无权代理及表见代理争议典型案例1

无权代理、表见代理争议典型案例1

   法条摘要：

《合同法》第四十八条【无权代理人订立的合同】，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出。

《合同法》第四十九条【表见代理人订立的合同】，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效

争议案例

裁判要旨：

1、关于无权代理：本案中，第三人孙某X与某经纪公司沟通出售涉案房屋事宜，传递出售房屋证件，传达出售方的意思不构成代理（代为沟通、传话或许也是代理的一部分,但不涉及权利的处分），但对周某X、燕某X与某经纪公司签订的《定金/意向金协议》的内容进行确认，并收取周某X支付的10万元，其行为构成代理。孙某X在确认《定金/意向金协议》及收取周某V交付的10万元时未取得孙某的授权，故孙某X的代理行为应为无权代理。现产权人孙某对孙某X的行为不予追认，故孙某X的该行为对孙某不发生效力。

2、孙某X的行为是否构成表见代理。本案中，涉案房屋的价值巨大，在孙某X未提供任何能证明其与孙某关系的材料，孙某X未向某经纪公司及周某X、燕某X出示孙某出具的授权委托书的情况下，仅凭孙某X自己陈述其与孙某系继母女关系，并将孙某的身份证、房屋所有权证书、购房发票及缴税证明等以照片的形式通过微信发给某经纪公司工作人员，及原告第一次与孙某及其父亲见面洽谈房屋买卖事宜系由孙某X沟通的结果的表象，尚不足以认定孙某X具有足以使周某X、燕某X及某经纪公司相信其享有代理权的权利外观，亦不足以认定周某X、燕某X对孙某X是否具有代理权尽到了审慎的审查义务，故孙某X的行为不构成表见代理！

北京市昌平区人民法院民事判决书

原告：周某X 女

原告：燕某X，男，

被告：孙某，女，

第三人：某经纪公司

第三人：孙某X，女，

案由：房屋买卖合同纠纷

周某X、燕某X向本院提出诉讼请求：

1.依法判令被告返还原告双倍定金差额人民币10万元；

2.判令被告赔偿原告损失人民币45万元；

3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月17日，原被告签订《定金协议》，协议约定：原告购买被告位于北京市昌平区沙河镇xx的房屋，定金10万元整并约定房屋买卖合同的办理周期为自签署买卖合同之日起4个月内完成房屋交易手续包括但不限于产权过户手续、物业交割手续等，后经双方协商，将前述期限改为“4个半月”。该协议签订后，原告向被告支付10万元定金，被告收到定金后，并未将房屋出售给原告，而是转而将房屋出售给他人，违反了合同的约定，应当双倍返还定金。鉴于被告同意卖房且收受了定金，原告为了能履行双方的协议，将其唯一住房紧急出售，因被告违约，原告只能转买其他房屋，期间房屋价值上涨，导致原告多付45万元购买户型相对较次、面积相对较小的房屋，该损失被告应该予以赔偿。故诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。

孙某辩称：原告的诉讼请求没有道理，应当依法驳回。理由如下：

一、孙某与原告周某X、燕某X，第三人某经纪公司没有签订任何具有法律效力的文件，因此原告主张原、被告之间已经形成事实上的买卖关系，因为被告违约造成原告损失，因此要求被告双倍返还定金、赔偿损失是不能成立的。

二、被告孙某与第三人孙某X之间没有委托代理关系。孙某X与孙某没有任何关系，也不是孙某的继母，因此，孙某X不能代表孙某处理涉案房屋。

三、孙某X与孙某之间没有形成表见代理关系。孙某X与被告孙某之间没有任何血亲、姻亲等任何可能引起别人判断错误的实际关系，从而让第三人某经纪公司据此作出孙某X有权代理被告处置涉案房屋的不实判断。在原告及某经纪公司的材料及庭审中陈述，孙某X声称是被告的继母，其有权代表被告处置被告的房屋，只是孙某X本人的一面之词，原告及某经纪公司没有任何一方向被告孙某核实过，说明第三人某经纪公司和原告夫妻有巨大的过错，甚至是故意。

四、原告提交的《定金/意向金协议》与第三人某经纪公司提交的《定金/意向金协议》存在多处不同，如：委托人处的电话不同，落款时间不同等，存在造假嫌疑。

五、本案中所谓定金的支付及返还，是原告与第三人某经纪公司及第三人孙某X之间的事情，被告毫不知情。被告没有在《定金/意向金协议》上签字，亦不承认该协议的效力，该协议对被告不产生法律效力。

