一、案件背景
近日，上海一女子伍某首付745万元，结果因为银行实际放贷的时间迟于双方约定的时间，卖家范某发函要求解除合同，并诉请法院要求买家支付违约金300万元、房屋整修费180万元等。
该案经一审二审，最终法院判令买家支付违约金300万元、房屋整修费180万元。
此事一经报道，社会议论纷纷，大部分群众均认为法院判罚过重，调侃上海女子为“最惨购房者”。那么该上海女子真的是最惨购房者吗？
二、购房者为什么会输？
笔者怀着好奇之心，下载了一审判决原文仔细研究，发现法院判决并非完全无道理，具体理由如下：
①关于贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获贷款应承担的违约责任，在伍某与范某签订合同之时已做明确约定，特别是在伍某已经有过一次逾期支付首期款并按约承担违约责任的情况下，伍某在签订合同时已清楚知道违约后果，但未能避免。
相应违约责任伍某无法免除。
伍某与范某签订合同时，已经约定“第二期房价款745万元，伍某应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若伍某贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付范某。
合同补充条款另约定：伍某未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向范某支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。
伍某未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或伍某单方要求解除合同的，均视为伍某违约，范某有权单方解除本合同，范某解除合同的，应当通知伍某，伍某除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向范某支付相当于总房价款20%的违约金。
范某可从伍某已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给伍某等。
同日，原、被告双方又签订协议书一份，约定：若因伍某违约导致买卖合同无法正常履行，伍某应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿范某房屋装修费180万元。
如因范某违约导致合同解除，则同样范某应向伍某赔偿装修费损失180万元。”
伍某对于第二期房款未能在房屋过户前支付给对方，应承担何种违约责任已有预期。且在合同签订以后，伍某首期款就发生逾期支付的行为并承担了相应的违约责任。
在此基础上，伍某还是不能避免第二期房款违约事实，相应的违约责任不能免除。
②因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大，相应的因一方违约导致向对方造成的经济损失也会更大。
并且该案买卖标的系办公楼非一般居住用房。
现在房屋交易标的价格动辄几百上千万，如一方违约，造成另一方的损失不会少。本案房屋价款一千五百五十万元，违约金的20%即为310万元。
且法院法官在本院认定部分多次阐述该买卖标的为办公楼而非一般居住用房。
③卖家范某的实际损失可能高于卖家要求买家伍某承担的违约责任。卖家范某有证据可证明因伍某的违约行为造成范某巨大经济损失，包括卖家范某与案外人签订的房屋买卖合同中卖家范某可能要承担的违约责任、卖家另行购买房屋可能产生的房屋市场交易价格变动风险等。
卖家范某举证证明其与案外人签订了《房屋买卖合同》，因伍某违约导致卖家范某迟延履行与案外人签订的《房屋买卖合同》，卖家范某也应承担相应的违约责任，该违约责任可能也不低。
且卖家至今未成功购买房屋，再行购买有相应的房屋市场交易价格变动风险。伍某的违约行为给范某造成的经济损失巨大。有可能高于伍某应承担的违约责任。
综上，法院支持了卖家范某的主张，要求伍某承担违约金310万元，房屋整修费180万元。
三、懂房律师的④个建议
前事不忘后事之师，纵观“最惨”购房者伍某的案件，我们应在房屋买卖合同中注意以下几个方面：
①仔细审查合同，特别对于设定自身义务的条款，如房款支付条款、房屋交付条款、户口迁出条款，应充分考虑到自身实际，并预留充足时间。
如非自身可完成的行为，需其他机构配合完成或等待其他机构批准的行为，应约定免除责任条款。
在合同审查方面，应特别注意设定自身义务的条款，作为买家来说，应注意房款支付条款。作为卖家来说，应注意房屋交付条款、户口迁出条款。
如约定按揭贷款的，买卖双方均应注意申请按揭贷款的时间、配合提供按揭材料的时间。对于履行时间，应充分预留充足时间。
如非本人可自行完成的行为，则需要约定清楚因其他机构原因导致的合同义务的迟延履行，应予以免责。
如买家伍某在合同签订之初，与对方约定如银行按揭不通过或者银行按揭延迟支付的，应对其免责，那么伍某就无须再承担责任。
②在实际履行过程中，应清楚了解自身需要履行的义务，避免违约。
在实际履行合同中，要特别注意自身需要履行的义务，在约定的时间内履行完毕。避免违约。
③如违约不可避免，应积极跟守约方沟通，以免造成损失扩大。
如违约确实无法避免的，应积极跟守约方沟通，双方协商承担违约责任，以免造成更大损失。
④在大额交易过程中，建议聘请专业律师提前介入，从合同的磋商、签订、履行，均由专业律师给予专业指导意见，为你保驾护航。
据报道卖家范某在合同签订之初即聘请律师提供法律服务，所以在诉讼时，卖家的代理律师对案件情况非常熟悉。这也为案件胜诉奠定了基础。
现在房产交易动则几百上千万，有必要在合同签订之初就聘请专业律师提供专业意见，如涉及的交易方式更为复杂的，建议在合同磋商、签订、履行均由律师进行指导，确保合同顺利履行。
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买房人可以退房的情形包括：1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；3、出卖人迟延交付房屋，经催告仍未履行等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十一条第一款规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支
怎么办：1.首先要了解自己手里所拿的食品是否需要标注生产日期，像有些食品就不需要标注，是可以长期保存的，食用的。2.提醒店主进行处理：如果自己是在购买过程中发现了食品没有生产日期，那就是自己还没有购买，这个时候可以直接告诉店主说该食品没有标注生产日期，店主自会处理，或忘记标注，或做下架处理等。3.直接到卖方换货：如果是个人购买，购买的比较少，是小食品，发现没有生产日期，可以自己找销售处退货，哪里购
