最高法、最高检联合发布新规：海外购房或涉嫌违法

大量海外购房不仅给国家安全带来巨大风险，还让国家外汇储备大量流失，引发国内金融市场剧烈动荡。

2019刚开年，最高人民法院和最高人民检察院联合发布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》，于2月1日凌晨开始正式实施。

这份文件的核心有如下几点：

一，“倒买倒卖外汇”或者“变相买卖外汇”等非法买卖外汇行为，情节严重的，依照刑法第225条第4项的规定，以非法经营罪定罪。

 二，明确了什么是“非法买卖外汇”的“情节严重”，比如“非法经营数额在五百万元以上的”、“违法所得数额在十万元以上的”就算。

按照刑法，就可以“处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金”。 三，明确了什么是“非法买卖外汇”的“情节特别严重”，比如“非法经营数额在二千五百万元以上的”、“违法所得数额在五十万元以上的”等就算。

按照刑法，就可以“处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产”。

 最高法文件中说明的“元”是指的人民币，按照目前6.75元左右的汇率，如果倒卖74.1万美元（500万元人民币）以上的外汇，就符合“处五年以下有期徒刑或者拘役”的条件；

如果倒卖370.4万美元以上的外汇，就符合“处五年以上有期徒刑”。

这份详细的文件说明，没有明确指明非法外汇买卖的用途，也就是说买卖外汇超过法定的每人五万美元以上，都是非法的，当然也包括买卖外汇用于购买海外房产。

因为目前国内居民购买海外房产，基本都是通过地下钱庄，地下钱庄非常容易达到“情节特别严重”的标准。而国内居民通过地下钱庄的购房行为就属于这种非法买卖外汇罪或者变相买卖外汇。

而本次文件打击的重点是“变相买卖外汇”。所谓“变相买卖外汇”，就是境内境外的资金互换，不涉及资金的直接流出，往往交易更加隐蔽、金额更为巨大。

很多海外房产的售楼处在国内通过收人民币来转移到国外的做法，就是通过这种资金互换，也就是“变相买卖外汇”成为了打击对象。

比如，一个中国内地居民用1000万人民币，购买加拿大的房产。按照现在外汇管理制度，是绝对不允许的。如果在国内找地下钱庄换成美元，那么就是非法外汇买卖罪获刑。

而这位中国居民用于购买加拿大房产的资金其实就是通地下钱庄对倒货币互换，这种“货币互换”实际上是把流入中国的外汇截留在了加拿大。

表面上并没有直接“套汇”，没有减少中国的外汇储备，但逃离了国家外汇管理的监管，阻止了中国外汇储备的增长的同时，造成国内资金的短缺，更没有流入中国的实体经济。

对此，最高法、最高检的负责人表示，跨国（境）兑付型地下钱庄，即资金在境内外实行单向循环，没有发生物理流动，通常以对账的形式来实现“两地平衡”，导致巨额资本外流，社会危害性巨大，属重点打击对象。

中国国内正在进行严格的房地产调控，大量中国投资者涌向海外购置房产，让国内资金带出国门的同时，中国国家安全遭遇重大安全隐患。

最高人民法院和最高人民检察院这次联合发文，也许能将减小这种风险。

两高司法出击严惩非法外汇交易

日前，两高司法针对犯科交易外汇认定尺度给予了最新的解释。

除了对于非法从事资金支付结算业务进行解释，其中包括使用受理终端或者网络支付接口等方法，以虚构交易、虚开价格、交易退款等非法方式向指定付款方支付货币资金的；

非法为他人提供单位银行结算账户套现或者单位银行结算账户转个人账户服务的；非法为他人提供支票套现服务的；其他非法从事资金支付结算业务的情形。

与此同时，监管部门对非法买卖外汇行为进行了详细的介绍。

据记者了解，地下钱庄非法买卖外汇主要有较为传统的以境内直接交易形式实施的倒买倒卖外汇行为和当前常见的以境内外“对敲”方式进行资金跨国兑付的变相买卖外汇行为。

其中，倒买倒卖外汇，是指不法分子在国内外汇黑市进行低买高卖，从中赚取汇率差价。此类钱庄俗称为“换汇黄牛”。变相买卖外汇，是指在形式上进行的不是人民币和外汇之间的直接买卖，而采取以外汇偿还人民币或以人民币偿还外汇、以外汇和人民币互换实现货币价值转换的行为。

