最高人民法院案例：土地使用权转让合同效力认定规则

[裁判要旨]

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。

而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，恒昌公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。

【案  情】  

2007年11月1日，恒昌公司与信阳工业城招商局签订《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》，约定由恒昌公司全额垫资建设平东路南段约2300米的土方和主路面建设工程，由信阳工业城招商局以土地使用权置换道路建设款的方式运作，信阳工业城招商局负责向恒昌公司提供出让手续完整的经营性用地，用于偿还恒昌公司的工程款。

该工程建设完成后，2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》。

2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》；

2007年12月13日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]26号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约167亩的规划选址申请》；

2008年10月28日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2008]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约150亩的规划选址申请》。

以上三份文件合计涉及土地使用权约417亩。

2010年4月6日，恒昌公司向刘文凯出具《法人授权委托书》，授权刘文凯“

一、从即日起全权处理恒昌公司的一切事务。

二、从即日起全权处理恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜。

三、从即日起全权负责处理恒昌公司与信阳工业城政府及各局委关于我公司项目的一切事宜”。该授权委托书加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”亲笔签名。

2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人刘文凯出具《法人授权委托书》，授权“委托刘文凯同志为我恒昌房地产开发有限公司与贵单位‘就联合开发我公司在信阳工业城三宗土地’项目洽谈业务相关手续的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我处理该项目合同签订的一切事宜”。

该授权委托书同样加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”亲笔签名。

2010年7月26日，恒昌公司（甲方）与案外人御豪假日酒店（乙方）签订《联合开发协议》，约定：“……三、联合方式：甲乙双方经多次友好协商，用上述三宗土地（即信阳市工业城规划管理局信工规[2007]26号文件、信工规[2007]14号文件以及信工规[2008]14号文件中的417亩土地）联合开发房地产项目，乙方（即御豪假日酒店）以每亩17万元，办证费每亩2.3万元，合计每亩19.3万元作为合作投资资金，同时乙方即依法取得该商住用地的土地使用权……”。

该《联合开发协议》加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”签名。刘文凯在张芳签名旁另有签名。

2010年9月6日，刘文凯以恒昌公司委托代表人的身份与御豪假日酒店签订《补充协议》，约定：“一、双方就《联合开发协议》的第三条做如下补充：

1、双方同意：由甲方（即恒昌公司）在《联合开发协议》签订后，将《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下简称该三宗土地）的土地使用权全部办理到乙方（即御豪假日酒店）指定的个人或公司名下。由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。

2、联合开发的收益归乙方所有……”。

2010年10月11日，恒昌公司（甲方）、案外人御豪假日酒店（乙方）、李炳红（丙方）签订《补充协议二》，约定：“甲、乙双方在2010年7月26日签订了《联合开发协议》，其后又于2010年9月6日签订了《补充协议》，现甲乙丙三方经友好协商后就乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，以及对上述协议履行中的部分未尽事宜进行补充约定等，签订补充协议二条款如下，三方共同遵照执行：

一、甲乙丙三方一致同意自本协议生效起，乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，原《联合开发协议》和《补充协议》中的乙方变更为丙方，其后由甲方和丙方继续履行《联合开发协议》《补充协议》和本协议。

二、此前乙方如有已经支付给甲方或其代理人的款项，视为丙方已经支付给甲方的款项。后续如有应支付给甲方的款项，由丙方负责支付给甲方。

三、乙方和丙方同时要求甲方将《联合开发协议》和《补充协议》中约定的该三宗土地全部过户转让到丙方名下，甲方表示同意。

该三宗土地的受让人名称如再有变化的，丙方应在办理过户转让手续前书面通知甲方。

四、各方就《联合开发协议》的第三条和《补充协议》第一条做如下修正补充：1、双方同意：由甲方在签订《联合开发协议》且取得《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下称该三宗土地）的《土地使用权证》后一个月内，将该三宗土地的土地使用权全部办理转让过户到乙方指定的个人或公司名下。

由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。

2、甲方负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地拆迁后的开发建设，既不分享开发建设如有产生的收益也不承担开发建设如有造成的亏损。

仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。该三宗土地的开发建设销售等全部由乙方或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和如有产生的债权债务全部归乙方或其指定的第三方所有或承担。”

该《补充协议二》加盖“恒昌公司合同专用章”并由刘文凯以恒昌公司的委托代表人身份签名。恒昌公司合同专用章系恒昌公司在工商部门备案的三个印章之一。

《联合开发协议》签订后，刘文凯认可于2010年9月27日收到2000元、2010年10月12日收到8000元、2010年11月14日收到20万元、2010年12月7日收到15万元、2010年12月17日收到7万元、2011年3月5日收到5万元、2011年5月17日收到200万元、2012年6月3日收到40万元、2013年12月收到40万元及2017年7月14日收到25万元。

