县政出台旧城房屋拆迁补偿办法

第一章?总则

第一条?为规范我市城中村或危旧小区改造（以下简称旧城改造）房屋拆迁补偿安置标准，维护拆迁当事人的合法权益，依据国家、省、市拆迁法律法规，并结合我市实际，制定本办法。

第二条?市政府批准的旧城改造项目拆迁补偿安置适用本办法。

第三条?市国土资源行政主管部门负责旧城改造土地管理工作；市房屋拆迁行政主管部门负责村（居）民房屋拆迁补偿安置监督管理工作；

市建设行政主管部门负责村（居）民房屋回迁安置楼建设监督管理工作；旧城改造项目所在乡镇政府（街道办）负责组织、协调、指导、服务房屋拆迁补偿安置工作。

第四条?拆迁补偿安置对象是指旧城改造项目范围内具有合法手续的房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物所有权人和土地使用权人。

第五条?房屋拆迁补偿安置原则

（一）被拆迁人房屋已取得土地使用证、房屋所有权证的，按土地使用证、房屋所有权证记载的合法宅院内土地使用面积、房屋建筑面积进行货币补偿，或采取“占一补一与拆一补一”相结合的方式以旧换新进行产权置换。

（二）被拆迁人房屋没有取得土地使用证、房屋所有权证或其他合法批准文件，属历史原因形成的,可由国土资源行政管理部门和房产行政管理部门分别确认该土地使用权及房屋是否符合政策规定，符合政策规定的，给予补偿安置。

（三）被拆迁人临街商业房屋选择产权置换的，按照整体置换的方式以旧换新产权置换。整体置换是指被拆迁人商业门市房屋置换拆迁人安置商业门市楼整体楼层。

（四）被拆迁人企业房屋给予货币补偿，不予安置。

（五）违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按重置价格和剩余年限给予补偿。

（六）土地使用证记载面积内，未经规划部门批准的扩建、接层及其他附属设施不予补偿安置。

（七）改变用途的房屋，以市规划部门出具的建设用地规划许可证为准。

（八）安置房屋的分配，原则上以被拆迁人签订拆迁补偿安置协议的先后为序，优先选择安置楼房，就近选择户型面积。

第二章拆迁补偿与安置

对被拆迁人房屋拆迁补偿安置，采取货币补偿和房屋产权置换两种方式，由被拆迁人选择其一。

第六条?货币补偿安置方式

（一）被拆迁人住宅和商业房屋选择货币补偿安置方式的，由拆迁人委托有资质的评估单位，对被拆迁人合法宅院范围内的土地、房屋等建（构）筑物依据土地、房屋区位和用途按照房地产市场价格进行评估，苗木、农作物及附着物补偿费依法依规评估确定，由拆迁人根据评估金额对被拆迁人给予一次性货币补偿。

（二）被拆迁人企业房屋有合法手续的，按照企业房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物重置价格给予评估补偿；企业占地有合法手续的，依据土地性质按照市场评估价给予一次性货币补偿，不再安置。

第七条?房屋产权置换安置方式

（一）住宅房屋选择产权置换的，按照下列方式进行产权置换：

1、被拆迁人居住独门独院单层住房的，按照土地性质进行安置，具体分以下三种方式：

（1）房屋占地属于国有出让土地的，依据被拆迁人合法宅院内土地证登记的土地面积，在“占一补一”的基础上，上浮5%安置住宅楼房建筑面积。

（2）房屋占地属于国有划拨土地的，依据被拆迁人合法宅院内土地证登记的土地面积，按照“占一补一”的原则安置住宅楼房建筑面积。

（3）房屋占地属于集体宅基地的，依据被拆迁人合法宅院内宅基地使用证登记的实线部分土地面积，按照“占一补一”的原则安置住宅楼房建筑面积。

2、被拆迁人有合法批准手续，在土地使用证记载的面积内，同一时间自建二层以上住房的，一层的建筑按单层住房的标准补偿；

二层以上（含二层）建筑，按建筑面积“拆一补一”置换安置住宅楼房建筑面积。

3、被拆迁人居住多层综合楼房的，拆迁人依据被拆迁人居住楼房房屋所有权证登记的建筑面积，按照“拆一补一”的原则给予置换安置住宅楼房建筑面积；

被拆迁人居住多层综合楼房无房屋所有权证的，拆迁人依据房产管理部门实地测量建筑面积，按照“拆一补一”的原则给予置换安置住宅楼房建筑面积。

4、在“占一补一”前提下，按照公平、公正、让利于民的原则，对选择产权置换的被拆迁人宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物等参照基准值给予适当补偿。

