买卖二手房延期过户都有哪些风险要注意

买卖二手房延期过户都有哪些风险要注意

1个回答

一、卖方延期过户，买方该怎么办?

1、二手房交易卖方延期过户，买方该怎么办?有合同的应当按照合同约定处理，卖方不能按照合同约定的时间过户，属于违约行为，购房者可以要求对方立即过户，并承担违约责任，要求卖方支付合同约定的违约金，或者要求卖方赔偿因此造成的直接经济损失;

2、根据《中华人民共和国合同法》第十九条规定：有以下情形之一，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。你也可以要求解除合同，并要求对方双倍返还定金。

卖方延期过户属于上述规定的第二种情况，同时根据相关法律规定，购房者可以要求解除，并要求卖方承担双倍定金的赔偿责任。

二、延期过户有什么风险

1、合同可能被认定无效

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

延期过户的第一风险就是有可能合同被判无效，这个不仅是理论上，而且是实践中是有真实案例。

2.交易风险

按照法律规定，房屋产权证书是认定房屋所有权的唯一合法凭证。只要房屋没有办理过户，在过户之前房屋产权仍属卖方。在双方等待过户的期限内，卖方可以将房屋再次出售、抵押，也存在由于卖方自身原因，比如涉及债务纠纷诉讼时，被第三人通过法院查封等可能性。

而一旦卖方将房屋抵押、转售或者房屋被司法机关、行政机关查封冻结，这个时候买方的利益将无法保证。此外，当前国家对于二手房交易的相关政策变动频繁。

一旦在双方约定过户之前的时间内国家出台新的政策方针，造成房屋交易成本增加，则无疑会引发双方的纠纷，给正常交易带来影响。

3.房屋毁损风险

俗话说，夜长梦多。房屋每天都存在可能被毁损的风险，一旦发生房屋毁损或者失去居住价值等问题，买卖双方谁来承担责任?谁又能保证延期过户后的房屋还是交易时的样子。

4.过户风险

不是所有的房产都可以过户，即使具有房本，因为产权单位有权对于房产交易和上市进行限制。

三、如何规避延期风险

基本没规避风险的办法。比较难，毕竟没有两全其美的方式。有人试图用公证(包括合同公证、委托公证、强执公证等等做法)这种方式来加强合同的效力。

这种做法实际上没有任何实质性的作用。公证机构是根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，也就是说，公证机关不会公证房屋的所有权属于买方，只能证明房屋买卖合同属于真实、有效，但是不能保证合同在未来依然能够得到有效执行。

一旦在将来如果双方发生纠纷而进入诉讼程序，那么对于保障交易来说，公证也起不到任何作用。毕竟对方拥有产权方面的主动权，即使能够成功维权依然很被动，而且维权是存在成本的，肯定会占用你大量的时间和精力，与其这样做，不如一开始就选一个稳妥的买房途径。