不动产登记暂行条例实施细则解读

不动产登记暂行条例实施细则解读

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不动产登记暂行条例实施细则解读

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》(下称《暂行条例》)施行，《实施细则》则是其配套的规范性文件，对条例的内容进行进一步细化和明确。

《实施细则》共8章108条，包括不动产登记薄，登记程序，不动产权利登记，其他登记，不动产登记资料的查询、保护和利用，法律责任等内容。

其中不动产权利登记包括：集体土地所有权登记，国有建设用地使用权及房屋所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权登记，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记，土地承包经营权登记，海域使用权登记，地役权登记，抵押权登记。

《实施细则》规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

还规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

《实施细则》第16条规定了三种不动产登记机构要进行实地查看的情况，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

总体来讲，《实施细则》中的主要亮点为业主可对小区内道路绿地等进行登记;各级不动产登记机构应当采取各种措施保障不动产登记信息安全，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息;加强不动产登记中违规的追责等。

在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。

而《实施细则》第36条对此给出了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

也就是说，小区内的公共部分为业主共有，这一权属将通过不动产登记来进行法律上的确认，使得业主在对不动产权益进行处分时更加便捷、全面。

《实施细则》第97条规定，国家实行不动产登记资料依法查询制度。并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关这三类。

三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。权利人、利害关系人按照《暂行条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

《实施细则》规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。

一直以来，百姓对不动产登记导致隐私泄露这一问题颇为担忧，而《实施细则》专门对此进行了规定。《实施细则》规定，各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

同时，《实施细则》明确，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交相应的材料，包括查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料;权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。

有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

以上规定意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料，有效保障了不动产登记人的个人信息不被泄露。

此外，相比已有规定，《实施细则》对登记机构工作人员违反规定的追责更加严格，用整整一章的篇幅对违反实施细则的法律责任进行了明确。

《实施细则》规定，不动产登记机构工作人员违反规定的情形包括：对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记;擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿;泄露不动产登记资料、登记信息;无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;强制要求权利人更换新的权属证书。

对于当事人，“采用欺骗手段申请查询、复制登记资料”、“违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息”等5种情形也会被追责。

其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。