房地产开发企业出售的商品房，在出售以前已经办理抵押登记，在强制执行过程中，抵押权人申请对该商品房进行查封、评估、拍卖，购房者作为案外人提出执行异议是否能够阻却执行呢？
最高人民法院在（2018）最高法民申4848号民事裁定书中作出了解答：
“本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的‘但法律、司法解释另有规定的除外’中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。
第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。
据此，在王楠的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，王楠也享有足以排除强制执行的民事权利。”
可见，按照最高人民法院的意见，购房者作为案外人提出执行异议可以有条件地阻却执行抵押权人基于实现抵押权申请的强制执行。
条件是购房者应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的50%。
可以注意以下几点：
（一）在第二十九条的规定条件中，对购房者的善意及对没有办理过户是否有过错没有要求。所以即使抵押登记办理在购房者签订书面买卖合同之前，即使购房者应当明知存在抵押登记，也不足以否定第二十九条规定的居住权优先。
（二）“书面买卖合同”不限于“商品房买卖合同”，购房者即使不是从开发商手里购买，而是购买二手房，也不妨碍适用第二十九条，但第二十九条保护的是居住用房，商业用房、生产用房不在保护之列。
（三）按照最高人民法院2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会纪要）第125条的规定，“买受人名下无其他居住用房”指的是购房人在同一设区的市或县级市、县范围内名下没有用于居住的房屋，或者虽然有其他居住的房屋但不满足基本居住面积，海口市的标准为低于人均20平方米。
（四）本案裁定做出于2018年11月，上述裁判观点已经在2019年11月九民会纪要中做了进一步明确，第126条规定交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持，但仅限于符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的商品房消费者。
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