导读
银行在开展房产抵押贷款的过程中，在发现抵押人是已婚状态时，无论抵押房产是其个人房产还是夫妻共同财产，通常会要求抵押人夫妻双方到场签署同意抵押声明或承诺等文件。
在抵押人配偶不同意抵押的情况下，抵押人为了获得银行的贷款，往往会使用假离婚证、假离婚协议等文件办理抵押贷款。贷款办理后，抵押人无力偿还贷款时，银行会诉至法院要求就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿，导致抵押人配偶一方的合法利益受到损害。
近日，本律师团队承办的一起案件，在同一法院已有不利“同类”判决的情况下，通过精研案件，从不利的“同类”判决中找出有利的方面，代理第三人主张银行不能善意取得抵押权，成功获得了一审法院的支持。
虽然该案一审判决未生效，还有待检验，但希望通过本次办案经验分享能为大家提供一些参考。
案情简介
1998年3月20日，王某与谢某登记结婚。2000年3月9日，双方共同购买了案涉房产，案涉房产登记在谢某一人名下。
2010年10月12日，王某与谢某办理了离婚手续，并针对案涉房产进行了分割，双方约定案涉房产归王某所有。
2017年10月27日，谢某以案涉房产抵押的方式通过中介公司向银行申请贷款280万元。2017年11月17日，案涉房产办理了抵押登记，银行为抵押权人。
随后，银行发放了该贷款。谢某向银行申请贷款时，提交了假“离婚证”。据谢某陈述：包括“离婚证”在内的所有申请贷款的手续均是其委托的中介公司办理，并支付了中介公司10万余元的服务费。
王某认为该“离婚证”系伪造，以涉嫌伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪向公安机关报案，公安机关于2020年8月1日立案侦查。
因谢某逾期还款，银行宣布贷款提前到期，并诉至法院，要求谢某偿还全部借款本金及相应利息，并要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权。
法院在审理过程中，依法通知王某作为第三人参加诉讼。本律师团队律师作为王某的代理人参加了本案的审理。
法院认为
银行在向谢某发放贷款时，虽审查了谢某提交的离婚证复印件，但该离婚证中并未记载婚姻关系存续期间的财产分割内容，原告作为专业的金融机构，在向借款人发放贷款时，应对涉案房产是否属于借款人离婚后的个人财产予以审查。
但未有证据显示银行在发放贷款时曾要求谢某出示相关离婚协议，对此，银行存在过错，不属于善意第三人，谢某以案涉房产作为抵押向银行申请贷款时，未取得王某的同意，侵害了王某的合法权益，该抵押应属无效，银行要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权，依据不足，理由不成立，依法应予驳回。
类案检索情况
本律师团队办理本案件的过程中，检索了大量的案例，最后从中选取了三个案例，并制作了“类案检索报告表”提交法院。
案例一：
案号：深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终14887号民事判决书
案情简介：
1996年3月2日，陈永氽与罗珍珍登记结婚。2008年8 月18日，陈永氽与罗珍珍共同购买一套房产，该房产登记在罗珍珍名下。
2015年，陈永氽因制造毒品罪被法院判处有期徒刑2年。2015年10月16日至2017年10 月15日期间在监狱服刑。
2017年4月3日，罗珍珍以其名下房产抵押向银行申请贷款，并签订了《云快贷借款合同》、《云快贷借款最高额抵押合同》。
2017年5月10日，涉案房产办理抵押登记手续，银行为抵押权人。罗珍珍申请贷款时，向银行出具了登记日期为2016年3月 10日的陈永氽与罗珍珍的离婚证原件以及加盖了“深圳市福田区民政局婚姻登记专用章”的《离婚协议书》。
该协议书中约定涉案房产离婚后归罗珍珍所有。2017年4月5日，银行涉案贷款经办人查询罗珍珍的《个人信用报告》，报告显示罗珍珍的婚姻状况为离婚。
经法院向民政部门调查，民政部门为查到上述离婚证、离婚协议书。
法院认为：
从作为贷款发放人和抵押权人的银行的角度来讲，其并非有权国家机关，无法对于罗珍珍提交的离婚证及离婚协议书原件的真实性进行实质审查，罗珍珍在向其提交了申请贷款的必备资料后，银行经个人征信系统查询罗珍珍婚姻状况为离婚的情况下，应当认为银行已履行了贷款发放过程中的合理必要审查义务，且涉案房屋亦在登记主管机关办理了抵押登记手续，银行已按照合同约定向罗珍珍及第三人指定账户发放贷款，应当认为其履行了发放贷款的合理审查义务。