六、原告主张的损失不能成立。原告与案外人郭某X之间的房屋买卖行为属于市场行为，应遵循市场规则，与被告无任何关系。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人某经纪公司述称：一、关于涉案房屋交易环节的事实：首先说一下孙某X、孙某和孙先生（孙某父亲）的关系，孙某X介绍说涉案房屋产权人是孙某，孙先生是孙某的亲生父亲，孙先生是孙某X的前夫，孙某X是孙某的继母，涉案房屋虽登记在孙某名下，但孙某X与孙先生离婚时孙先生与孙某同意将此房留给孙某X。2019年1月初，原告夫妻看上涉案房屋后，委托我们公司预约产权人到北京签约，当时购买事宜与卖方委托人孙某X洽谈的。孙某X说：如果买方同意1200万元的价格，她就安排孙某与孙先生到北京签约，如果不同意这个价格，她就不安排孙某和孙先生来北京了。经与原告确认，原告说没有问题，并委托我公司预约孙某和孙先生来北京签约，我公司把原告的回复告诉孙某X后，孙某X同意安排孙某和孙先生来北京。见面时间安排在2019年1月8日晚，我公司要求如果见面签署买卖合同需要卖方孙某本人持身份证、房屋产权证、原始购房发票、原始契税票出面，孙某X说没问题，并将孙某的身份证正反面照片、房产证照片、购房发票照片、契税票照片以微信的方式发送给我公司。同时将孙先生的联系方式发送给我，与孙先生联系后，孙先生说是否与孙某X谈好合同细节，如果谈好，他带女儿孙某过来只负责签约，不谈价格。见面当天，孙先生和孙某到我公司办公室并通过短信把收款人孙某X的银行卡收款信息发给我公司。双方见面后，原告提出要求降价，最终双方因未达成一致意见，未签约成功。我公司业务员自掏腰包赔偿孙先生来京路费2000元。后原告还是想买涉案房屋，并继续委托我们帮忙洽谈。2019年2月17日晚，原告夫妇与我公司签署了合同编号为HQ66060095的《定金协议》，并支付了10万元。第二天2月18日上午，开始办理该协议中的委托事项并与卖方委托人孙某X沟通。因沟通过程中，原告表示他们自己的房屋正在卖，链家公司正在跟原告房屋的买家谈周期事宜，希望将昨晚签署的《定金协议》中约定的办理周期四个月时间改到四个半月，接到通知后，我公司马上与孙某X联系，孙某X最终同意原告将时间延长至四个半月，我公司在协议中添加上了修改的备注条款，并按手印确认，同时将修改的备注条款以微信的方式发给原告及孙某X确认。在孙某X确认后，我公司将10万元汇至孙某账X户。在给孙某X转账前，我公司还给孙某X以微信方式发送了下列文件要求其确认：

1、修改后的《定金协议》；

2、孙某的身份证、孙某X的身份证、孙某X的建设银行收款卡信息，三个证件在一张A4纸上的扫描件；

3、委托收款声明扫描件；

4、授权声明扫描件。经孙某X微信确认没问题后，我公司将与孙某X的微信确认记录截屏发给原告周某X并告知她卖方委托人孙某X已经同意，按照协议中委托的内容，我公司将原告支付的10万元转付给孙某X。2019年2月18日下午，收到款后，孙某X让我公司业务员王某X直接约孙先生来北京签买卖合同的时间，孙先生说明天晚上也就是2019年2月19日晚上，他带着孙某来我公司签约。2月18日晚，孙先生和孙某X开始联系我公司，说明天有事不能来北京，时间定不下来，孙某X说将收到的10万元先给我公司退回。2019年2月20日上午，孙某X将10万元退回到我公司，我公司通知了周某X，并将10万元退回给周某X。几天后，周某X经过了解，涉案房屋已经被卖掉，我公司得到消息后与孙某、孙先生、孙某X联系，均不接电话、不回信息。后原告经过我公司居间介绍，最终购买了与涉案房屋同一排东侧的829号房屋。二、对于本案原告、被告是否违约及谁是违约方以及违约责任的问题由法院进行判决。

第三人孙某X述称：一、原告关于孙某X为涉案房屋交易卖方代理人意见不能成立。1、原告称孙某需亲自签订涉案合同，足以证明孙某X没有涉案合同代理权。

2、原告称孙某X发送孙某涉案房屋产权证照片给中介就具有代理权，此说法荒谬。因种种理由持有他人房产证照片的人可能会很多，常识上不能以此推定持有房产证照片的人就与房主关系一定密切，就算是持有房产证原件也不能当然就认为有房屋出售代理权，还要考察持有房照者与房主的关系。