基准值即全市宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物等按照重置价格和剩余年限的价值总额除以土地使用面积置换的安置楼房面积总额所得平均值。

经详细测算，确定基准值为600元/平方米。

被拆迁人宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物的平均值高于基准值（600元/平方米）的差值乘以土地使用面积置换的安置楼房面积得到的金额，由拆迁人给予货币补偿；

低于基准值（600元/平方米）的，不再向拆迁人补交差价款。被拆迁人独院二层（含二层）以上的房屋建筑只给予置换安置楼房面积，不再给予货币补偿，不参与地上建（构）筑物平均值找价。

补偿计算公式：房屋拆迁补偿金额=【（∑房屋评估金额/层数+房屋附属物、苗木、附着物评估金额）/合法宅院内土地面积置换的安置楼房面积-600】____合法宅院内土地面积置换的安置楼房面积。

5、如果安置楼房是高层楼房，被拆迁人选择安置楼房1-5层，不再找补差价；6层（含6层）以上，每增高一层，收取每平方米20元的楼层差价款。

如果安置楼房是多层楼房，被拆迁人选择安置楼房一层的每平方米加价50元；二层每平方米加价100元；三层每平方米加价150元；

四层不找楼层差价；五层每平方米减价100元；六层每平方米减价200元。

6、被拆迁人应就近选择安置楼房户型建筑面积。安置楼房面积因房屋不可分割的因素，超出应置换面积20平方米（含20平方米）以内部分按物价部门批准（备案）的本区域或附近区域楼房开盘价格下调10%计算；

超出20平方米以上部分按物价部门批准（备案）的开盘价格计算。

7、安置楼房有地下室的，被拆迁人只能选购安置楼房配套对应的地下室，由被拆迁人按照物价部门批准（备案）的本区域或附近区域楼房地下室开盘价格下调10%购买，或用应安置楼房建筑面积按照“补一调二”的原则，置换安置楼房地下室建筑面积。

（二）商业房屋选择产权置换的，按照下列方式进行产权置换：

1、被拆迁人临街商业房屋有商业房屋所有权证(或规划审批手续)和土地使用证的，给予置换安置商业楼房。

拆迁人安置商业楼房与被拆迁人临街商业房屋为同层数的，按照“拆一补一”的原则进行安置；安置商业楼房层数高于被拆迁人商业门市房屋的，每增高一层对被拆迁人安置商业楼房建筑面积按10%递增；

安置商业楼房层数低于被拆迁人商业门市房屋的，每降低一层对被拆迁人安置商业楼房建筑面积按10%递减。

2、被拆迁人临街商业房屋以外的土地、房屋等建（构）筑物、苗木及附着物，有以下两种产权置换方式，由被拆迁人选择其一：

一是参照住宅补偿安置标准安置住宅楼房建筑面积。

二是根据被拆迁人商业门市房屋以外的土地面积，按照“占一补零点三”；二层（含二层）以上建筑，按照建筑面积“拆一补零点三”的原则，给予安置商业楼房建筑面积。

地上房屋等建（构）筑物、苗木、农作物及附着物的补偿参照住宅补偿安置标准执行。

3、被拆迁人应就近选择安置商业楼房户型建筑面积。安置商业楼房面积因房屋不可分割的因素，超出应置换面积20平方米（含20平方米）以内部分，按物价部门批准（备案）的本区域商业楼房开盘价格下调10%计算；

超出20平方米以上部分，按物价部门批准（备案）的开盘价格计算；被拆迁人选择安置商业楼房户型建筑面积少于应安置商业楼房建筑面积的部分，由拆迁人按照被拆迁人商业房屋及院内土地房地产市场评估均价给予货币补偿。

