老百姓出售房屋时通常都会通过房屋中介将房源信息进行发布，并与房屋中介公司签订合同。合同中一般会有关于卖方在通过中介公司找到买家后，却绕开中介公司直接与买家进行交易属于违约行为，并需要赔偿违约金等相关损失的约定。
那么这种约定在卖家出现“甩开”中介，与买家“私下”买卖房屋的情况下是否一定有效？
一般情况下，此种约定是合法有效的，也就是说，通常情况下“甩开”中介，“私下”买卖房屋是需要承担违约责任并赔偿损失。
但是，当卖方将同一个房源经过多个不同的中介公司向外推送房源信息时，买方通过老百姓正常生活中可以获知的途径得知该房源信息的，买家可以选择价格低，服务周到，中介费低等等对自身最有利的中介公司进行房屋买卖，这种行为并没有利用之前已经签约中介公司的房屋信息，因此不是违约行为。
案例
原告上海A物业顾问有限公司（简称A公司）诉称：被告陶某利用A公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付A公司违约金1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。
陶某并没有利用A公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；
11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋；11月27日，A公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。
该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向A公司支付违约金。
当时A公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。
后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告A公司支付违约金1.38万元。
宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；
二、A公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：A公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。
因此，陶某并没有利用A公司的信息、机会，故不构成违约，对A公司的诉讼请求不予支持。
作者：民商团队 朴勇律师
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你好，请问要办理什么审批手续
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