而且涉案房屋为别墅，更不能认定孙某X有所谓售卖代理权。况且，孙某X从未表明自己代理孙某售卖房屋。3、原告称常理上孙某年轻且房子标的额大需要其父亲代理，言外之意一般人不能代理。

原告知道孙某不可能将这样大的事情交给一个外人孙某X来处理，既然原告明白这一点还坚称孙某X有代理权自相矛盾。4、原告称《定金/意向金协议》是买卖合同，孙某X已经同意。

这一说法无依据，首先，《定金/意向金协议》是原告与中介方签订的委托合同，本质为明确中介的代理权限，不是买卖合同。

既然不是买卖合同何来孙某X是合同代理方，而且孙某X从没有明确同意上述代理合同有关房屋价格相关条款，仅是表明知道了这个委托代理合同，以此为基础根据情况向孙某传递信息。

5、原告称为了孩子不得不买其他房屋因此损失45万元，缺乏事实和法律依据。二、孙某X不需承担任何责任。1、孙某X提供的证据及相关证据显示其收取的10万元是意向金。

2、涉案房屋买卖合同从未成立，无所谓定金合同效力。3、退一步即使认定孙某X无权代理成立，根据民法总则171条等无权代理相关之责任规定条款，孙某X也不需要承担双倍定金返还责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日，周某X、燕某X（委托人）与某经纪公司（受托人）、出售方孙某签订编号为HQ66060095的《定金/意向金协议》，约定：第一条委托事项，1、委托人委托受托人购买位于北京市昌平区沙河镇xx号的房屋，委托价格为1200万元。

此委托价格不包括相应税费。2、本协议委托期限15天，自2019年2月17日至2019年3月3日。3、委托方购买该房屋的付款方式为全款支付。

细节约定：①该协议约定的该房屋买卖合同的办理周期为自签署买卖合同之日起4个月内完成该房屋交易手续包括但不限于产权过户手续、物业交割手续等；

②首付款300万元于该房屋网签合同完成当日由买受人支付给出售人；③尾款于该房屋办理产权过户当日由买受人支付给出售人；

该条后手写字体：该协议约定的买卖合同的办理周期4个月内办完修改为买卖合同的办理周期为自签署之日起4个半月内办完。

第二条意向金的约定：1、委托人向受托人支付意向金10万元。2、在该房屋出售人接受本协议第一条的情况下，委托人同意受托人将此意向金直接支付给出售人作为前期定金。

3、在第一条委托事项中，受托人如未能达成委托事项，此意向金在委托期限届满后三个工作日内全额无息退还至委托人指定银行账户。

4、如受托人将此意向金支付给出售人后而导致的资金风险，受托人需承担连带责任。……第四条违约责任：本协议签订后，委托人与受托人均不得违约。

此协议签订后，受托人提供给委托人有优先洽谈、购买、租赁的权利。委托方应积极配合受托方完成委托事项，如委托方在第一条委托事项规定的范围内违约，则意向金不予退还。

第五条出售方责任与义务：1、签订本协议后出售方或其委托人不得违约，如违约则需双倍退还定金并承担本协议所约定的受托方的全部佣金；

2、签订本协议后出售方或其委托人应积极准备该房屋产权证件，须在本协议第一条第二款约定的时间内配合完成该房屋买卖合同的签订。

该协议落款处有委托人燕某X、周某X签字，受托人某经纪公司盖章，经办人王某X、李某X签字。出售人处未签字。

庭审中，某经纪公司陈述了原、被告双方两次沟通洽谈买卖涉案房屋一事。关于第一次洽谈情况，原告委托某经纪公司与卖方沟通购买涉案房屋一事，某经纪公司的业务员王某X与孙某X联系，孙某X称其系房屋产权人孙某的继母，由其负责洽谈房屋买卖合同的细节，如果谈好价格其可以直接约孙某和孙某父亲孙先生来京签约。

经沟通后，双方确定房屋总价1200万元，不能再谈价格。经过孙某X与孙某和孙先生沟通，买卖双方于2019年1月8日晚见面，因原告方提出以1100万元的价格购买涉案房屋，孙某X及孙先生未同意，双方未能签约。

孙某X为此非常气愤，为不激化双方矛盾，业务员王某X自己赔偿孙某X2000元作为孙先生来北京的路费。第二次沟通买卖事宜的情况，原告还是想购买涉案房屋，继续委托某经纪公司帮忙洽谈。

经过前期的细节沟通，2019年2月17日某经纪公司与原告签署了上述的《定金/意向金协议》，周某X于当天晚上支付给某经纪公司10万元。

第二天即2019年2月18日上午，王某X就原告的委托事项与孙某X沟通过程中，原告表示希望能将昨晚签署的《定金/意向金协议》中约定的办理周期四个月时间改为四个半月，王某X马上通过微信聊天的方式与孙某X沟通该事项，孙某X最终同意将办理周期延长至四个半月，并发微信表示确认。

