承租人去世后，公房拆迁利益的归属

承租人去世后，公房拆迁利益的归属

1个回答

律师观点分析

权利的归属必须追溯权利的来源。自管公房的承租基于职工的身份属性，不因承租人死亡而消灭。承租人死亡后，承租合同仍然为该家庭其他成员的共同利益而存续。

案情简介

金某系某企业员工，某企业租用某村委会的房屋，作为单位的福利房分配给员工使用。金某于2003年去世后，该房屋由金某家人管理。

2008年，某村委会因环境整治需拆除租赁给某企业的房屋，双方为此签署腾退协议，某企业动员租住村委会房屋的员工直接将房屋腾退后交还某村委会，腾退手续办结后，由某企业向员工支付腾退补偿款，并由拆迁人与腾退员工签订安置房买卖协议。

金某长子金大某参与了上述腾退及签署协议的过程，取得安置房一套并登记在自己名下。

金某次子金小某得知后，主张安置房利益。金大某认为自己办理了腾退，视为承租人已经变更在其名下，且安置房也登记在其名下，故拆迁利益与他人无关。

金大某为了得到全部拆迁利益，与已经离婚多年的妻子办理复婚，将安置房登记在某配偶名下，变更后又办理了离婚，不久配偶去世。

金小某起诉到法院要求确认金大某将安置房赠与配偶的行为无效。诉讼中，某企业向法院提交了不利于金小某的情况说明，本案一审判决驳回金小某的诉讼请求，二审以案件事实不清发回重审，发回重审一审、二审均支持了金小某的诉讼请求，确认金大某将安置房赠与其配偶的行为无效。

北京市安衡律师事务所接受金小某的委托，历经一审、二审，发回重审一审、二审，取得了决定性的胜利！

律师意见与分析

一、本案腾退房屋系金某的单位福利分房，属于金某基于职工身份从单位取得的自管公租房。

金某作为某企业的老员工，由单位分配取得该房屋的承租权。关于该房产的性质，被告也当庭认可。由于这种房屋承租人只享有使用权，并没有取得产权，所以金某去世后，该房屋未能直接作为遗产来继承析产。

　二、金大某未就其主张的被腾退房屋承租人未变更至其名下进行举证

金大某在答辩时称在金某去世后去金某所在单位办理了承租人变更手续，本案审理至今，金大某未向法庭提交被腾退房屋变更至其名下的证据。

三、根据国家福利政策，金大某也不能以个人名义承租金某单位职工住房，并享受被腾退房屋的安置

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第(十八)项“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”的规定，金大某只能在一个单位享受福利分房的待遇，不能因父亲金某去世，在金某的单位再重新享受一次福利分房的待遇。

因此，本案中金大某的购房指标，系金某福利分房的待遇转化，金大某不能重复享受这种政策福利性待遇。

四、因被腾退房屋承租人一直未变更，拆迁所得利益应归所有继承人共有

自管公房承租基于职工的身份属性，不因承租人死亡而消灭。承租人死亡后，承租合同仍然为该家庭其他成员的共同利益而存续。

此时出现两种情况，一是通过变更承租人，由新的承租人享受承租利益；二是没有变更承租人，由原承租人的其他家庭成员共享承租利益。

金某去世后至该房屋拆迁，承租人一直未发生变更，故拆迁所得利益应属于金某所承租公房转化而来，在性质上属于金某财产的转化，应由全部继承共同共有。

五、金大某办理腾退安置的行为系代表金某的全部继承人的行为

金大某作为金某的法定继承人之一办理腾退安置，仅仅是一个代表的行为，非拆迁利益的独享者。

被腾退房屋基于职工身份而享有的住房权利。因金大某非被腾退房屋承租人，故其虽以个人名义签订协议，但实质为金某所有继承人的代表。

六、涉案安置房屋系因金某福利分房被腾退而使用安置指标购买的安置房，构成遗产房屋财产价值形式转化，应当被认定为遗产，由于金某夫妻未留下遗嘱，故由全部继承人共同共有

七、金大某将全部房产100%的份额赠与配偶的行为侵犯了其他权利人的利益，是无效行为。

法院判决

某企业的《情况说明》只能证明金大某管理、参与腾退房屋的情况，并不能当然推定金大某与某企业形成事实租赁关系，不能等同于变更了承租人。

涉案房屋的相关权益并不当然属于金大某个人。金大某明知涉案房屋的来源、拆迁等过程，在取得涉案房屋权属登记后，通过复婚、夫妻间更名的方式将涉案房屋转移登记至配偶名下，此后又再次离婚，有恶意串通之嫌，且行为已经损害了金某其他法定继承人的合法权益。

综上，根据《中华人民共和国民法总则》第188条，《中华人民共和国合同法》第52条，《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第2条，《中华人民共和国民事诉讼法》第67条之规定，判决金大某将xxx房屋的赠与行为无效。