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房屋买卖合同无委托书有效吗

房屋买卖合同无委托书有效吗

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案情

2013年3月8日，李某作为出卖人与买受人何某签订了《房屋买卖协议书》，双方约定，何某购买李某在武胜县烈面镇东关路房屋一套，房屋净价20万元。

何某先行支付10万元，剩余10万元过户当天支付，协议生效后一个月履行房屋过户手续。

2013年4月8日，过户当天，出卖人李某称其无法办理过户，该买卖房屋系其女儿李某某所有，其本人无权处分，该《房屋买卖合同》无效，何某称其已经为该房屋支付了10万元，剩余10万元也已经准备好了，李某身为其女儿的父亲，其长期与其女儿生活在一起，签定的合同应该合法有效。

2013年6月，何某将李某诉上武胜县人民法院烈面法庭，请求李某交付房屋，办理产权变更登记。

案情分析

李某与何某签订《房屋买卖协议书》无效

李某对该案涉及房屋无权处分，该房屋的实际所有权人是其女儿李某某。李某私自出卖该房屋对其女儿李某某构成了侵权，因此该《房屋买卖协议书》无效。

女儿李某某未委托、授权父亲李某无权处理房产事宜

〈合同法〉第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出”，李某在本案中没有代理权，事后未经李某某本人追认，相对人何某也没有在一个月内催告被代理人予以追认，因此，李某某之父李某在没有代理权的情况下，与何某签订的《房屋买卖协议书》对李某某不发生法律效力。

本案不适用表见代理

〈合同法〉第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。

首先、如认定表见代理的话，《房屋买卖协议书》的签约主体落款应是女儿李某某，李某仅是代理人，而《房屋买卖协议书》的双方主体却是李某与何某，不符合表见代理的形式要件。

其次、本案是李某某个人购房，钱款是自己筹措，与其父李某无关，在购房过程中自始也未授权或委托其父参与处理。何某不应该因李某与其女儿居住在一起，就相信李某有代理权，因此该代理行为无效。

父亲与女儿不适用家事代理制度

所谓家事代理是指发生在家庭成员间的以处理家庭事务为内容的代理活动，行为人本人无代理权，但基于家庭成员间的特殊身份关系而在表面上令人相信其有代理权，其法律后果依有权代理而由被代理人承担的制度。

但问题是，关于家事代理的规定一般只适用于夫妻之间，因为夫妻关系的特殊性，且如无特别约定，夫妻财产是共有的，由此也就形成夫妻对外承担连带责任，使得相对人不会因而陷于交易风险。

对于其他家庭成员，由于缺少共同对外承担责任的基础即共同财产，难以适用家事代理，否则将不仅相对人利益难于保障，还可能使被代理人面临道德风险。

因此，家事代理应仅限于夫妻之间，本案李某与李某某之间不具备形成家事代理的条件。

2013年6月，武胜县人民法院作出一审判决，认定原告何某与被告李某签订的《房屋买卖协议书》上无该房屋实际所有权人李某某签字，且李某某否认曾授权李某出售其所有的房屋。

故判决原被告之间签订的房屋买卖协议无效，被告赔偿原告损失2万元。

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