法拍房拍卖成交之前原业主拖欠的物业管理费应由谁来负担

法拍房拍卖成交之前原业主拖欠的物业管理费应由谁来负担

【案例观点】

本案争议的拍卖成交之前原业主拖欠的物业管理费应由谁来负担的问题，应根据法律规定和双方当事人之间的约定进行判处。

首先，依据《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

的规定来看，业主是物业管理费缴纳的当然主体，故涉案房屋的产权未转移至梁BB名下时，梁BB不负有缴纳该房屋物业管理费的义务。

其次，虽然业主是缴纳物业管理费的当然主体，但是法律并不禁止以约定的方式对物业管理费的缴纳主体进行变更。梁BB是通过司法拍卖取得涉案房屋的产权，故其对涉案房屋负有的义务还受拍卖公告和拍卖成交确认书载明事项的约束。

经查，涉案房屋拍卖时，载明拍卖交易过程中所发生的买受费用以及过户应缴的所有税、费、金（包括但不限于土地出让金、契税、手续费、登记费等）均由买受人承担。

标的物可能存在拖欠物业管理服务费和水电分摊费，竞买人如要竞买，应当考虑上述费用所产生的风险，因上述费用而产生的风险由竞买人自行承担，如有未尽事宜按法律有关规定处理。

本院认为，其一，从拍卖公告内容来看，明确要求拍卖买受人承担的费用只是过户应缴的税费和土地出让金，对于执行标的物拖欠的物业管理费和水电分摊费则只是提示买受人要考虑上述费用产生的风险。

所谓“风险”，就是结果具有不确定性，风险的存在恰好说明是否要承担责任是不确定的。从上下文意来看，拍卖公告既然没有将执行标的拖欠的物业管理费和水电分摊费作为要承担的费用列明，而只是将其表述为竞拍人要承担的风险，就已经是做了区分，即拖欠的物业管理费和水电费有可能最终由竞拍人实际负担，而非必然是由竞拍人负担。

其二，就本案而言，上述费用产生的风险包括但不限于物业管理公司可能会因为拖欠的物业管理费不配合买受人入住，双方对于物业管理费的负担主体认识不一致而产生纠纷，水电费用是否需要代垫等等，但显然这些风险最后能否成为买受人需要现实承担的责任，就应该依据法律规定或合同约定进行审查。

也就是说，涉案合同仅仅提示竞拍买受人要注意风险，并未约定梁BB需要承担前业主拖欠的物业管理费。

其三，AA物业公司主张拍卖公告内容载明买受人要“考虑上述费用所产生的风险”，就应当承担支付拖欠物业管理费的义务，缺乏公平合理性。

司法拍卖的实质，应当是将被执行人的财产予以全部变卖、拍卖后的价款依照法律规定对全部债权人予以平等清偿。AA物业公司对涉案房屋拖欠的物业管理费只享有普通债权，只能就拖欠的物业管理费参与债权分配，无优先受偿权。

将拍卖公告内容所述的买受人要承担风险就理解为买受人要负担前业主（被执行人）拖欠的物业管理费，一方面让物业管理费这一普通债权优先于其他债权人的债权得以保障和实现，有失公平；

另一方面也会导致拍卖负担增加，拍卖成交价格降低，势必损害其他债权人的利益。显然，将风险等同于负担的理解不具有合法合理性。

一审认定AA物业公司无权要求梁BB承担涉案房屋前业主拖欠的物业管理费，并无不当，本院予以维持。

【案情简述】

AA物业公司于2021年2月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：

1.梁BB向AA物业公司支付2014年3月1日至2017年4月25日的物业服务费39643.13元；

2.梁BB向AA物业公司支付逾期支付2014年3月至2020年5月物业服务费的违约金134019.67元（违约金以每月物业管理费1048.76元为本金，按每日0.3%计算，分别自次月6日起计算至2020年6月30日止）；