第八条?其它补偿标准及发放办法

（一）拆移费：

1、制式太阳能拆移费每台200元；

2、电话（含宽带）移机费每部88元；

3、空调拆装费：壁挂机每台150元，柜式机每台200元。

（二）搬迁补助费：

被拆迁人选择货币补偿安置或产权置换现房安置的，按照被拆迁住房主正房建筑面积（商企业按经营建筑面积）每平方米6元，一次性发放给被拆迁人。

被拆迁人选择产权置换需过渡安置的，按照被拆迁住房主正房建筑面积（商企业按经营建筑面积）每平方米6元，补助两次（即6元/平方米____2次=12元），一次性发放给被拆迁人。

（三）临时安置补助费：

1、选择产权置换的，按被拆迁住房主正房的建筑面积（商业按经营建筑面积）每平方米每月5元计算，发至安置用房达到入住条件止，过渡期暂定为24个月，实行一次性发放，交房时多退少补；

选择货币补偿的，不发放临时安置补助费。

2、安置用房达到交付使用及入住条件，因被拆迁人原因不办理入住手续的，停发临时安置补助费。

（四）停产停业损失补偿费：

利用临街商业房屋从事生产经营的，经营者有工商营业执照且依法纳税的，按经营房屋建筑面积每平方米每月30元计算，一次性发放6个月；

利用临主干道住宅房屋从事生产经营的，一次性发放3个月。

第九条?安置楼房地点

被拆迁人安置楼房地点：在城中村（居）改造（道路开通）范围内或周边区域集中安置。

第十条?安置楼房标准

被拆迁人安置楼房为简装楼房，满足基本居住（经营）条件。其中水、暖、电及电视、电话接口等设施齐全，铺设普通地板砖，墙体及楼顶刷白，厨房和卫生间墙砖到顶，门窗齐全。

第三章?有关规定

第十一条?被拆迁人凭房屋所有权证和土地使用证（或规划和土地审批文件）及身份证、户口本签订拆迁补偿安置协议，领取安置补偿费。

第十二条?房屋产权人离异的，签订拆迁补偿安置协议时，应由离异后的产权人持离婚证明及离婚协议书，或离婚判决书等相关证件到场签字；

房屋产权人死亡的，签订拆迁补偿安置协议时由继承人持产权人死亡证明和继承手续、身份证、户口本及相关证件到场签字。

第十三条?拆迁共有产权房屋时，由共有产权人持房屋所有权证、土地使用证及相关证件全部到场签字。

第十四条?被拆迁人签订拆迁补偿安置协议的同时将房屋所有权证、土地使用证（建设批准相关文件）及相关证明原件交由拆迁人，由拆迁人在规定期限内到有关部门注销。

第十五条?安置楼房竣工交付使用后，由拆迁人负责为被拆迁人办理房屋所有权证。由被拆迁人缴纳安置楼房热网初装费、煤气初装费、住房维修基金以及安置楼房户型建筑面积超出拆迁房屋所有权证登记面积部分的契税。

第十六条?房产用途、建筑面积、土地使用性质，以房屋所有权证、土地使用证登记的为准，有争议的由相关部门予以确认。

第十七条?拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关法律规定执行。

第十八条?市直行政、企事业单位公有住房，依照城镇住房制度改革有关规定可以出售的，现房屋使用人符合条件的，可以按届时公房出售政策购买住房后，进行拆迁补偿安置；

依照城镇住房制度改革有关规定不允许出售的公有住房，对产权单位实行货币补偿（涉及个人出资建设的住房及附属物，按重置价格结合成新评估作价，补偿给个人），由产权单位负责清出房屋使用人，不予安置。

