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东莞农村宅基地房产交易过程中应注意的问题有哪些

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按照《土地管理法》及《民法典》的相关规定，集体土地的使用权是严格限制流转的，但是东莞作为一个快速发展的城市，国有土地的资源相关有限，而且价格高企。

因此集体土地的流转虽然被严格限制，但是在民间集体土地使用权的流转却真实的大量存在。目前在东莞法院的审判与执行中，对于集体土地的处理，各个法院都存在不同的意见及处理方式，现结合过去几年当中处理宅基地等集体土地转让过程中存在的问题，谈谈个人的一点经验总结：

第一、非本村人之间的宅基地使用权转让合同属无效合同

虽然《土地管理法》及《民法典》没有具体的哪一条法条规定，非同村人之间的宅基地使用权的转让属无效合同，但是根据《土地管理法》及《民法典》的相关规定，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，因此可以推导出非本集体成员就无法享有宅基地使用权，因此非本集体成员之间的宅基地使用权转让合同属无效合同。

一旦交易一方诉讼至法院，主张合同无效，要求各自返还土地使用权及款项，法院极有可能判决合同无效，要求各自返还。

当然，非本村人之间签订的宅基地使用权合同存在无效的情况，但在绝大多数情况下，交易双方都会基于诚实守信的原因，一方拿了钱，一方拿了地之后都会相安无事。

出现有一方主张合同无效的情况相对少数，因此作为律师，如果购买方在意识到有风险时，仍要进行交易，就要充分的考虑出售方的信用程度，在衡量之后，仍觉得收益大于风险，可根据个人的意愿进行决定。

如果购买方在实际控制集体土地使用权后，为进一步能够保障自己的权益，最好的方式是到相关部门去申请报建或办证，如果能够办出相关的产权证的前提下，那么购买方的权益就能得到切确的保障。

因为按照《民法典》的规定，不动产的产权已实际登记为准，既然该土地或物业能够登记在购买方名下就属产权清晰，无疑也就不存在合同无效的风险了。

当然能不能办出相应的产权证，我只能说就要看个人的努力以及运气了。

第二、为避免合同无效的风险，可找同村人进行代持

既然法律已经限制宅基地使用权在非本村人之间的流转，如果购买方执意想要获得该土地使用权，那么退而求之的办法是找同村人进行代持。

当然同村人之间的代持是不是就不存在任何问题了呢?这谁也不敢保证，如果实际购买人与代持人之间发生了矛盾，或者是代持人发生了意外身亡的情况，双方僵持不下的情况下，风险同样存在。

当然既然实际购买人既然愿意找人代持，相信其对代持人享有充分的信任，如果缺乏相应的信任，那么任何事情也无从操作。

第三、在转让协议上加盖该土地所在的集体村委或经济联合社的公章，已示村集体同意该转让行为

按照《土地管理法》及《民法典》的规定，集体土地的所有权归集体所有，因此不管转让合同是否有效，在转让的过程中征得集体的同意还是有相当的必要性。

举个简单的例子，在法院执行中或者在拆迁补偿中，对于无具体产权登记的集体土地及房产，法院想要进行查封首先第一步先要向村集体核实具体情况，如果该转让征得了集体的同意及进行了备案，村集体的回复会说目前该土地及房产的具体权益人是谁，也就从很大层面上避免了被查封的风险。

按照目前东莞法院的基本做法，一旦法院在村集体了解到该土地和物业已经转让的情况下，再进行查封的可能性就大大降低。

第四、签订转让合同后，以银行转账的方式交付转让款，并实际控制占有该土地及地上建筑物

目前在东莞法院内容对未登记的集体土地及房产的查封没有具体统一的做法。但本律师根据过往在东莞的三个基层法院的做法得出一个大概的操作模式。

目前东莞基层法院在执行过程中，对于未有产权登记的集体土地及房产，如果该土地及房产在法院查封前，已经签订了转让协议，同时有银行转账，并且购买人已经实际控制占有的，法院基本不会再进行查封。

以上所说只是东莞法院在实际执行中的基本做法，并没有相关的明文规定，因此并不代表达到了以上所说的条件后就万无一失了。

但是出于避免法院怀疑虚假转让的情况，本律师建议购买人在决定购买时，一定要落实好合同、流水及实际占有的问题，尤其是实际控制占有问题。

因为购买人如果没有实际控制占有该土地及物业，法院就极有可能怀疑该转让是虚假转让，被查封的可能性就大大增加。

以上四点是在过去几年中通过实际案例得出的个人的一些总结，并不具有权威的解释性，但还是具有一定的参考性，为了降低交易的风险，实施以上步骤还是有很大的必要性。

宅基地等集体性质土地及房产的流转本身就是国家法律严格限制的，但是从商人的利益角度来看，投资永远是收益及风险并存的问题，在不触及刑法的前提下，剩余的无非就是收益和风险的考量。