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是不是越晚拆迁补偿利益就会越高？

是不是越晚拆迁补偿利益就会越高？

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征收拆迁实践中，会有一些钉子户的存在。“钉子户”的出现不外乎这三个原因：一是条件差，住房面积小，无力承担置换新房的差价；

二是拆迁费用低，回迁成本高；三是狮子大张口，拆迁方不满足过高的补偿利益，就一直久拖不拆，最后拖成了“钉子户”。对于第一、二种“钉子户”，主要是客观原因导致，而第三种“钉子户”，在其主观意识上是觉得只要越拖得久，拆迁补偿利益就越高，所以就拖成了“钉子户”。

对于这种只要拖得久，拆迁补偿利益就越高的思维，并不只是在“钉子户”身上有，而是有绝大部分的被拆迁人都会有越晚拆迁，补偿利益就越高的想法。

那么，是不是真的越晚拆迁补偿利益就会越高呢？下面在明律师来解析下这个问题。

一、为什么会有越晚搬迁拆迁补偿就越高的说法？

越晚搬迁拆迁补偿就越高，其实这是一个认识误区。很多人以为只要我拖一段时间，死活不签字、不搬迁，我就拖着，征收方会顾忌拆迁效率，赶拆迁进度而不得不通过提高补偿的办法来促使被拆迁人搬迁。

所以只要越拖得晚，补偿就会越高。

当然，这在拆迁实践中确实有其合理性。征收方在要赶拆迁进度，也要顾及拆迁效率的时候，一定程度上会与被拆迁人协商补偿问题的。

但在明律师提醒大家的是，征收方除了协商的方法，还会强拆、逼迁等等。如果被拆迁人一味的拖，或者狮子大开口，无限度的要价，等来的不是补偿的提高，而是强拆。

因此，在明律师要告诉大家的是：拖只是一个提高补偿的一个取巧方法，具体如何拖，拖到什么时候都是讲究就战略技巧的。而提高补偿最直接有效的方法是：在拖的过程中，灵活运用行政复议、诉讼等法律手段，才能达到提高补偿的效果。

二、土地房屋的评估价值才能决定拆迁补偿的高低。

早拆迁或是晚拆迁，都不能在实质上决定拆迁补偿的高低。拆迁补偿是由被征收的土地房屋价值决定的。也就是说，土地房屋价值越高，拆迁补偿利益也就越高。

而土地房屋价值是由评估出来的价值决定的。

所以，被拆迁人要想提高拆迁补偿利益，不是一味的拖着，甚至拖成“钉子户”，而要在评估程序及评估结果上下功夫。对此，在明律师提醒大家，在拆迁评估中需要主要三个问题，才能保证你的拆迁补偿利益公平、合理。

（1）评估机构的选择，被拆迁人要主动参与。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

因此，对于评估机构，被拆迁人是可以与拆迁方协商确定的。在协商不成的情况下，才可以通过多数决、随机选定的方式确定评估公司。

也就是说，评估机构的选择权在被拆迁人手中，被拆迁人可以投票协商选择评估公司，因此大家要留意征收部门下发的选择评估公司的通知，并且积极参与，这样才能保证评估机构的客观、公平性。

（2）评估要参照市场价进行。

《条例》第十九条规定：　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，评估房屋价值要以市场价为基础。

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

但其中最有利于被拆迁人的是市场评估价法。相较而言，市场评估价法更贴近于房屋市场价

（3）对评估有异议可及时提起救济。

评估程序不合法，或者被拆迁人认为评估结果明显偏低，被拆迁人可申请复核；对复核结果仍有异议，可申请重新鉴定；对鉴定结果仍然有异议的，被拆迁人可以提起行政复议或者诉讼，全方位保障自己的合法补偿利益。