商品房交付时存在面积差异如何处理？法律规范及典型、最高院裁判

核心规定（后续会介绍其他相关规范）：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

       出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

一、典型案例裁判规则

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

案例要旨：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积存在误差的，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

审理法院：北京市第一中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2004年第10期（总第96期）

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任——孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。

房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

案号：（2008）北民初字第270号

审理法院：天津市河北区人民法院

来源：《人民法院案例选》总第73辑（2010.3）

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立——刘军因房屋面积短少诉常惠公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：房屋买受人测量认为房屋面积短少，并据此向法院提起诉讼请求对房屋面积进行测量鉴定，如出卖人无正当理由拒不提供鉴定所必需的竣工平面图，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，可以推定买受人的主张成立。

案号：（2010）苏民再提字第0026号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源：《江苏省高级人民法院公报》2012年第5辑（总第23辑）；江苏省参阅案例

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任——朱永军诉杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案

案例要旨：

一、得房率的合理误差范围，应综合考虑对买受人的保护和对现实交易的影响予以确定。

二、开发商交付的房屋得房率“缩水”超过合理范围，应承担违约责任，违约赔偿数额以减少的套内建筑面积的价值为基础，结合买受人因共有分摊建筑面积增加所受利益等因素损益相抵、酌情确定。

案号：（2014）浙杭民终字第1313号

审理法院：浙江省杭州市中级人民法院

来源：《浙江省参阅案例.案例指导》 2015.3（总第35期）

二、最高院观点

一、所交付商品房面积的确认

实务中常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。

一些地方性法规对此还作出更为详细的规定，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十一条(该条已在2015年修改本文件时被删掉)规定：房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房地产行政管理部门认可的，具有房产测绘资质的独立测绘中介机构进行商品房的面积测绘；

测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业应当以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房测绘成果表。房地产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。

测绘机构因商品房测绘误差超过国家规定允许技术误差范围，造成购房人或房地产企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。

《房产测绘管理办法》第十八条规定：房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。

此外，该办法第十七条还规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。

在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。

从上述规定我们不难看出，测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据，商品房买卖双方也可以约定以测绘成果表作为确定所交付商品房面积的依据。

如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。这种作法符合实际，买受人在交房时间点前后收到测绘成果表时，就可以知道交付房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，以便作出是否退房的决定。

买受人作出退房决定后，开发商也可以及时将买受人所退房屋再次卖出，避免损失扩大。

（摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2015年版，第178~179页）

二、法院处理商品房面积差异的处理原则

（1）按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。出卖人与买受人签订按套内建筑面积计价的，当套内建筑面积与合同约定不符时，应当按本司法解释（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，下同）确立的一般原则处理。

（2）买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用，但共摊建筑面积的减少将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使买受人的产权登记面积减少，损害买受人的投资权益，对此出卖人也应承担相应的违约责任。

如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的，从其约定，未约定的依照本条司法解释（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，下同）规定的原则处理。

（3）按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

具体讲，包括两层意思：一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的，而套内建筑面积发生误差，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况，前一种情况买受人可提高房屋的实际使用率，可比照本司法解释中交付房屋面积大于合同约定面积的规定处理。

后一种情况，降低了交付商品房的实际使用率，可比照本司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。

此外，还存在下述几种情况。建筑面积和套内建筑面积均减少，但套内建筑面积的减少幅度（大于或）小于建筑面积减小的幅度。

再是建筑面积与套内建筑面积均增加，但套内建筑面积增加的幅度（大于或）小于建筑面积增加的幅度。对上述四种情况也应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。

（4）因设计变更造成面积差异适用本条规定的原则。在开发商起草的格式合同中，对设计变更而引起的面积误差常约定为：因设计变更而造成面积差异，房价款按实际面积结算。

这样约定既不符合规范性文件的要求，也容易损害买受人的利益。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

规划、设计变更常常会引起建筑物的容积率、建筑密度等建筑指标的变化，引起建筑面积变化，还会引起户型、朝向、层高等各种变化，与单一的商品房面积误差有着本质的区别，不宜适用本条司法解释规定的面积误差处理原则处理，双方不解除商品房买卖合同的，应当签订补充协议。

建设部、国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同示范文本》第十条（该法律文件在2014年被修订，第十条相关内容在《商品房买卖合同（预售）示范文本》中的第十四、十五条有体现。

）也确认这一原则，该条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等因素影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起若干天（当事人约定）内将买受人已付款退还买受人，并按约定标准付给利息。

买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

（摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2015年版，第179~181页）

三、相关法律

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2.《商品房销售管理办法》

第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

部分杨律师整理内容：（需要可以加作者v私信索取）

一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?    

二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招  

三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？     

四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例  

15条基础建议    

一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？    

二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？    

三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？ 

四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？

五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？ 

六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？ 

七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？    

八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？     

九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？    

十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？ 

十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？    

十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？

十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？

二手房买卖合同纠纷十个典型案例  

1慎选抵押房

2防范抵债房

3巧签共有房

4看清多户房

5验明学区房

6慎选央产房

7警惕代理房

8慎选在租房

9了解拍卖房

10应对涨价房

五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招

七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）      

八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招     

九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？   

十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利  

十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）  

十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力

十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？

十四、购买动迁房的风险及应对     

十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！     

十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？      

十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万

十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）  

十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判

二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？  

二十一、学区房承诺落空是否构成违约？     

二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例) 

二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）    

二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?   

二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系) 

二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?

二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子     

二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。  

二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？

三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗  

房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！   

三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？     

三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。

三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？   

三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？  

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案     

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案     

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任     

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责   

5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任  

法律依据

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）      

三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？  

一、典型案例裁判规则     

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据   

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立  

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任

二、最高院观点  

一、所交付商品房面积的确认  

二、法院处理商品房面积差异的处理原则     

三、相关法律     

三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！     

一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。

二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。  

开发商承担的违约方式有三种：

三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？      

一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？     

二、政策何时允许动迁房办理过户？     

附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号

四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见  

四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）

01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约     

02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件     

03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销   

04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行     

05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据     

06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力     

07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则     

四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险      

四十三、北京借名买房指导意见     

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力  

二、预约合同的效力和履行     

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力     

四、房屋买卖中阳合同的效力  

五、购房指标转让合同的效力  

六、无权处分合同的效力和履行     

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担  

八、冒名签订房屋买卖合同的效力  

九、连环买卖中的合同效力     

十、借名买房的认定和处理     

十一、请求合同继续履行的处理     

十二、商品房不符合交付条件的处理     

十三、买受人拒绝接收商品房的处理     

十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

十五、对待给付义务的同时履行     

十六、一房数卖中买受人的权利顺位     

十七、第三人过户登记请求权的行使     

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行     

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用  

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理     

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准     

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整  

二十三、违约金诉讼时效的认定     

二十四、民间借贷与代理售房的处理     

二十五、民间借贷与以房抵债的处理     

二十六、以房抵债与调解  

二十七、适用范围     

四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？      

法律依据      

裁判规则      

1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失   

2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人    

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任     

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任     

四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？    

二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款  

四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）  

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要  

二、上海法院的意见

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》  

四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要     

四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！

四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？     

四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？    

一）、最高法院公报案例    

二）、相关案例    

1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失     

2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失      

3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失  

4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失

三）、权威观点    

1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

2.违约损害赔偿的赔偿范围

四）、法律依据    

五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张

作者对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考，并请承担全部责任。