王某X要求孙某X确认修改办理周期后《定金/意向金协议》的扫描件、孙某的身份证、孙某X身份证及孙某X建设银行卡信息的扫描件、委托收款声明扫描件、授权声明扫描件后，将原告支付的10万元转账给孙某X。

2019年2月18日下午，收到款后，孙某X让王某X直接约孙先生来北京签买卖合同的时间，孙先生表示2019年2月19日晚上可以带着孙某来北京签约。

2019年2月18日晚8点至10点期间，孙先生联系王某X，表示明天不能来北京签约，时间不能定下来。王某X联系孙某X，孙某X与孙先生沟通后回话表示将收到的10万元先退回。

2019年2月20日，孙某X将收到的10万元退回某经纪公司。某经纪公司于当日将该10万元退还给周某X。几天后，原告了解到涉案房屋已经出售。

确定涉案房屋出售后，原告经过某经纪公司的居间另行购买了与涉案房屋同一排的829号房屋。某经纪公司提交与孙某X的微信聊天记录、通话录音、银行电子回单、身份证和建设银行卡打印件、委托声明书和授权证明书（没有当事人签字）、发票和税收发票的打印件等，证明其陈述属实。

原告对某经纪公司的陈述予以认可。孙某X对某经纪公司关于两次沟通买房事宜及转账10万元的事实认可，但认为该10万元系收取的意向金并非定金，且孙某并未给孙某X授权代为出售房屋，孙某X亦未给某经纪公司及原告出具任何委托声明书和授权证明书。

孙某X称自己只是将孙某出售房屋的信息告知某经纪公司，作为某经纪公司与孙某中间的传话人，将双方的意见告知对方，帮助推进房屋交易进展，并称从原、被告双方第一次见面沟通房屋买卖事宜亦可看出，如果签订房屋买卖合同，也是孙某亲自签订，恰恰说明孙某X没有代理权限。

孙某称并未授权孙某X代为出售房屋或洽谈房屋交易事宜。

另查，涉案房屋原登记在孙某名下，现已出售给他人。

原告提交房屋产权证书、房屋买卖合同、补充协议等证明其为改善居住环境将名下唯一一套住房出售并购买涉案房屋，因被告违约，不得已购买另一套房屋，比涉案房屋多支出45万元，导致直接损失45万元。

被告孙某、第三人孙某X认为该证据与本案无关。

本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

本案中，第三人孙某X与某经纪公司沟通出售涉案房屋事宜，对周某X、燕某X与某经纪公司签订的《定金/意向金协议》的内容进行确认，并收取周某X支付的10万元，其行为构成代理。

关于孙某X称其只是对该协议的模板进行确认，并非确认或同意其中的内容，收取10万元是为推进该交易的进行一节，本院认为，《定金/意向金协议》的签订主体为买受方、中介及出售方，虽协议上没有出售方的签名、盖章，但结合孙某X与中介工作人员的微信聊天记录、通话记录可以认定孙某X系代表出售方对该协议的内容进行确认，故孙某X该项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。

孙某X在确认《定金/意向金协议》及收取周某X交付的10万元时未取得孙某的授权，故孙某X的代理行为应为无权代理。现产权人孙某对孙某X的行为不予追认，故孙某X的该行为对孙某不发生效力。

本案的争议焦点为孙某X的行为是否构成表见代理。所谓表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

构成表见代理需要无权代理人具有足以使相对人相信其享有代理权的权利外观，而且需要相对人善意且无过失。具体到本案中，涉案房屋的价值巨大，在孙某X未提供任何能证明其与孙某关系的材料，孙某未向某经纪公司及周某X、燕某X出示孙某出具的授权委托书的情况下，仅凭孙某X自己陈述其与孙某系继母女关系，并将孙某的身份证、房屋所有权证书、购房发票及缴税证明等以照片的形式通过微信发给某经纪公司工作人员，及原告第一次与孙某及其父亲见面洽谈房屋买卖事宜系由孙某X沟通的结果的表象，尚不足以认定孙某X具有足以使周某X、燕某X及某经纪公司相信其享有代理权的权利外观，亦不足以认定周某X、燕某X对孙某X是否具有代理权尽到了审慎的审查义务，故原告主张孙某X的行为构成表见代理，相应的责任应当由孙某承担的意见，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：

驳回原告周某X、燕某X的全部诉讼请求。

案件受理费9300元，由原告周某X、燕某X负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

作者：陈晓华   北京市盈科律师事务所专职律师

2020年11月19日