公产房转让、继承问题

公产房转让、继承问题

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公产房转让、继承问题

公产房系我国计划经济体制下的特有产物，房屋取得方式多为行政机关、国有企业、事业单位为解决职工住房问题进行的福利分配，承租人按规定缴纳租金后成为公产房的实际使用权人。

公产房的使用权人对房屋仅基于租赁关系享有使用权，但事实上公产房又存在不菲的市场交易价值，故有必要对公产房使用权转让和继承的法律适用和司法裁判进行梳理。

一、公产房使用权的转让

司法实践中对于公产房使用权转让合同的效力问题各地法院的裁判意见比较一致。

天津市第二中级人民法院(2016)津02民终845号津市第二中级人民法院(2016)津02民终845号判决法院说理部分认为，随着住房制度改革的不断深入，公有住房承租权取得方式发生了质的变化。

公有住房承租权通过有偿交换的方式实现其交换价值已被允许，另外，在一定的条件下公有住房承租权还可以通过购买取得。

北京市第二中级人民法院作出的(2014)二中民再终字第09080号物权确认合同纠纷一案中指出，直管公房是指政府或相关部门直接进行经营和管理的国有房屋。

根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，公房承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用；

公房买卖必须履行法定程序：即必须按房管机关的规定进行；必须经区、县房管机关审查批准，办理立契过户手续，按规定交纳税费，非经批准，不准擅自买卖。

也就是说在不违反政策、法规规定的前提下，符合上述指导意见以及公房管理的政策规定的转让行为应属有效。

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院在(2016)内01民终2493号买卖合同纠纷一案中对于涉案公产房屋转让协议是否有效的问题上，同样认为，根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》规定，当事人以无权处分为由主张合同无效的不予支持。

虽然转让房屋当时不具有办理房屋所有权证的条件，但双方对于转让房屋的意思表示是真实，协议合法有效，关于协议无效的主张不能成立。

综上，在公产房使用权转让合同不具有法律规定的其他可能导致合同无效的情形时，通常认定转让合同有效，各方均应当按合同约定的内容履行各自的义务。

但公产房使用权转让流程各地仍有区别，具体操作应按照当地公产房承租权变更的政策规定到相关主管机关办理。

二、公产房使用权的继承

在公产房是否可以继承方面，现行法律对此规定尚不明确。各地在司法审判实践中观点不一。传统观点认为，公民死亡时遗留的个人合法财产为遗产，而公产房产权属于国家，自然不属于遗产。

公产房基于特定政策条件产生，该债权属于具有一定的人身属性，不应当属于法律规定遗产范围。天津市南开区人民法院在(2018)津0104民初13365号继承纠纷案件的民事判决中，就采用该观点认为当事人诉请不符合起诉条件，裁定不予受理。

但也有些法院认为，虽然公产房产权不属于承租人所有，公产房本身不属于遗产，但公产房承租权应当属于遗产范围。根据现行政策，公产房的有偿转让已经说明公产房具有一定的经济价值。

根据法律规定，遗产不仅包括公民死亡时遗留下来的个人合法财产，也包括其具有的其他财产权利。故公产房上附着的相应经济价值，应与其他财产一样属于遗产范围。

实践中一些省市采用其他方式变相解决了公产房使用权的继承问题。例如《天津市公有住房变更承租人管理办法》就规定，公产房承租人死亡后，家庭成员按照政策流程，可以申请变更承租人。

由此可见，尽管上述规定没有直接表示公产房可以继承，但事实上被继承去世后，其承租的房屋承租权得以变更即变相认可了公产房屋使用权的可继承性。

综上，在当前的政策环境和经济背景下，关于公产房的转让、继承问题在法律适用方面还有一定的不确定性，建议公众在面临具体问题时，及时全面了解当地政策法规、办理流程，以便防范法律风险，保障自身合法权益。