一房二卖属于刑事诈骗还是民事欺诈2022

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一房二卖属于刑事诈骗还是民事欺诈2022

---杜凯律师

司法实践中,一房二卖的行为,究竟是属于民法调整范围,认定为民事欺诈,还是应当纳入刑法规制范围,以合同诈骗罪定罪处罚,应当对这种行为定性,关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。

一房二卖之所以会涉嫌合同诈骗，是因为在房屋买卖交易过程中，也具有虚构事实、隐瞒真相的情况，也进行了签订、履行合同的过程，最终骗取了对方的财产。

但如果卖房者与两个购房人都签订合同并收取房款后，不履行房屋交付和过户义务，携款潜逃拒不退还购房款的，并造成实际损失后果的，则构成合同诈骗罪，会被追究刑事责任。

那么区别点到底在哪里呢？区别点在于被告是否具有非法占有两笔房款的目的。如果被告只是为了获取更高的利润，应属于民事范畴，而不属于刑事案件。

一般情况，“一房二卖”，依《民法典》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【案例】

一房三卖案：20**年*月至20**年*月，毛某与赵某等人签订合同，由毛某出资，赵某等人在某宅基地共同合伙建房，房屋建成后，毛某按合同约定返还赵某等人部分住房，其余住房归毛某所有，可对外出售。

在房屋修建过程中，毛某由于没有资金注入遂在预售房屋时采取隐瞒真相的方法，与周某、陈某等20余户购房者重复签订合同，一房卖二主或三主，将10余套房屋重复出售给20余户的房主，从而骗取购房者所交的房屋预付款达33万余元（不包括与同一套住房的第一个购房者签合同时所收预付款）。

尔后购房者发现自己购买的房屋被毛某重复出售给他人，分别找毛某要求给房屋或退款，毛某因无钱赔付而无法解决，潜逃至外地躲避，导致部分购房者既未取得房屋，也未追回房款。

张明楷教授观点：在这类二重买卖或者三重买卖中，由于所有购买者都没有取得房产登记，也没有在事实上占有、控制房屋，所以，只能根据一般观念、交易惯例判断谁是被害人。

例如，在毛某将修建中的某个房屋出卖给A之后，根据一般观念与交易惯例，毛某就不能再将房屋出卖给B和C。反过来说，如果B与C知道毛某已经将该房屋出卖给了A，就不会再购买该房屋。

所以，在本案中，宜认定毛某对B、C等后来的购买者实施了诈骗行为。如果毛某具有诈骗故意与非法占有目的，则宜认定其对同一个房屋的第二、三个购买者成立诈骗罪。

【法律法规】

《中华人民共和国刑法》

第二百六十六条【诈骗罪】诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。