此外，资金跨国兑付更是典型的变相买卖外汇行为。不法分子与境外人员、企业、机构相勾结，或利用开立在境外的银行账户，协助他人进行跨境汇款、转移资金活动。

这类地下钱庄又被称为跨国（境）兑付型地下钱庄，即资金在境内外实行单向循环，没有发生物理流动，通常以对账的形式来实现“两地平衡”。

值得一提的是，监管对于非法从事资金支付结算业务或者非法买卖外汇的严重情节也进行了划分。其中非法经营数额在五百万元以上的；

违法所得数额在十万元以上为“情节严重”。

非法经营数额在二千五百万元以上的；违法所得数额在五十万元以上的属于“情节特别严重”。

早前，朋友A曾邀请记者陪同他前往罗马，帮忙鉴定一个房产项目的成色以及投资价值：“只需在罗马投资一定金额的房产，全家就可获得法国欧盟护照，这点挺吸引我的。”

A的需求在中国并非个例。房产投资在许多人眼里被认定是稳赚不赔的理财行为，尤其是近年来国内限购令大行其道之际，海外置业的门槛却在逐渐降低，成为了吸引中国投资资金的引力点。

中国人开始大肆进军海外市场，许多大手笔也创下海外买房记录，同时也推升了当地房价。一位温哥华好友告诉记者，“加拿大多伦以及温哥华的房价从2016年至今起码翻了一倍，这就是中国买房团炒上去的。”

外房网数据显示，2016至2018年上半年中国买家在海外购买的住宅和商业地产的金额高达2797亿美元，而2018年4月份更达到了370亿美元位历史之最。

据了解，对于海外置业的投资者来说，海外购买房产无非两种目的：一是用于投资，丰富资产配置；二是为子女留学、移民、度假使用。

这些海外置业者希望通过购置一套海外房产来实现目的，然而“血淋淋”的现实是，就算在海外买了房，目的也并不能那么轻松实现。

目前各国为了应对房产投机活动，推出了针对外国买家的限制政策包括海外买家税、空置税等，而美国、加拿大、香港、日本、欧洲等布满中国投资客身影的国家和地区移民政策也常在变化，中国购房者往往因对当地市场和政策不了解，在海外置业过程中一次次地流下血与泪。

海外置业的动机当中，移民需求占据了大半。不少海外置业者梦想着靠一套房子就能得到一张“绿卡”。在“300万投资澳洲房产就能移民澳洲”、“200万加拿大买房可获加拿大绿卡”等广告的蛊惑下，购房者总是想都不想就出手了。

然而事实并非如此。据信达地产海外投资事业部罗旖旎向记者透露，“买房就可以移民是一个非常错误的认知，仅仅购房是很难获得移民资格的，往往还需要其他条件，光有钱是不够的。

比如美国出台的EB-5投资移民政策规定，此类签证每年有1000个名额。但是还有一个条件是需要在美国投资50到100万美元不等，并且雇佣10人以上职员。”

“所谓的海外购房给绿卡的概念是始于2008年金融海啸后，陷入经济危机的欧洲四国：葡萄牙、意大利、希腊、西班牙，以及小到不知名的塞浦路斯利纷纷推出购房移民政策。

当时这些国家企图以海外购房给绿卡的名义从中国人身上捞钱，而这些年经济好转之后，海外购房给绿卡的政策就又开始调整，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策以及国家历史。”

罗旖旎如此解释。

以意大利为例。作为欧元区第三大经济体的意大利，自2011年下半年被卷入欧洲主权债务危机以来，成为受危机冲击最为严重的欧元区国家之一。

但据经济合作与发展组织近日发表的最新经济形势评估报告显示，欧元区正在走出衰退，显露复苏势头。为此意大利也对移民给绿卡政策作出了调整，目前意大利对欧盟外人士购买意大利房产的总值不作限制，但却对申请居留人士的收入作出高限制——申请居留许可的人士必须提供年收入不低于3.1万欧元的非工资性收入证明。

如此看来，意大利购买房产门槛不高，但获得长期居留身份的门槛却不低。

王女士就是一位因听信中介“谗言”，在西班牙置业但却拿不到绿卡的受害者。买房之前，中介答应王女士只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡，王女士便拿出400万人民币在马德里购置了一套房。

当钱转给中介之后，王女士便以为自己已经“一只脚踏入欧盟”、自己的孩子长大后也可以留在西班牙了。

转钱两个月之后，王女士的移民计划依然没有进展。此时中介却给她来了个晴天霹雳，“要想拿到永久居留权或者入籍，还要在西班牙连续5年，每年都住满半年。”

