常见物管费欠费原因及解决方案

常见物管费欠费原因及解决方案

1个回答

收费难的因素有多种，我们按照影响业主交费的原因划分为：房屋质量因素、物业企业自身问题、业主因素、社会舆论导向因素。

1房地产质量因素主要是指因房屋建筑质量出现的问题，如漏水、渗水、裂缝、开鼓等；精装修质量问题：实体工程与对外承诺不一致；

销售阶段为了卖房，对客户过度承诺没有达到。

房屋质量问题不包含在物业服务费中。保修期限内，由开发商负责维修责任；保修期满后，属于共有部位可动用维修资金维修，非共有部位由业主个人自担。

2物业企业自身问题服务质量主要集中在安全秩序、公共卫生、环境服务、设备设施维护养护、物业日常事务、物业人员等六大业务模块的质量问题。

公区收益问题、维修资金以及突发的特例事件，如遭遇人身损害、财产损害等，都会影响业主交费。

3业主原因一是空置房不愿交费。二是认知问题，认为物业服务就应包罗万象“无限责任”，对自家住宅内的事，也要求物业公司理所当然免费服务；

相关公共事业如停水、停电也拿物管出气，最后都体现在收费难上。三是个别的业主，没有什么具体原因，就是不想交费。

业主住宅内部，即入户门以内设施设备等维修费用是不包括在物业费里的。共用设施设备的大中修费用和更新改造费用，应通过房屋维修资金解决。

4社会舆论导向一些不良媒体为了流量博眼球博出位，虚假宣传，散布对物业费的各种“惊世骇俗”言论，混淆视听、扰乱人心，如《惊喜：取消物业，小区更美好》、《小区物业本就是免费服务》、《这八种情况不用交物业费》等。

物业公司要了解业主基本情况及欠费的具体原因，针对疑难问题，积极协调，帮助业主解决。有时候，业主最看重的是物业公司解决问题的态度。

已经与业主产生矛盾，要主动去化解，解开业主心结，根治矛盾症结。加强对业主基本知识宣讲，对物业服务边界、物业公司职责、业主交费法定义务及欠交的法律后果等普及宣传。

物业费的司法诉讼问题物业费主张得不到支持的主要原因——物业公司未保留催告证据在许多物业费催收案件中，物业公司物业费主张得不到支持的主要原因就是未提供催告证据，所以应承担相应的举证不能的后果。

《民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条：原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。

物业公司举证责任要做好以下几个方面的证据准备：

1. 被告主体身份及物业服务费交纳情况

被告业主身份证明；被告为法人或其他组织，提供户卡；商品房买卖合同或存量房房产证；房屋所在地房管局出具产权权属证明（如需）。

2. 原被告法律关系相关证明资料

《前期物业服务合同》或《物业服务合同》；《临时管理规约》或《管理规约》以及其他业主公约；《交付通知书》及邮寄凭证；

《钥匙交接单》、《入户申明》等收房资料。

3. 被告违约事实及诉前书面催交

《催款函》、《律师函》、邮寄底单或截屏的投递查询单、拖欠物业服务费及违约金清单。

4. 提供物业服务项目及履约情况

公用部位及设施日常管理资料、各种《维修养护》、《检修记录》、《保养记录》、《巡查记录》及其他。

《民法典》生效后，书面催交形式已不再是催交前置程序。物业公司可充分利用手机短信、电子邮箱、微信等现代互联网通讯方式进行送达，并保留催收证据。

催收形式包含但不限于书面催交，如《催款函》、《律师函》等。催收的文字应措辞规范，欠费关键信息如欠费人姓名、欠费周期、欠费金额、交费日期等内容应予以明确，不遗漏。