满5年，还可额外获得一定比例的补偿。但到了支付首期收益的时间，但潘先生却迟迟没有等来这笔钱。
3月，他突然收到了商铺委托经营管理方的致歉函。对方称租金将延迟到3月份再交付，但当3月份对方仍然没有支付租金时，潘先生到那处商业中心一看，发现商业中心几近倒闭，那里已经聚集了很多讨要租金的业主，多家拍卖公司也贴出公告，受法院委托要对部分商铺进行拍卖。
潘先生顿时傻了眼。
投资了75万，却什么收益也没得到，连本金都不一定能够保住，潘先生的遭遇让我们同情。在同情之余，我们可以冷静的分析一下，潘先生的投资到底出了什么问题?
【分析】
首先，我们来看潘先生买到的是什么商铺?目前市场上最普遍的商铺有两种，第一种我们称为“产权商铺”，开发商将建成的商铺分割后，出售商铺产权给购买人;另一种我们称之为“使用权商铺”，即开发商将建成商铺虚拟分割后，出售商铺的一定年限的使用权给投资人。
两者最大的区别就是：第一种商铺买受人可以办理产权证书，第二种则不能。潘先生买到的就是这种使用权商铺。使用权商铺由于不能办理产权证，一般不存在转让的问题，买受人无法享受商铺增值所带来的收益，也很难通过转让实现成本的回收。
因此，作为补偿，开发商在销售商铺使用权时向买受人承诺的每年固定回报率也相对较高。市场上，开发商对产权商铺售后包租的，向买受人承诺的年回报率一般在6%左右，而使用权铺售后包租的，承诺的年回报率一般在10%左右，甚至有承诺13%、15%的情况。
高回报固然诱人，但实际商业操作中能否产生这么高的收益就值得进一步探讨了。
为了了解商铺经营如何盈利，我们简单分析一下商铺的经营模式。
【目前市场上商铺的经营模式主要有以下三种】：
一是开发商自持并自主经营;二是开发商售后包租，自己或委托专业的经营管理公司统一经营;三是开发商将商铺出售后，由小业主自行经营。
投资人购买商铺使用权的，一般会交由开发商或其委托的经营公司统一“包租”经营，每年经营公司会给予买房人一定数量的保底“租金”，此后将逐年递增或是享受租金分成，潘先生所购买的商铺就属于这个类型。
这种经营模式下，买房人不用操心去出租商铺，每年还能坐享固定的高回报，听起来坐收财富增值。但在这种高收益回报背后却也存在着很大的陷阱就是高回报能否实现。
商业经营有其自身的规律，一般刚开业的商业中心很难取得较好的经营收益，只有几年经营下来，”养得”为市民熟知和认同后才能开始盈利。
所以，承诺的收益过高，其兑现就会很难，像潘先生买的商铺，经营一年却发现付不出承诺的收益的情况也不在少数。
最后，为了防止广大投资人买到烂铺，导致血本无归，为商铺投资者支上三绝招：
绝招一，认清所购商铺的产权性质，而不轻信高收益。
购买商铺前，我们要分清买到的是商铺的所有权还是使用权。虽然说购买商铺与购买住宅不同，主要是考虑的是投资收益，是否取得商铺的所有权反而不是第一重要的。
但从长远看，如果商业中心经营的好，商铺增值，那么拥有商铺所有权的商铺投资人就可以通过转让商铺实现房产投资收益。而购买使用权的投资人，其本质就是购买了一个有长期的收益的理财产品，投资人主要回报就是投资收益，所以应更多的考虑这笔投资能否带来预期收益。
商铺的收益要遵循普遍的商业规律，不可能存在畸高畸低的情况。有的开发商为了促进销售，不负责任的承诺高回报，到经营一段时间后发现无法实现这种回报，从而导致开发商破产、投资者损失也屡见不鲜。
所以，投资人在购买商铺时切不可以高收益为唯一衡量标准，看哪个商铺收益高就买哪个，还应更多考量商铺的所有权情况和经营模式。
绝招二，综合考量商铺的地段因素，了解商铺的前世今生
很多地产业大佬都说过，地段是决定房屋价值的最主要因素，商铺投资亦不列外。但什么样的地段对商铺经营有利呢?这个就需要综合考量了。
比如说，对商铺经营很重要的人流量因素。拿潘先生所购商铺来讲，其位置在地铁出口附近，人流量肯定很大。但他商铺所在商业中心的主营业务是丝绸，地铁带来的巨大的人流主要是上班一族，潜在的丝绸商人肯定不会太多，巨大人流对其商铺经营的促进作用并不大。
所以，综合考虑地段因素是买到旺铺的关键。
商铺投资受亲睐，商铺市场上的李-鬼也开始出现。除了正规的商业楼盘外，一些写字楼、工业厂房等也改头换面，打着商铺的旗号开展对外销售。
因为其本身不是商业，这些楼盘中商铺的价格就会特别便宜，许诺的收益也会比一般的商业中心为高。但是，这些所谓的商业中心在土地使用年限、消防要求等要求上与商业都有很大差距，这些都会限制其后续经营活动的开展。
所以，在购买商铺时我们要留意一下开发商公布的“四证”，看清楚商铺的性质，才能买的放心。
绝招三，考察开发商是有完整的商业规划，了解商业中心的品牌入驻情况
商铺收益与商铺所在商业中心(综合体)经营情况息息相关，而商业中心的经营涉及品牌分布、动线规划等很多专业规划，一个良好的整体商业规划是商业中心运营成败的关键。