这是事业都在国内、对西班牙文化一窍不通的王女士无法做到的。她海外买房拿绿卡的梦成了一场空。

知名房产投资人刘某对此表示，“绿卡是各国政府发放的，所以任何开发商也好地产中介也好都不能保证送绿卡。凡是敢承诺送绿卡的，一定是政府有了投资移民的政策，比如说500万元投资移民可获得绿卡。

这类政策政府是主导，只是具体的执行操作落实到各移民中介上。在广告宣传中，侧重点从买房转移到移民上，可以投资移民的房地产项目变成了买房送绿卡，但这背后的附加条件中介们都不会跟你提前说，海外置业者因此被坑是非常普遍的。”

记者为此私下询问了多家中介机构买房移民的成功概率，中介们通常会说高达99%，然而现实中那1%才是常态。

在海外投资圈，柬埔寨首都金边有着“海外房产孤儿院”之称。这称谓起源于2015年金边投资房产热的高潮过后，一大堆开发商卷款潜逃，投资客在柬埔寨维权难花了钱却收不到房的恶性事件，从那之后，而这群可怜的投资客也被称作“海外房产孤儿”。

萧先生就是这样一位“孤儿”。2015年，萧先生通过中介机构，以60万元的总价购入了一套位于金边的预售房。两个月后该项目人去楼空，中介也联系不上，向当地政府提出申诉也收不到任何音讯：“政府给我一个电话，让我去找当初卖房的中介处理，可是现在中介也联系不上了，项目现在只是一堆废墟。”

萧先生对此颇为无奈，自己对柬埔寨语一窍不通，每次与柬埔寨政府谈事都要花费高昂的翻译师费用。眼看自己的钱一点一点都为柬埔寨做了贡献，萧先生不禁愁白了头。

萧先生只是海外买房遇“烂尾楼”的一个小小的案例，这样的故事在全世界简直不胜枚举。

比烂尾更常遇到的“坑”，是有开发商在尚未取得当地政府批准的情况下，就把房产出售给中国买家，导致投资客花了钱却始终拿不到房产证。

夏老师去年在美国房产中介的推荐下签署了包括买房、包租、回购在内的3个合同，交纳了10万美元的定金。当时中介表示，“只需交40%的首付款，剩余的60%可以办贷款，并且项目每年会有高达12%的年收益率，相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆，实际收益率近25%！”

夏老师把这事跟朋友老李说了，老李也动了心。不过精明的老李仔细查询后却发现，“该投资并不如销售中介所说的那么好。”

首先，美国卖房需要政府出具的公开项目报告，但该中介机构无法提供；其次，美国规定相关款项应该打到第三方监管账户上，但夏老师的定金只是被转到了中介机构；

另外，美国规定只能收取房价3%意向金，而不是首付40%；最重要的是，中介要卖给夏老师的项目竟然都还没有拿到当地政府的对外销售许可。

果不其然，在中介机构的引导下，夏老师掉进了一个巨大的坑，不仅没得到高投资回报还要继续缴纳贷款。还因项目产权不清晰，夏老师拿不到房产证也收不到房子。

向中介提出投诉，却被以各种理由推托，夏老师维权无门。

有类似遭遇的还有刘先生。投资失败的刘先生近来将一家中介机构告上了法庭。之前他与美国某公司签订了购房协议，在协议中约定竣工日期为2016年12月31日，随后他支付了首付款17余万美元。

但该项目却未在约定时间内竣工，甚至到了2017年3月，该项目都还尚未动工。

刘先生生告诉记者，而且签订购房协议时，该项目未取得土地公开报告，未获得预售批准，被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知，已构成违约。

之后他通过美国的律师向美国某公司发出了律师函，开始了与经纪公司交涉的曲折过程。

最初对方非常强硬，利用各种办法拖延退款。幸好刘先生坚持不懈，在国内也请了律师，耗费了大量精力去交涉退款事由，终于拿回了10万美元。

对此刘先生语重心长地说：“在海外买房一定要知根知底，要不然这坑别碰。”

北京京师律师事务所的封某律师对此分析指出，“不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司，国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。

一旦客户资金一去不复返，客户通过合同根本无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外，客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。

另外，在大多数国家，涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以，国内购房者身处国内，很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。”

对此，封某律师建议，“投资者应做好证据保全工作，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存，签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。”

另有知名房产专家韩世同也表示，“异地投资的风险大，海外买房犹如隔山买牛，如果出现推迟交楼等问题，业主要维权则存在一定困难。

目前海外房产代理公司发展的历史不长，不少海外房产中介只是由华人开办的几个人的皮包公司，万一出现什么问题维权可能相当难，因此在选择海外房产代理公司时要特别谨慎，要选择大型、有信誉度的中介。”