根据被拆迁房屋建筑面积，对现房屋使用人或承租人给予一次性搬迁补助费（6元/平方米）和6个月的临时安置补助费（5元/平方米/月）。

第十九条?拆迁有纠纷的房地产，由拆迁人将房地产有关事宜作证据保全，拆迁补偿安置按照货币补偿方式补偿，其补偿费作公证提存，先行拆迁，待纠纷解决后发放。

第二十条?被拆迁人房屋和宅院搬迁腾空后，不得擅自拆除建筑物、构筑物及相关设施；擅自拆除的，由被拆迁人承担一切安全责任，并从补偿费中扣除所拆除部分的残值。

第二十一条?利用临主次干道住宅从事商业经营，除住宅必须具备合法批建手续外，还须符合下列条件：有工商营业执照，确实长期（24个月以上）从事商业经营，依法纳税，经工作组把关后，报市房屋拆迁行政主管部门批准，按以下补偿安置方式选择其一：

一是货币补偿。利用临主次干道住宅从事商业经营的房屋，有土地使用证和房屋所有权证，实际经营面积部分，按市场价格评估金额的1.2倍，予以货币补偿，不安置商业楼房。

二是产权置换。按规划要求整体区域拆迁改造，且设计有临街门市楼的，将被拆迁人回迁安置在规划商业经营区域内，被拆迁人补交土地、房产使用用途变更手续等税费后，发放商业房屋所有权证。

回迁安置面积以实际用于商业经营住宅房屋的建筑面积“拆一补一”。利用住宅从事商业经营房屋以外的土地、房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物的补偿参照住宅补偿安置标准执行。

旧城改造区域设计无临街门市楼或按规划要求道路拓宽改造需拆迁的，按被拆迁人经营房屋面积1：1.2，由拆迁人给予置换住宅楼房面积，不再给予安置商业楼房。

第二十二条?对于利用非临主次干道住宅从事商业经营的，按照住宅房屋拆迁补偿安置标准执行。

第四章?奖励政策

第二十三条?被拆迁人在拆迁人规定时间内，签订协议并腾清房屋和宅院的，享受以下奖励政策：

（一）搬迁补助费：按被拆迁住房主正房建筑面积（商企业按经营建筑面积）在每平方米6元的基础上增加4元计算，选择货币补偿的发放一次，选择产权置换的发放两次。

（二）临时安置补助费：实行产权置换的，按被拆迁住房主正房的建筑面积在每平方米每月5元基础上增加5元计算；商业房屋经营建筑面积在每平方米每月5元基础上增加10元计算；

居民住宅每户每月低于500元的，按500元计算，发至安置用房达到入住条件止。

实行货币补偿的，按被拆迁住房主正房的建筑面积每平方米每月10元计算，商业房屋按照经营建筑面积每平方米每月15元计算，一次性发放3个月的临时安置补助费。

（三）被拆迁人安置楼房热网初装费由拆迁人负责。

（四）被拆迁人宅基地使用证虚线部分面积，按照“占一补零点五”的原则置换安置住宅楼房建筑面积。

（五）被拆迁人选择安置楼房户型建筑面积超出拆迁房屋所有权证上登记面积部分契税费用，被拆迁人按照建筑面积每平方米30元缴纳。

被拆迁人安置商业楼房建筑面积超出就近选择安置商业楼房建筑面积部分的契税，被拆迁人按照建筑面积每平方米90元缴纳。

（六）被拆迁人应安置楼房建筑面积低于50平方米的，拆迁人按安置楼房建筑面积50平方米进行安置；被拆迁人选择安置楼房建筑面积超出50平方米部分再找补差价款。

第二十四条?被拆迁人在规定时间内未签订协议、也未腾清房屋和宅院的，不享受以上奖励政策。

第五章?附?则

第二十五条?本办法确定的拆迁补偿价格标准在国家拆迁政策发生变化或物价指数增减幅度超出50%以上时，做出适当调整。

第二十六条?本办法之日前，市政府已经批准且正在实施的旧城改造项目，拆迁人与被拆迁人已经签订补偿安置协议的，按原协议或规定执行；

也可以废除原来协议，按照本办法重新签订补偿安置协议。

第二十七条?本办法所涉及的所有评估事项，聘请的评估单位必须具有相应资质。评估结果确认后，在拆迁区域内面向社会公示7日，接受监督。

第二十八条?市政基础设施建设和道路开通（拓宽）等公益事业拆迁，参照本办法执行。

第二十九条?本办法自之日起执行，市房屋拆迁行政主管部门负责解释。