在美国贷款买房有哪些注意事项

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在美国贷款买房有哪些注意事项

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一、20%贷款首付是常规

当你决定买房，在交易过程中最重要的是首付和贷款。几年前贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在已经很难找到银行愿意为5%甚至10%首付的客户贷款，20%的首付是常规。

一栋30万美元的房子，意味着成交时你要付给房贷公司6万现金。

然后是贷款利率，分固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内提供一个较低的利率，过期限后每年根据某金融指数的升降调整，所以借贷方要有“占便宜后吃大亏”的心理准备。

固定利率期限以15年和30年为常见，以美国人常选的30年期房贷为例，如今利率4.25%~5%，折合成年利率后，30万美元的房子月供大约在1250~1350美元。

贷款公司还会给你一些选项，最主要的是所谓点数(Points)，如果你手头有现款付给银行，可以用来降低贷款利率。比如你有2400美元可以立即支付给银行，银行给你一个点数，你的利率会降低0.125%，算下来月供可以减少18美元左右。

二、交易附带杂费挺多

过户时要支付贷款手续费，24万美元的贷款手续费在1000~2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税，各地一般都在1%以下，有的州还免征。

其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时，各种杂费在5000到1万美元之间。

经纪人的收益从卖方收取。按照美国的通例，卖方要从房价中拿出6%平分给卖方和买方的经纪人。在房市不景气或竞争激烈时，经纪人也会降低抽头的份额。

如果你买的是旧房，还要雇房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤等有害因素。

这些虽然要花钱，但通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

三、1%左右的房地产税

一旦你成为了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房地产税，税率通常在1%左右。这个税是地方政府最主要的财政收入，用于支付中小学校的建设管理和教职员工的工资，建设和管理公共图书馆、公园、体育场和其他公共休闲场所，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

该项税收的税率在各地不同。福利好、公共设施完善的地方，税率会高些;反之较低。纽约州的部分县份还把房地产税分成两部分，一半是学区建设管理费，其余杂费占另一半。

如果户主年龄达到65岁(可以享受社会医疗保障金的年龄)，你家已经没有学龄儿童，就可以免交学区建设管理费。

再回到贷款问题上。贷款机构会把上述费用中常年要支付的加起来，总和不能超过你可支配月收入的30%。以30万美元的房产为例，月供约1350美元，与房屋有关的保险100美元，地税250美元，其他支出包括社区管理费等350美元，每个月总费用约2000美元。

也就是说，你的可支配月收入要达到5000美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。

最后要谈谈信用记录。如果你信用良好，长年没有赖账记录，也没有吃过官司，开车从不违规，贷款公司通常会降低你的利率，减少甚至免收过户手续费。

反之，如果你经常欠缴房租水电费、信用卡常过期，在目前的经济形势下，基本没人敢给你贷款。

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