3.一审案件的诉讼费用由梁BB承担。

本案二审争议焦点是：梁BB应否承担涉案房屋拍卖成交之前拖欠的物业管理费。本院对此评析如下：

其一、梁BB系通过司法拍卖取得涉案房屋，根据法律规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，在人民法院裁定涉案房屋归其所有时，其取得涉案房屋的物权。

广州市番禺区人民法院于2017年2月20日出具（2014）穗番法执字第5609-7号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人梁BB所有，且前述财产权自本裁定送达买受人梁BB时起转移。

2017年3月6日，广州市番禺区人民法院向梁BB送达上述执行裁定书，故梁BB此时才负有支付涉案房屋物业管理费的义务。

其二、本案争议的拍卖成交之前原业主拖欠的物业管理费应由谁来负担的问题，应根据法律规定和双方当事人之间的约定进行判处。

首先，依据《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

的规定来看，业主是物业管理费缴纳的当然主体，故涉案房屋的产权未转移至梁BB名下时，梁BB不负有缴纳该房屋物业管理费的义务。

其次，虽然业主是缴纳物业管理费的当然主体，但是法律并不禁止以约定的方式对物业管理费的缴纳主体进行变更。梁BB是通过司法拍卖取得涉案房屋的产权，故其对涉案房屋负有的义务还受拍卖公告和拍卖成交确认书载明事项的约束。

经查，涉案房屋拍卖时，载明拍卖交易过程中所发生的买受费用以及过户应缴的所有税、费、金（包括但不限于土地出让金、契税、手续费、登记费等）均由买受人承担。

标的物可能存在拖欠物业管理服务费和水电分摊费，竞买人如要竞买，应当考虑上述费用所产生的风险，因上述费用而产生的风险由竞买人自行承担，如有未尽事宜按法律有关规定处理。

本院认为，其一，从拍卖公告内容来看，明确要求拍卖买受人承担的费用只是过户应缴的税费和土地出让金，对于执行标的物拖欠的物业管理费和水电分摊费则只是提示买受人要考虑上述费用产生的风险。

所谓“风险”，就是结果具有不确定性，风险的存在恰好说明是否要承担责任是不确定的。从上下文意来看，拍卖公告既然没有将执行标的拖欠的物业管理费和水电分摊费作为要承担的费用列明，而只是将其表述为竞拍人要承担的风险，就已经是做了区分，即拖欠的物业管理费和水电费有可能最终由竞拍人实际负担，而非必然是由竞拍人负担。

其二，就本案而言，上述费用产生的风险包括但不限于物业管理公司可能会因为拖欠的物业管理费不配合买受人入住，双方对于物业管理费的负担主体认识不一致而产生纠纷，水电费用是否需要代垫等等，但显然这些风险最后能否成为买受人需要现实承担的责任，就应该依据法律规定或合同约定进行审查。

也就是说，涉案合同仅仅提示竞拍买受人要注意风险，并未约定梁BB需要承担前业主拖欠的物业管理费。其三，AA物业公司主张拍卖公告内容载明买受人要“考虑上述费用所产生的风险”，就应当承担支付拖欠物业管理费的义务，缺乏公平合理性。

司法拍卖的实质，应当是将被执行人的财产予以全部变卖、拍卖后的价款依照法律规定对全部债权人予以平等清偿。AA物业公司对涉案房屋拖欠的物业管理费只享有普通债权，只能就拖欠的物业管理费参与债权分配，无优先受偿权。

将拍卖公告内容所述的买受人要承担风险就理解为买受人要负担前业主（被执行人）拖欠的物业管理费，一方面让物业管理费这一普通债权优先于其他债权人的债权得以保障和实现，有失公平；

另一方面也会导致拍卖负担增加，拍卖成交价格降低，势必损害其他债权人的利益。显然，将风险等同于负担的理解不具有合法合理性。

综上所述，一审认定AA物业公司无权要求梁BB承担涉案房屋前业主拖欠的物业管理费，并无不当，本院予以维持。AA物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3774元，由广州AA物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。