这也是开发商将商铺出售后，全部由小业主自行招租经营的商业中心大多运营情况不佳的主要原因。所以，一个负责任的开发商，在销售商铺前必然会有一套成熟的商业规划，投资人在购买商铺前，可以对其前期商业规划进行一番考察。
如果一些我们耳熟能详的商家，如“肯*基”、“星巴克”、“大*发”、“家乐福”等已经入驻该商业中心，那么这个商业中心的未来运营情况一般是可以预期的。
但如果只有一个“绸都”之类的名头，却没有任何相关商业经营者入驻，那么这个商业中心开业后的运营情况是值得担忧的。
综上，商铺投资的收益诱惑总是难以抵挡，但在高收益前保持一份理性，靠我们的智慧和专业人士的帮助来辨别形形色色的商铺真正具有投资价值的金铺，才能真正的将高收益落到实处，在这个过程中，你还有什么不懂的问题，欢迎致电，寻求专业律师的帮助。
1、注意看经营者是否有营业执照，其主体资格是否合法。2、注意看食品包装标识是否齐全，注意食品外包装是否标明商品名称，配料表、净含量、厂名、厂址、电话、生产日期、保质期、产品标准号等内容。3、注意看食品的生产日期及保质期限，注意食品是否超过保质期。4、看产品标签，注意区分认证标志。5、看食品的色泽，不要被外观过于鲜艳、好看的食品所迷惑。6、看散装食品经营者的卫生状况，注意有无健康证，卫生合格证等相关
一、注意公积金贷款是不能用于购买车位购买车位、车库的时候不能使用公积金贷款。银行有关工作人员解释，按国家住房公积金管理条例，住房公积金是单位和职工缴存的长期住房储金，应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修(新增)自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。因此，在现行法律法规条件下，公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西，当然就不能用于购买车库。二、注意产权证是否能够办理产权证能否办理不仅关乎着能否证
二手房交易需要交税，按照目前的税收政策，二手房交易需要交纳以下几种税费：营业税、个人所得税、印花税、契税，如果住房满五年以上营业税及个人所得税会根据当地的政策予以免征，印花税是按照双方交易金额的千分之一交纳，契税是根据双方交易的房产面积
在我国，住房不仅是居住权、生存权等基本权利的物理寄托，还附着户籍及衍生的受教育、福利分配等无形资源，具有民生保障功能。学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置属于教育质量好的小学学区的房产。 网友咨询： 购买学区房的注意事项有哪些？ 律师解答：
二手房购买流程 (一)下定时要明确议价期限 下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 (二)注重实地调查 签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。 (三)签约前多查相关证件 比如身份证，房屋产
一、什么是小产权房小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热
对于每一个车主来说，给爱车购买保险已经成为一个必做的功课。但是，对于新手来说，购买车险也是一个大问题，最近就有人问购买汽车保险注意事项有哪些?那么，我们今天就来说一说这个问题。注意一：“车损险”务必要上无论是新车还是已经开了两年的旧车，车损险是一定要上的。即使你的开车技术再棒，但俗话说得好，“不怕一万就怕万一”，保不定哪天碰了、刮了，到修理厂稍微修修就要不少钱，投了车损险就不用着急了。注意二：买玻
二手房的购买流程如下：1、买卖双方达成交易意向；2、买方向银行进行贷款申请；3、买卖双方签署《房产买卖协议》；4、交首付款；5、面签贷款合同；6、办理过户及担保手续；7、发放贷款。注意事项如下：1、房屋手续是否齐全；2、福利房屋是否合法；3、房屋产权是否明晰。【法律依据】《城市私有房屋管理条例》第九条，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地
1、注意事项：(1)出租人的主体资格。房屋是不动产，房屋出租人必须具有房屋的所有权或者使用权，如果是所有权人，应依法取得房地产权证;是使用权人，应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，如果是数人共有的房屋，还须经过共有人书面同意。(2)房屋的用途。租赁商铺签立合同时必须确认房屋租赁的用途。租赁房屋开服装店为商业用房。否则，将会影响营业执照的办理。(3)租赁期限。根据我国《民法典》，租赁期限不
