物业管理纠纷的表现

物业管理纠纷的表现

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1﹑没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差;

2﹑公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修﹑兴建﹑保养等问题难以解决;

3﹑制度不健全，管理秩序混乱;

4﹑管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行;

5﹑乱收费现象严重。

物业管理费纠纷及法律应对

物业管理纠纷多与物业管理费用相关。主要表现为业主无故拖欠物业管理费,或业主对物业公司提供的服务不满意、不同意物业公司不规范收费而拒付费用,物业服务企业作为一个自负盈亏的法人实体将业主不得不诉诸法律以求解决。

从根本上解决此类纠纷，无疑是规范物业服务企业内部管理，提高服务水平，用心真诚为业主服务。但对于已经遇有业主欠费无故拖欠物业费的情况，若物业服务企业有详细完整的业主资料，那么物业服务企业则可以书面催缴后直接起诉到人民法院。

根据《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

尽管如此，笔者在此提醒物业服务企业，该条并没有规定业主委员会要先向欠费业主发书面催缴通知书，也没有规定物业服务企业向欠费业主发催缴通知书时要经过业主委员会盖章。

司法实践中，只要物业服务企业在提起诉讼前向欠费业主送达书面催缴通知书即可，并不需要经过业主委员会。

当然起诉欠费业主的诉讼工作争取到业主委员会的支持应是好事。事实上，我国《物业管理条例》并没有规定物业服务企业起诉前要向欠费业主送达书面催缴通知书这一前置程序，但物业服务企业和业主是服务与被服务，互惠互利，长期合作的关系，故实践中物业服务企业在诉讼前均会向欠费业主送达(直接或邮寄送达)催缴通知书。

既然我国《物业管理条例》并没有规定书面催缴这一前置程序，那么物业服务企业也可以口头或电话催缴，当然口头或电话催缴最好有现场录音或电话录音加以证明。

物业与业主相关相互理解。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

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