农村房连环买卖又回到该村民手中，买卖有效

1.基本案情：

霍一为北京市延庆区幸福村村民，刘二为城镇居民，其户籍在北京市西城区，周三、殷四是夫妻，为农业户口，户籍均在幸福村。

霍一有宅基地75号院落，有《集体土地建设用地使用证》。2005年3月，霍一与刘二签订《房屋院落买卖协议书》，约定：甲方（卖房人）霍一，乙方（买房人）刘二，甲方将自行拥有幸福村房屋院落一处卖给乙方，乙方一次付清人民币9.5万元整，该处房地产归乙方所有，双方交易不得反悔，乙方对房地产拥有处置权，因政策条件该处房地产手续不能过户时，双方房屋买卖关系依然确立。

违约方承担违约时该房地产评估价的30%违约金。如甲方违约则还需另支付乙方已支出、投入的建设、装修等全部费用，并按违约时该房地产评估价回购。

2005年3月27日，霍一在其身份证复印件上给刘二出具收到卖房款9.5万元的字据。嗣后，霍一将幸福村75号院落及房屋交付刘二。

2007年3月1日刘二与周三、殷四签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：刘二（甲方）将坐落于幸福村房屋院落一处卖给周三（乙方），该房屋系甲方从霍一手中购买，甲方购买后已于2005年对原有房屋全面进行了翻建新建，现甲方卖给乙方的是甲方新建后的新房屋，乙方一次性向甲方支付25万元购房款后，该房屋所有权和宅基地使用权即归乙方享有。

2017年春节后，周三、殷四搬至该房屋内居住，并持有该院的《集体土地建设用地使用证》。。

霍一于2017年3月向法院提出诉讼请求：

1、确认原告霍一与被告刘二签订的《房屋院落买卖协议书》无效；

2、要求被告刘二、第三人周三、殷四腾退并返还坐落于北京市延庆区幸福村75号房屋及院落一处，并返还《集体土地建设用地使用证》。

2.律师说法：

农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；

该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。

宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。

最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五部分第（一）方面第19条之规定，现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。

在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。

如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。

房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情况。

应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。

 3.法院判决：

本案中，三方当事人争议的焦点在于霍一与刘二签订的《房屋院落买卖协议书》、刘二与周三、殷四签订的《房屋买卖合同》两个买卖行为的效力问题。

霍一与刘二签订《房屋院落买卖协议书》，将该房屋及院落处分给了刘二，该买卖协议虽未经幸福村村委会审批，但该协议系双方真实意思表示，且合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即刘二当时就以9.5万元现金支付的方式履行了合同义务；

作为出卖方霍一亦接受了刘二给付的房屋价款，并将涉诉房屋交与刘二，这一事实证实双方在签订协议以及履行协议过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销等情形。

从2005年3月至2017年3月霍一第一次起诉主张权利，房屋买卖行为已经过12年，该期间霍一从未向刘二主张过任何权利，故此，应认定霍一与刘二在履行该房屋买卖协议过程中系自愿的、真实的、连贯的。

刘二虽然不是幸福村村民，不属于幸福村集体经济组织成员，但其在购买后对旧房进行了翻建和新建，故霍一主张的原有房屋已经灭失，已无返还可能。

2007年3月1日，刘二与周三签订《房屋买卖合同》，将其翻建后的房屋卖给周三、殷四，因周三有幸福村集体经济组织成员身份和资格，故刘二将涉案房屋卖给周三、殷四后，涉案宅基地重新流入了幸福村集体经济组织，刘二与周三、殷四所签订的房屋买卖合同未侵害不特定多数幸福村集体经济组织成员的利益，当属有效。

从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被刘二将幸福村75号院落及房屋重新卖给了同一集体经济组织成员资格的周三、殷四而被消除，涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在幸福村集体经济组织成员手中，而霍一未能举证证明周三、殷四依据其与刘二所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，综合认定原告霍一要求确认其与被告刘二签订的《房屋院落买卖协议书》无效，要求被告刘二、第三人周三、殷四腾退并返还幸福村75号房屋及院落一处，返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，无事实及法律依据，判决驳回。