律师评析：
从类案结果上看：即使在法院查明离婚证、离婚协议均系伪造的情况下，也认为银行对离婚证及离婚协议书原件的真实性没有实质审查的义务，对本律师团队承办案件极为不利。
但是具体分析也能够发现：银行在同时期发放另外一笔同类型贷款“云快贷”时，是以离婚证、离婚协议、信用报告相对照的审查标准对抵押房产的权属进行审查。
也就是说，本律师团队承办的案件中，银行仅仅审查了离婚证，而没有结合离婚协议、征信报告的内容审查抵押房产的权属，即使仅是形式审查，银行也没有尽到审查义务，故银行不能善意取得抵押房产的抵押权。
所以说，在类案检索时，应当善于在看似不利的“类案”中发现对己方有利的方面，才能获得好的结果。
【裁判要旨】不动产以登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力，故离婚协议关于房屋归属的约定一般而言亦不能排除执行。但若离婚协议真实、离婚协议订立早于债务发生之前以及非因自身原因不能办理过户登记的，可以排除强制执行。【基本案情】任某与房某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2020年12月23日作出（2020）浙0421 民初2076 号民事判决，房某于本判
离婚协议中，只要有关于房屋归属约定的，无论什么时候过户都有效的。只要证明房屋是一方所有的。且申请人准备过户申请材料（离婚协议、离婚证或生效离婚判决），即可前往房管部门办理离婚房产过户手续。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十
离婚协议在本质是属于合同，合同自成立时生效，基于契约精神有约必遵守履行。离婚协议需要到民政婚姻登记机关审核，符合法定条件给予发放离婚证时生效。否则只成立未生效。若双方拿到了离婚证而没有办理房屋过户登记，双方形成约定的合同之债，则需要继续履行离婚协议内容。【法律依据】《民法典》第一百七十六条，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
你好，可以签订书面的协议予以约定
夫妻约定的个人财产是有法律效应的《民法典》第一千零六十五条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务
如果当事人要签订婚后协议确定财产归一方所有的，应当写明下列内容：1、开头要写明当事人双方的个人基本信息；2、正文部分写明双方在自愿、平等的情况下定立的协议，协议内容可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归一方所有；3、落款双方签字并注明签订协议的时间。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同
该问题将基于两种不同的情况进行解答，第一种情况：办理房屋过户登记手续的前提是房屋必须具有不动产权证书，即房产证，如果房屋在银行办理了购房抵押贷款，即银行按揭贷款，也就是说购房者以其所购住房的产权作为抵押，由银行先将房款支付给房产开发商，购房者按月向银行分期支付本金和利息，在这种情况下，房产证一般抵押在银行，如果夫妻离婚后，分得房子的一方想要办理房屋过户手续，若此时房屋贷款尚未偿还完毕，则需要提前还
一、离婚后房子归一方所有怎么过户(一)夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可。(二)对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登
该问题将基于两种不同的情况进行解答，第一种情况：办理房屋过户登记手续的前提是房屋必须具有不动产权证书，即房产证，如果房屋在银行办理了购房抵押贷款，即银行按揭贷款，也就是说购房者以其所购住房的产权作为抵押，由银行先将房款支付给房产开发商，购房者按月向银行分期支付本金和利息，在这种情况下，房产证一般抵押在银行，如果夫妻离婚后，分得房子的一方想要办理房屋过户手续，若此时房屋贷款尚未偿还完毕，则需要提前还
离婚后房产归一方所有后，应当到房管部门办理权属变更手续。1、对于贷款未到期的所需证件：生效的《离婚协议》(需公证)或法院判决书，《离婚证》，双方《身份证》，原房屋所有权或抵押权相关证明，即原按结贷款相关手续。离婚房屋过户手续办理流程：到房管部门办理权属变更手续；到按揭银行办理按揭权利(义务)人便更手续。2、对于按揭贷款已还清的，只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院判决书、《离婚证》