记者曾对多家海外置业中介机构咨询投资信息，但中介只提种种利好，对项目的美化十分夸张，但对各种杂税和附加条件绝口不提。

此外，因为经济下滑等因素的影响，部分国家的房价会随之下跌，而中国投资者往往对此缺乏了解，一些中介隐瞒真实情况，导致投资人损失惨重。

更有甚者，开发商受到经济状况的影响，破产现象频现，导致投资人拿不到房子钱也收不回来，维权无门。

据统计，现在有40%的中产阶级有意在海外置业，但事实是这其中的大多人并没有达到海外置业应具备的足够的信息量和认知度水平。

在海外买房涉及很多杂费。不过，房产中介通常会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象，当你发现这些数目“惊人”的杂费的时候往往为时已晚。

尤其是大多杂费不是一次性收取，而是每年按比例上缴，也就是说“你以为买套房一劳永逸，却不知道已被终生绑架。”

以澳大利亚为例，海外网某中介告诉记者，购买澳洲房产需要交纳市政费、律师费、印花税、个人所得税四项费用。其中市政费为房屋总价的1%左右。

而在澳大利亚买房是一定要请律师的，律师费为1－2%，印花税根据各城市不同，收费在房屋总价的3－5%左右，此外房屋若是租售，还需交纳一定比例的个人所得税。

那么大约税费规模是怎样的呢？以印花税为例，一栋人民币150万元的房子，在澳大利亚约需交纳约人民币7万元的印花税。

此外若房屋要委托当地中介机构代为租售打理，也需花费相当可观的服务费。

在美国，各种关于房产的收费更加繁多。有机构统计，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计要占房价的3－5%。

此外某中介机构负责人告诉媒体：在美国买一套房产，还要付给中介2－3万元的看房保证金、3.3万元差旅费、2.5－5万元的看楼诚意金，再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的费用也是一笔很大的开支。

以遗产税为例，中国曾有一位民营企业家，就因为在美国购置了20套房产，其本人和后代都因税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。

据了解，该民营企业家自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套；夏威夷州6套外加一个豪华游艇；

纽约州2套；马萨诸塞州2套。

该企业家的公司不幸在2012年倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此只能以母亲的存款度日。更不幸的是，该企业家不久后因病去世。

为日后的生活打算时，一直没有稳定工作的企业家儿子小铭想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

然而令小铭震惊的是，当他想要继承父亲这笔巨额遗产时，万万没想到这20套美国别墅“遗产”却成为了“遗患”。

小铭来到美国后惊奇地发现，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子已经被陌生人住上了。原来，小铭的父亲持有上述房屋多年，却始终没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税，几处房产已经因此被政府拍卖了。

眼看父亲当初巨款买下的房子如今却被雀巢鸠占，小铭只想快点正式继承并处置尚存的那些房产。

然而此时小铭又发现，由于父亲并没有获得美国身份，所以小铭并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，外国人的免税额度只有区区6万美元，这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪，想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。

小铭万万没想到，先父留下的20栋美国别墅遗产，不但没能保自己一生衣食无忧，反而成了一个巨大的难解之题。

尽管中国买家如此“人傻钱多”，可现在很多美国银行却都还不愿贷款给中国人，原因是中国没有完善的个人信用体系，这也是赴美购房的中国人日渐稀少的缘故之一。

国内海外买房的投资金额越来越大，市场上的套路也越来越多。在信息不对称的交易中购房者很容易吃亏，听不懂的异国语言、奇异的异国规定、错综复杂的异国手续，每一项都能把购房者绕进陷阱。

一方面，庞大的海外置业市场并没有对接到优质放心的服务，行业还处于野蛮生长的阶段。从业者资质良莠不齐，有时甚至是劣币驱逐良币，也一直没有口碑信誉极佳的龙头服务企业诞生；

另一方面，政府对海外置业的监管目前也仅限于防范国家金融风险、洗钱犯罪等层面，距离落地到投资者权益保护上还有相当的距离，现阶段购房者们也一直在因此“交学费”。

面对严峻的市场环境，记者建议投资者一定要在置业前进行实地深入考察，全方位了解所购房产详情及周边环境，并了解当地房产市场，预防中介层层加价、隐瞒欺诈等行为。

海外房产市场服务分工相当细，建议聘请当地律师提供相应的法律服务，确保交易顺利进行。

此外，购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理，而不是直接付款给业主，以保证资金的安全。

总而言之，海外购房是个技术活，入市出手千万加小心。