买房子不是小事情，尤其是在如今房价动辄几百万的时代，一定要做好前期尽调工作，考虑周全，尽量避免纠纷发生。武汉房产律师提醒大家，购房应注意以下事项：1、购房人在购房过程中很容易对“开发商借钱支付首付款”等宣传口号引起注意，付款和签约前一定要考虑清楚，一旦付了款或者签了约你想要反悔就很被动了，很可能要面临大额违约金的赔偿。2、购房者在购房过程中一定要注意留痕。对于开发商在售楼过程中提供的楼书、购房小册
一般购房者在付完首付款之后，开发商都会给购房者开一个首付款收据，等购房者从银行办理完购房贷款之后，开发商就应该给购房者开一个全款发票。不论是贷款买房还是全款买房，开发商都需要给购房者开具购房发票。法律依据：《中华人民共和国发票管理办法》第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
1、申请过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权（对符合条件的房屋准予办理过户手续；如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请）。资料齐全，一般一天可以办完。 2、缴纳过户税费 过户税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金，卖方或许会让卖方来承担，因此，买方要明确自己承担了多少税费
交了买房首付可以退。一方可以与另一方协商一致进行解除，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退房通知，通知到达对方时解除房屋买卖合同。法律依据：《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在
婚后买房首付男方出的，离婚后男方出的首付这部分房产价值属于男方，剩余的夫妻共同还贷部分的房产价值由夫妻再进行分割。夫妻双方可协商处理该房产的分割，协商不成可向法院起诉。 法律依据： 根据2021年1月1日起施行的《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金、劳务报酬； （二）生产、经营、投资的收益； （三）知识产
押金能否退还关键是在于与对方就合同的订立进行的协商或签订合同时的约定。押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱或等价物移交债权人，在债务人不履行合同债务时，债权人可从押金中优先受偿
法律分析：房屋分家协议书具体应当写明下列内容： 一、立约人的基本情况，在家庭中的辈份称呼； 二、分家的理由、原因和目的； 三、分割家庭共有财产的合意以及对原家庭债务清偿的安排。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式；
还要看结婚证与房产 证领取时间，看哪个在前。建议父母写个声明出资部分归谁，找二个见证人。当然 公证更好
买房子交了首付，想换房后，这个需要找开发商协调。 如果办理了网签之后是无法变。 如果没有办理网签在开发商地方就可以更换房号。办理网签之后，一般在房管局已经备过案了，再去更改的话，必须要去房管局撤回网签备案的合同，重新修改合同。
首付买房房产证一般在首付房交房后的九十天内可以取得。首付买房的流程分三步走，先签订合同，接着缴纳首付，最后携带相关资料办理过户，完成过户并且交房。 一、首付买房房产证什么时候能拿到 首付买房房产证在首付房在房屋交房后的90天内能拿到房产证。购房合同，上面有办理房产证的时限，是开发商合同内的要约条款，基本可以清楚大致时间；办理房产证时，在开发商完成其自身相关手续的前提下，会集中要求业主将销售
按照合同协商解决，看草签的合同内容，如果违约需要承担责任
买房交了首付不想要了能退首付，但可能面临违约责任。依法成立的买房合同受法律保护，不能随意解除，买房合同生效后当事人必须按照合同的约定全面履行约定的义务，买房人随意解约需要赔偿卖房人的损失。法律依据：《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生
关于上海购二套房，首付比例是多少的问题,根据相关政策法规分析如下：上海二套房首付款比例50%。在市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%（购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
交了首付贷款下不来是可以退的。但是要依据双方签订的购房协议的约定，支付一定的违约金。这要区别不同的情况来判断。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。法律依据：《个人贷款管理暂行办法》第十条中国银行业监督
我是山东日中律师事务所李律师，看到你的详细描述，我大体上得出了法律分析。从单纯的买卖环节和办证环节，你儿媳妇都了解这方面的情况。故此。她没有反对，关键时刻给以致命一击。咱就不说她的人品问题了。那么问题来了，在这过程中，你把钱打给你儿子的证据，字据，还款的过程，这些都有，那么可以给你打个确权案。
不是。根据《中华人民共和国婚姻法》规定：第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗
根据现有规定，购买第二套房首付至少四成：1、二套房贷款最新政策公布：最低首付比例调整为不低于40%;2、由中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会发布了关于个人公积金购买第二套房贷款首付比例降低的通知;3、买第一套房贷款首付比例最低为20%，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;4、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条
是你先交首付。一、买车需要先订车再走贷款流程，和4店销售人员协商好具体的优惠政策，包括车价优惠、赠送或者购买装饰以及其他费用等，这些都要先确定好并签订购车合同，由于贷款购车与全款购车收费项目上有些不一样，所以在谈判阶段更要仔细询问清楚。二、提交贷款手续资料，现在的贷款手续资料大体分为两种，一般贷款的是需要：夫妻双方身份证明（身份证或者临时身份证）、驾照（本人或者配偶、学员证、学车证明、驾校发票都可
