一房二卖最新案例分析2022

一房二卖最新案例分析2022

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一房二卖最新案例分析2022

---杜凯律师

2015年12月刘某与被告某某公司签订《二手房买卖合同》，约定以银行按揭的方式购买一套89平米的二手房房屋。刘某陆续向被告支付购房款共计300000元，但一直没有办理过户手续。

2016年6月，某某公司与案外人田某签订了《二手房买卖合同》，将上述房产转卖给田某并办理房屋登记过户手续。

2021年9月，为了维护自身合法权益，刘某将某某公司诉至某某区法院，要求解除刘某和某某公司签订的《二手房买卖合同》，返还购房款及资金占用利息，并支付购房款一倍的赔偿款等费用合计680000元。

原告刘某认为，因为涉案事情发生的时间为2015年至2016年年底期间，因此适用旧的司法解释中关于“一房二卖”应承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿法律规定。

法院裁判

因为涉案房屋转卖给他人的行为发生在民法典实施前，依据《民法典》实施前有关司法解释的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购买款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此原告刘某的请求于法有据，依法应予支持。

一、解除刘某与被告某某公司签订的《二手房买卖合同》；

二、被告某某公司向原告刘某返还已付房款300000元及利息；

三、被告某某公司向原告刘某支付已付购房款一倍的赔偿款300000元。

旧的法律规定：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）

第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【律师再分析】

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，同时新修改的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将上述第八条、第九条规定予以删除。

因此，在具体法律适用时，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》来确定法律适用问题。

本案发生在民法典实施之前，所以适用之前的相关规定。无论适用旧法还是新法，在合同目的不能实现的情况下，出卖人均应承担返还购房款及利息、赔偿损失的民事责任。

只是旧法规定了最高一倍的赔偿数额，新法则要根据案件具体情况，综合确定赔偿损失数额。在出卖方存在违约行为时，合同有效的情况下，不能实现买卖合同目的的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；

合同无效的情况下，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》指出：“关于一房数卖的合同履行问题：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

一房两卖房子如何确定归属：

一、已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。

二、买受人均未办理商品房过户登记手续的，房产归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。

三、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，房产归已先行合法占有房屋的买受人所有。

四、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归先行支付房屋价款的买受人所有。

五、如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。