家有无民事行为能力者需要出售房产应该如何处理

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家有无民事行为能力者需要出售房产应该如何处理

据我国法律的相关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，他们不能独立签订房屋买卖合同，应由其法定代理人代理签订合同，否则属无效合同。

一、无民事行为能力是什么意思？

构成无民事行为能力人的条件为“未满十周岁”和“完全不能辨认自己的行为”。即年龄和认识判断能力，但无民事行为能力人的构成不需要二者都具备，年龄和认识判断能力是“或”的关系，只要二者具备其一即认定为无民事行为能力人。

二、监护人有哪些权利和义务

精神病人、失能失智老人等无民事行为能力人，由于无法作出真实的意思表达，因此法律为之设定了监护人。由此，监护人便负有了对上述人员在生产、生活中的照管以及代为行使相关权利的职责。

但是，在监护人履行监护义务的过程中，或出于对被监护人权益的漠视，或图谋于其经济上的利益，或为弥补长期照顾的拖累而寻求精神平衡，因此侵犯被监护人房产等财产性利益的行为时有发生。

三、出售房产的步骤

如无民事行为人名下的房产需要出售，该如何进行呢？

第一步：向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人

第二步：由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人

第三步：监护人作为产权人的法定代理人向房地产登记机关申请办理交易过户手续

监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此房地产登记机关会视具体情况要求监护人提供为产权人利益而出售房产的证明文件或作出必要的承诺。

四、常见的房产纠纷

(1)监护人滥用权利卖房

监护人如果为了保证被监护的无行为能力人正常生活而必须进行房产出售最好保留证据之后再进行房产交易。而如果监护人无法证明其出售被监护人房产具有正当理由，那么就是属于滥用对被监护人财产的处分权，为此应当承担赔偿责任。

而我国侵权责任法规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

(2)夫妻一方擅自卖掉共有财产

如夫妻双方共有一处房产，其中一方为无民事行为能力人，另一方为法定监护人也无权擅自卖掉二人共有房产。作为监护人理应履行监护职责，保护被监护人的人身、财产等合法权利，除被监护人利益之外，不得处分被监护人的财产。

如买方不属于“善意”取得的话，该房产合同一般被认为无效。

(3)监护人自作主张放弃继承

被监护人虽为无民事行为能力人，但仍享有继承权。法定监护人一般不能代理被监护人放弃继承权。这明显损害到了被监护人的利益，这种代理行为会被认为无效。

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