2021年必须知道的商品房买卖的两件大事（规定+现实案例）

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2021年随着民法典的颁布，一般人可能还没领略到《民法典》大修改带来的影响。但是，对于房屋买卖，你必须知道一下两大变更：

其一，新出台的《最高法修改商品房买卖司法解释》去除了对于开发商对于三类情况双倍房款赔偿的规定；

其二，法院现实案例不支持商品房买卖中，涉嫌欺诈适用“退一赔三”。

首先，关于“双倍房款赔偿”的去除。

2021年，1月1日，最高院通过了新的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》司法解释。其中删除了原先第八条，

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其二，法院不支持“退一赔三”的案例。

案例索引：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终6984号（二审维持）

裁判精选：

商品房买卖中，即便行政机关对于虚假广告、虚假宣传等行为已经进行了认定，法院仍应根据民事法律关于欺诈的规定，对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈进行严格认定。

即便构成民事法律意义上的欺诈，商品房预售合同纠纷也不应适用《消费者权益保护法》中的“退一赔三”规则，而应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。

案件事实：

2015年12月29日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份。合同第二条约定，乙方向甲方购买松江区SM假日城某室,政府批准的规划用途为店铺。

合同第三条约定，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币1,058,051元。合同附件三约定，该房屋为毛坯装修；

该房屋建筑结构、装修及设备标准最终以实际交付时的现状为准。合同补充条款一第七条约定，如甲方不能在本合同第十一条规定期限交房，乙方同意给予甲方六个月（至2017年6月30日，含当日）的交房宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备本合同约定的交付条件，并将该房屋交付乙方，乙方同意宽展期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任，甲方亦有权提前交付，此不构成甲方违约，乙方同意根据甲方通知接收该房屋并承担自交付日起应由乙方承担的相关费用。

合同补充条款一第十条约定，若乙方未在交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收、交接的，甲方无需另行书面催告乙方收房，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该房屋已按本合同约定交付。

合同补充条款一第二十条约定，本合同一方按约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系,须采用书面形式,并应采用挂号信邮寄或特快专递或直接送达或本合同补充协议约定的方式送达。

送达地址为双方在本合同中填写的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址为双方文件的实际送达地址。任何一方变更其通讯地址需及时书面通知对方;地址变更方因未通知另一方变更后的地址,需承担因文件、回复及其他任何联系送达不能的责任。

以挂号信或特快专递方式邮寄的,投邮(以寄出邮戳为准)后2天视为送达。直接送达的,以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。

若乙方为多人时,乙方同意甲方向其中任何一人进行送达,即视为对乙方全体进行送达。乙方同意甲方根据合同“书面通知乙方”的行为可直接采取挂号信、邮政特快专递邮寄、直接送达、登报告示或在甲方售楼处张贴公告等形式,直接送达根据合同及本补充协议约定送达或视为送达之日、公告张贴于甲方售楼处或公告登载于报纸之日为甲方已书面通知并到达乙方之日,乙方不得以未实际见到邮件或公告等理由向甲方提出异议或追究甲方未书面通知之责任。

合同补充条款一第二十一条约定，未经甲方书面允诺之任何条款,对合同双方当事人均不具有约束力。该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该房屋交付时现状为准。

甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。

合同首部，原告住址载明为上海市嘉定区某弄。合同另对其他相关事宜进行了约定。

2017年6月28日，被告向原告的住址上海市嘉定区某弄寄送《告业主书》，载明被告将于2017年7月2日起至2017年7月15日接受业主收房或退房的申请，请被告在以上时间前往办理地点进行正式登记。

对此，原告表示其因为搬家所以没有收到上述《告业主书》。

2017年8月6日，原告到被告处验收房屋，因涉案房屋系毛坯房而非精装修房发生争议。

2017年12月30日，被告被上海市松江区市场监督管理局作出了行政处罚，认定被告的相关行为构成虚假广告、虚假宣传。

2018年5月4日，原告至被告处索要装修协议即补充协议，被告表示双方并未实际签订补充协议。双方因此发生纠纷，原告遂报警。

审理中，原告认为房款是包含装修费的，故交付的房屋应该是精装修房；被告则表示原、被告之间买卖的就是毛坯房。被告表示赵某、郭某均不是被告的员工，也不存在委托关系。

法官对法律适用的解释：

根据《合同法》和《消费者权益保护法》规定的惩罚性赔偿原则精神，可以在商品房买卖合同中有条件地严格限制适用，对此，《商品房买卖的解释》明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则，而不是对于《消费者权益保护法》直接适用。

根据《商品房买卖的解释》第九条的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人至多可以主张“退一赔一”。

一、，根据“特别法优于一般法”的原则，《商品房买卖的解释》作为特别法，是对于商品房这一特殊商品的特别规定，应该优先于《消费者权益保护法》而适用。

二、，根据“举重以明轻”的原则，对于无预售许可证、存在抵押、已另售他人等造成合同无法履行的最重大的阻碍性因素进行隐瞒或虚假陈述，司法解释尚且仅仅至多支持“退一赔一”，更遑论其他程度的欺诈行为应适用《消费者权益保护法》的“退一赔三”。否则，将与司法解释的精神相悖。

三、，根据“比例原则”，惩罚性赔偿的金额不能畸大，适用范围不能过宽，否则可能会导致惩罚性赔偿制度的滥用，引发消费者过度的诉讼。《消费者权益保护法》对弱者进行倾斜性保护的权利配置，旨在追求经营者与消费者之间的实质平等，而非鼓励消费者滥用法律赋予的权利获得不义之财并可能助长不劳而获的恶习，从而产生新的不平等现象，对于大件商品如房屋尤其如此。商品房买卖所涉利益重大，其有别于一般商品的买卖，随意适用《消费者权益保护法》“退一赔三”的惩罚性赔偿极易造成利益的严重失衡。只有根据《商品房买卖的解释》规定的惩罚性赔偿的适用条件和类型来平衡双方的利益，才能真正发挥惩罚性赔偿应有的制度性功能，维护市场经济秩序的稳定。

结语：

2021购房不易，需要仔细。可以转发给你需要购房的朋友，或许能帮到他。

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