土地价值评估报告公司##年#月#日10研究结论1.1宗地差不多情形1.2地价范畴1.3地块投资价值2.0研究方法2.1剩余法求地价2.2运用建设项目投资经济评判方法与参数进行宗地的财务评判2.3研究依据3.0宗地最佳利用方武构思3.1宗地总体规划方案设计3.2最佳开发建设方案设计4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算5.0项目财务评判5.1项目盈利能力分析5.1.1税金运算5.1.2损益表5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析5.2项目不确定性分析5.2.1项目盈亏平稳分析522敏锐性分析5.2.3概率分析6.0项目综合经济评判与建议6.1项目综合经济评判6.2有关讲明及建议附表.附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图1.0研究结论11宗地差不多情形1.1.1宗地编号为#,1.1.2臟地址1.1.3土地用途为1.1.4用地面积1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为：其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区治理中心幼儿园垃圾站变电房1.1.7土地使用年期、起止时刻1.1.8地价结算方式1.1.9涉及物权转让税费及承担方式1.2地价范畴经测算，本地块的正常地价范畴应在元至人民币之间Z其中市场正常价位点应在元Z扣除土地转让契税%Z则得竞标报价范畴应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万人.民币。
对应市场价位点万元,则得相应楼面地价为方米.13地块投资价值对应以上地价范畴,测得相应的投资财务成效指标如表1_1所示。
11宗地投资财务成效指标项目地价为#万兀地价为#万兀地价为#万元投资利润率（%）税后利润（万元）内部收益率（IRR）（%）财务净现值（FNPV）（万兀）投资回收期（静态）投资回收期（动态）综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；
当地价在万元人民币之间时,即进入投资风险区；超过万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。2.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价,其差不多思路为：地价二房地产建成价格（建筑费 专业费 租售费用 税费）利润该方法的操作程序如下：硏究待估宗地的差不多情形选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估呈建筑费、专业费.利息、税费、租售费用和开发商应得的利润2.2运用建设项目经济评判方法与参数进行宗地的财势评判建设项目的财务评判一样分两个层次，即：全部投资的财务成效评判和自有（权益）资金的财务成效评判。
全部投资的财务成效评判，即排除财务条件的阻碍，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为运算基础，考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的咨询题,因此它实际上是一种简化了的、投资项目"息、税前”的盈利能力分析，借此能够在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务成效评判,即从企业的角度动身,分析包括财务条件在内的两类因素对项目的阻碍，以企业投入的权益资金为运算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配,以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务成效评判法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表,得出项目内部收益率（FIRR投资回收期（PT财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
由此来判定该宗地投资在财务上的可行TT。2.3研究依据#宗地规划扌歸河南省房地产开发各类治理费用标准中国人民银行存、贷款利率河南省建筑和安装工程综合基价3.0宗地最佳利用方式构思依照该宗地位、建筑容积率W,能够确定,该地块要想获得最大收益,就必须按高尚住宅区规划,定位高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1宗地总体规划方案设计总基底面积,用地平稳表及项目要紧经济指标分不见表31和表32。3.1.1高层住宅总建筑面积住宅规划，平均每套面积为左右，规划户数户。
打算规划为栋层住宅。3.1.2多层住宅总建筑面积住宅规划为M2,平均每套面积为M2圧右，规划户数户。打算规划为栋层住宅。
3.1.3低层住宅总建筑面积住宅规划,平均每套面积为左右，规划户数户。打算规划为栋层住宅。3.1.4沿街商业总建筑面积商业规划为M2,平均每套面积为左右，规划铺位数。
