2022年新冠疫情上海房屋减免租金的法律规定及解读

2022年新冠疫情卷土重来，肆虐上海，正常的生产、生活均被波及，企业停工停产，员工居家办公，上海进入停摆状态。企业签订的租赁合同不可避免的受到疫情的影响，而无法正产履行。

2022年4月1日，上海市国资委会同市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局制定了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称《减免细则》）本文结合其他还有效的司法解释、上海政策进行解读。

房租减免的实施主体都有哪些？

《减免细则》第一条：

本次房租减免的实施主体是：上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。

【律师解读】：

1.1、上海市属国有企业

集团（含委托监管企业）参见市国资委网站；各个

区属国有企业

集团（含委托监管企业）根据各区国资委公开披露的信息确定；国有企业集团纳入合并报表范围内下属企业可与各企业集团联系确认。

1.2、上海市

集体企业可参照

执行本次免租政策。所谓参照执行，不是依照执行，二者是有一定差别的，具体差多少，要具体案件具体分析了。

1.3、中央企业、其他省市地方国企按照所属国资监管部门出台的政策执行。

尽管2020年05月15日最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《指导意见二》）第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，规定了承租国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位的房屋用于经营，可以请求予以减免，但是具体减免多少个月，目前中央企业和其他地方的国企没有相应的政策支撑，需要进一步的发文明确。

02

哪些房屋纳入房租减免范围？

本次减免租金的房屋为实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。

【律师解读】：

列入减免的房屋范围，主要是第一条的实施主体所拥有的经营性房屋和使用权房屋，也就是我们常说的商业性用房，不是居住性房屋。

2.1、国有企业参股而非控股企业的商业房屋是否在减免范围？

国有企业参股而非控股企业，一般规模都比较大，可能涉及上市、金融企业以及大体量的高科技企业，这种企业根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）的第四条的规定，不属于国有企业，其话语权不在国有企业的控制范围之内，是否减免租金要严格按照公司法相关规定，由该公司履行必要程序，自行决定。

政府的态度是鼓励减免。

2.2对于

居住房屋承租人

能否主张减免疫情期间的房屋租金？

2022年4月10日，上海市高级人民法院制定了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》（以下简称《问答三》）给出了明确的答复：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。

协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。

因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。

疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

03

房租减免的适用对象？

适用对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，即最终承租方。

小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定。

大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。

个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

04

减免期限如何确定，何时实施？

实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。

第一档，所有地区内的最终承租方，免除3个月租金，最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。在2022年6月底前基本完成。

第二档，增加免除3个月租金。符合下列条件的最终承租方：

（1）2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇；

（2）按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋；

（3）全年经营亏损的。

出具上述任一证明材料，2022年

再免除3个月

租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

已享受过第二档减免的最终承租方不重复享受。

具体免除实施的时间，根据出现疫情中高风险地区以及有关部门通知封控、停业、征用等实际情况办理。

05

因落实防疫要求严重影响经营活动情形如何认定？

最终承租人接到有关部门的通知，承租房屋实行封闭管理、停业、被临时征用，或最终承租方全年经营亏损，由最终承租方出具上述任一证明材料。

【律师解读】：

这意味着最终承租人需要保存相关的证据，比如门店被贴封条，发放停业通知，以及全年经营亏损的证据。这些均是最终承租人需要提供的证明材料。

06

承租的的房屋是转租本市国有企业房屋的如何享受减免租金？

第五条：存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。

其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

【律师解读】：

前文明确说明，最终承租方享有减免优惠，若存在转租国有企业房屋的情况，减免的金额到底是一手房东收取的租金，还是最终承租人前手的房东收取的租金？

一般来说，一手房东的租金和最终承租人支付的租金存在不小的差额，这又区分了两种情况，一种是转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金，也即，转租的国有企业以收取的金额进行减免；

一种是转租方为非国有企业的，应当将国有企业出租/转租方减免的租金全部落实到最终承租方，中间还存在的差额，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

07

免租金额如何确定？租金不一样的如何确定金额

免租金额以租赁合同为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。租赁合同已涉及免租、优惠租金等情形的，以实收年租金计算减免额，或由租赁双方协商确定。

【律师解读】：

首先，物业费、停车费等管理费用不再减免的范围。

其次，若每月租金不一样，或者已经涉及免租、优惠租金的情形，按照实际收的年租金进行计算减免额。

08

疫情期间，出租人能否以承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？

承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

09

若本市国有企业不实施房租减免怎么办？

上海市、区国资委、委托监管单位负责指导、督促所监管企业落实本次房租减免政策。各个企业集团均建立工作机制，明确分管负责人、责任部门、工作人员和任务分工，落实减免政策，并通过官方网站、微信公众号等平台向社会公众进行公告，同时还需按时将实施方案和经汇总审定后的租金减免情况分别报市、区两级国资委备案。

所以，作为最终承租方，若符合减免政策范围的，可以向其对应的国资委、委托监管单位投诉。

10

承租非国有企业经营性房屋的是否可以减免？

前面的9条都是讲承租国有企业的经营性房屋，如实若是承租非国有企业的经营性房屋，是否可以减免？

民营企业、外资企业不在《实施细则》规定的范围内，但是依照法律的规定，可以进行调解，适当调减租金。

对于承租非国有房屋的，《实施细则》：鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。

《指导意见二》：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；

调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。这样就是说，法院会根据公平原则变更合同。

《问答三》规定：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；

协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。

受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。