李炳红主张以上353万元款项系其支付给恒昌公司的购地款，恒昌公司对此不予认可，刘文凯认可上述353万元系李炳红支付的购地款。

刘文凯系恒昌公司的原始股东。2012年12月15日，刘文凯作为恒昌公司的代表参与信阳工业城主持召开的恒昌公司与亚欧置业有限公司土地纠纷第4次协调会。

恒昌公司的委托代理人易明政系恒昌公司法定代表人，其于2012年6月20日出具《证明材料》证明刘文凯系恒昌公司原始股东且恒昌公司委托刘文凯处理恒昌公司在信阳工业城的一切相关事宜。

2013年3月8日，恒昌公司在《信阳日报》发布公告，终止对刘文凯的一切委托。

信阳工业城招商局于2015年4月变更为“信阳开发区招商局”；信阳市国土资源局工业城分局于2015年4月变更为“信阳开发区国土局”。

李炳红在信阳市中级人民法院一审诉讼中，申请将“信阳工业城招商局”名称变更为“信阳开发区招商局”，将“信阳市国土资源局工业城分局”名称变更为“信阳开发区国土局”。

2019年4月18日，被申请人李炳红以“恒昌公司、信阳开发区招商局”为被告，向河南省高级人民法院起诉，请求“恒昌公司履行相应备案手续、赔偿其损失等”，并向河南省高级人民法院申请对案涉土地进行保全，河南省高级人民法院依据其申请，作出了“（2019）豫民初39号之一民事裁定，查封了案涉土地”。

2019年8月14日信阳高新区城乡规划管理局向河南省高级人民法院出具“信阳高新区城乡规划管理局关于（2019）豫执保49号《协助执行通知书》的建议函”，认为河南省高级人民法院查封案涉土地不属于恒昌公司名下财产，查封范围无法确定。

2019年10月11日，信阳开发区国土局向河南省高级人民法院出具信阳市国土资源局高新区分局“关于河南省高院《协助执行通知书》（（2019）豫执保49号）的情况说明函”，认为河南省高级人民法院要求查封的土地暂未实施招拍挂出让，国有土地使用权人未确定，尚不属于恒昌公司财产。

2019年10月12日河南省高级人民法院作出（2019）豫民初39号之三民事裁定书，裁定：撤销本院（2019）豫民初39号之一保全民事裁定。

恒昌公司与信阳工业城招商局签订的《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》第四条约定：在甲方（信阳工业城招商局）不能提供置换地块的情况下，甲方以现金方式支付工程款，支付时间在工程竣工验收合格后三个月内，超过这一日期，甲方应按照银行同期利息支付，超过半年按日万分之五滞纳金承付。

本院认为，本案再审争议的主要问题是：

一、第三人刘文凯是否具有代理权；

二、案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的效力。

关于第三人刘文凯是否具有代理权的问题。

本院认为，本案中，原审已查明，恒昌公司2010年4月6日出具的《法人授权委托书》加盖有“恒昌公司公章”及法定代表人“张芳”签名，授权刘文凯全权处理恒昌公司的一切事务以及恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜。

此后，恒昌公司又于2010年7月12日，再次向刘文凯出具《法人授权委托书》，明确刘文凯处理恒昌公司在信阳工业城三宗土地项目洽谈业务相关手续等合同签订的一切事宜。

原审也查明，2010年7月12日授权委托书并未撤销2010年4月6日的《法人授权委托书》，上述两份授权委托书也均未限定委托期间，原审依据上述事实以及根据恒昌公司总经理易明政于2012年6月20日出具的《证明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信阳日报发布公告终止对刘文凯一切委托的事实，认定刘文凯从2010年4月6日至2013年3月8日具有代表恒昌公司“处理信阳工业城投资修路所置换土地即本案所涉土地联合开发项目合同签订等一切事宜”的资格，并无不当。

而依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，刘文凯签订《补充协议》及《补充协议二》所产生的法律效果应由恒昌公司承担，故原审对此认定并无不当，恒昌公司关于第三人刘文凯签订案涉协议超越和滥用代理权，事后未经恒昌公司追认，因此对其不产生效力的再审理由不能成立。

关于案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的效力问题。

本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

本案中，原审已查明，根据案涉协议约定，恒昌公司负责案涉土地的拆迁，但不参与拆迁后的开发建设，既不分享开发建设产生的收益也不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩19.3万元合作投资资金；

案涉土地的开发建设销售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方李炳红负责，联合开发的收益和产生的债权债务由李炳红全部承担。

因此，案涉协议名为“联合开发”实为“土地使用权转让”。

其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

恒昌公司虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。

而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，恒昌公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。

此外，原审已查明案涉相关协议均系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原审认定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》有效，适用法律并无不当。

因恒昌公司尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，原审对李炳红要求办理土地使用权登记手续等诉讼请求不予支持，亦无不当。

恒昌公司关于原审适用法律错误的再审理由亦不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒昌公司的再审理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持河南省高级人民法院（2018）豫民终1280号民事判决。

本判决为终审判决。

来    源：最高人民法院（2019）最高法民再379号《民事判决书》。