如果当事人要签订婚后协议确定财产归一方所有的，应当写明下列内容：1、开头要写明当事人双方的个人基本信息；2、正文部分写明双方在自愿、平等的情况下定立的协议，协议内容可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归一方所有；3、落款双方签字并注明签订协议的时间。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同
婚后协议财产归一方所有怎么写夫妻婚后财产约定协议书甲 方： XXXX ， 年 月 日出生，现住XXXXXXXX 。身份证号码：XXXXXXXX乙 方： XXXX ， 年 月 日出生，现住XXXXXXXX 。身份证号码：XXXXXXXX甲女双方于 年&
需要过户的，离婚之后，需要双方当事人一起，凭各自身份证，户口簿，离婚证，离婚协议，住房房产证，到住房所属房管部门，依照离婚协议约定，办理离婚析产过户住房，重办一方名义房产证。完毕之后，住房归登记人个人所有。
关于离婚后房子归一方所有怎么办的问题,律师从法律角度分析如下：1、离婚如果是通过法院调解或者判决的，法院的调解书或者判决书上明确有房子归你的条款，那么就不用再做什么，法院的文书是确定房子产权归你的法律依据，办理房产证时提供该文书，可直接办理你自己的房产证。2、离婚如果是协议离婚，自己私下签订的离婚协议，就需双方去公证处对离婚协议进行公证，公证书和法院的文书效力同样，办理房产证时提供公证过的离婚协议
婚后购置的房屋可否约定为一方所有? 婚后夫妻双方共同购买的房屋可以约定为夫妻一方所有。《婚姻法》关于夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有的规定，前提是在双方没有约定的情况下才能适用的，也即双方对财产有约定的，首先适用双方的约定。只有在没有约定或者约定无效的情况下，才适用法律的规定。因此，婚后购置的房屋，无论其房款属于一方的个人财产还是夫妻共同财产，都可以就房屋产权进行约定。这种财产处理过程中“
你好，先去咨询房屋所在地不动产登记部门需要的手续及具体办理流程。一般情况下，需要其他有权继承的人配合办理放弃继承的公证，然后持离婚协议、死亡证明、公证书、原房产证及登记部门需要的其它材料去办理；如果无法办理公证，可以以其它继承人为被告向法院提起确权之诉，拿到法院的胜诉判决之后，到登记部门办理变更登记。
如果离婚前双方就已经对按揭购买的房屋有约定规夫或妻一方的，离婚时遵从约定按揭房归一方所有。如果没有约定的双方可以在离婚时协商约定由一方得到按揭房，另一方取得其他财产或者得到相应的补偿。根据《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以
首先考虑夫妻双方对于婚姻关系存续期间的财产是否有约定，或是双方在离婚协议中对房产的分割是否有明确的约定，如果存在这一前提，法院会优先尊重双方的约定;如果未达成约定的，按以下情形分别处理：⑴双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;⑵一方主张房屋所有权，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给另一方相应的补偿;⑶双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得
离婚协议对于房屋产权进行了约定，将房屋确定为归一方所有，但未办理变更登记，在另一方负担个人债务而被执行房屋时，房屋的实际所有权人提出的阻却执行主张是否应当支持，是司法实践中争议比较大的问题。1、离婚协议约定房产归一方所有，但未办理变更登记的，不得对抗债权人。裁判要旨：《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。虽然
离婚后房产归一方所有，过户如下：1.公证处办理析产的公证；2.交易中心办理转绘；3.到房管局办理免征的契税的申请；4.办理析产登记的手续并缴纳登记费；5.取证。【法律依据】《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