1、调查商铺的产权 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1)、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租
二手房合同签订注意事项 首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。 其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。 ●做
社区商铺买卖需要注意什么问题? 1、商铺具有可投资性，一般具有以下特点：临街商铺位于闹市或者是商业街区域，无论价格面积都是众多商户们心意的选择对象;如果是社区型商铺的话，一般服务的社区居民，因此大多以药店，超市之类为主，而且投资费用小。 2、不过选择投资社区类型时要综合考虑周边的因素;投资写字楼的话，要看其是否具有可投资性，首先要看其所在位置是否是公司聚集区，例如开发区，还要看其资金多少的投入，
1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说，弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名，更名时，要进行公证。拆迁
(1)明确未来使用费的缴纳依据。购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。 (2)所选项目是否有配建。非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园，学校、医疗机构以及相应的养老服务等。 (3)首选商住分区。现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。 商住房有什么优点? (1)不限
在购买农村房屋时，需要注意以下几点： 1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。 宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可
嫖娼事后被传唤你需要配合公安机关的调查，如实交代自己的行为，嫖娼的一般会处十日以上十五日以下拘留，可以并处五千元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。 法律依据： 《治安管理处罚法》第二十二条 违反治安管理行为在六个月内没有被公安机关发现的，不再处罚。 前款规定的期限，从违反治安管理行为发生之日起计算；违反治安管理行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。 《治安管
二手车位过户费用大概两三百块钱，具体费用包括有行驶证工本费、机动车登记证书工本费，牌照费用等；二手车位买卖应当注意查看是否办理产权证、是否具备买卖资格等事项。 一、二手车位过户费用大概多少钱 二手车位过户费用大概两三百块。 过户所需费用：行驶证工本费：15元。牌照费用：100元交易税：在成都大概在100元购置税：30元保险：30元中介费：100元以
医院发票丢失可以补开。开具普通发票的注意事项是必须按照规定的时限和顺序等如实开具，还需要加盖单位发票专用章，用计算机开发票，必须要经过国税机关的批准等。 一、医院发票丢失可以补开吗 医院发票丢失可以补开。一般医保是在住院或者就诊时就应该出具，但是发票丢失了是可以补的，医院留存的那张发票记账联，复印一份，盖上医院财务章或者发票章，再拿到报销单位去报销。
公牌车辆过户给个人是需要补交相应的税费的。公牌车辆过户给个人，当事人所要注意的事项为，保障该车辆合法来源和手续齐全、没有遗留银行质押和法院封存记录、没有遗留交通违章和未处理事故记录、没有遗留欠费记录等。 一、公牌车辆过户给个人要补税吗 公牌车辆过户给个人要补税。提醒你，公牌车辆所有权转移至个人的，需要在下月初缴纳增值税、申报缴纳。公司汽车是公司的固定资产，公司
我们都知道，在小区里面的车位都是需要购买的，个人拥有车位的使用权，也可以对车位进行转让，那么签订车位使用权转让协议的注意事项有哪些？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。 一、签订车位使用权转让协议的注意事项 （一）首先明确一点，一般小区的车位是列入公摊面积计算的，即不归任何单独个人所有，而是归小区里所有业主共有。因此，是不能办理产权证的。小区的地