3丄5社区内商业总建筑面积商业规划为M2，平均每套面积为M2左右，规划铺位数3.1.6公建配套幼儿园，其占地社区治理中心,其占地垃圾站,其占地变电房”其占地3.1.7停车位基于该地块以后将规划，建议车库设置,规划车位设置,每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为3.1.8园林、绿化及道路建议该住宅区的绿地覆盖率不低于%,则绿地面积为道路规划占地面积为讦表31用地平稳表项目用地面积（M2）所占比重（）人均面积（M2）备注规划总用地一、居住用地咼层住3用地多层住宅用地低层住宅用地沿街商业用地社区内部商业用地公建用地道路用地公共绿地二具他用地表32项目要紧技术经济指标项目单位总户数户居住人口人总建筑跚只M21、住宅建筑面积M22、多层住宅建筑面积M23、住宅建筑面积M24、商业建筑面积M25、社区内商业建筑面积M2聽建筑面积M2车库建筑面积M2车位数个人口密度顷绿化率%容积率3.2最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发不墅及整个住宅区的配套规划建设，通过不墅的市场推广来打造项目的品牌,提升项目的品位,从而带动其后的高层销售。
打算整个地块的开发建设周期月,销售周期月。其中可行性研究及规划报批等前期预备时期月，宗地竞买后个月时推出首期，分期推出Z打算至个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资打算如下表33所示.表33项目投资与融资打算表序号项目建设经营期合计167XXXX192XXXX31361投资总额1.1建设投资1.1.1土地鬆1.1.2前期工程费1.1.3建安成本费1.1.5基础设施费1.1.6公建配套费1.1.7不可预见费1.1.8憐费1.1.9销售费用1.1.10利息费用1.2流淌资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入讲明：4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算依照目前该地区房地产市场投资回报差不多现状,并综合考虑#房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承担回报率极限为%,正常期望投资回报率为%,市场投资回报率的上限为%。
则该宗地的地价范畴,正常市场期望地价。扣除宗地转让契税_%,则得该宗地的竞投报价范畴，正常市场水平竞投报价。具体测算详见附表LO50项目财务评判5.1项目盈利能力分析总述5.1.1税金运算（见表51）总结5.1.2损益表（见表52）总结：5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5_3）总结表51销售税金及附加表（单位沂元）序号项目建设经营期合计167XXXX192XXXX313637421销售收入2销售税全及附加2.1营业税2.2都市爰护建设税2.3教育费附加2.4防洪工程爰护费2.5交易治理费2.6印花税3土地増值税序号项H合计112XXXX5361销售收入总成本费用23利润总额4所得税5税后利润6盈余公积金7可分配利润序号项目建设经营期112XXXX5361现金流入1.1销售收入1.2其他现金流入2现金流出2.1建设投资2.2土地堵值税2.3销售税金及附加3净现金流4累计净现金流5折现现金流6累计折现净现金流表53宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）评判指标FNPV(I8%)财务内部收益率IRR投资回收期（静态）投资回收期（动态）表54财务成效指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率（IRR）（%）财务净现值（FNPV）（万元）投资回收期（静态）投资回收期（动态）5.2项目不确定性分析5.2.1盈亏平稳分析总结5.2.2敏锐性分析阻碍本宗地投资财务效益的要紧不确定因素为运算结果详见敏锐性分析表54。
表54项目敏锐性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动FNPVFNPV升降幅度IRRIRR升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得：（1）地价、售价变动对财务净现值的阻碍(2)地价、售价变动对财务内部收益率的阻碍(3)地价、售价变动对投资收益率的阻碍总结5.2.3概率分析为了更精确地推测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行运算，详看附图LO经运算，E(FNPV)风险标准偏差二净现值变异系数二运算结果讲明60项目综合经济评判与建议6.1项目综合经济评判62有关讲明及建议1.本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情形,待确定投资方具体的融资方案后,才能测算出投资方的实际投资收益情形。
2.本报告是基于财务分析的角度来摸索咨询题的，一个项目投资与否，财务指标是专门重要的,但却不是唯独起决定作用的。
假如公司是基于战略方面的考虑,想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。
3.宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略、目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。
明显,本报告缺乏充分的市场调查支持。4.在本报告相关测算数据的选取是基于对市场的了解并考虑了房地产市场差异的基础上确定的。
本报告中的最佳地开发利用方案设计是基于既往工作体会来考虑的，因此方案设想不一定是最优的。原则上此步应进行多方案的鼎交、评估及选优。
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