在房产买卖时遇到无转款凭证如何处理

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

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（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。

）

一、上诉人诉称

中厦国际公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回曹家山一审全部诉讼请求；一二审诉讼费用由曹家山、张国元共同承担。事实和理由：（一）案涉买卖是张国元在自知讼争房产被查封、即将被执行的情况下，为排除执行而与曹家山共同导演的虚假交易。一审法院依据《房产买卖协议》及《房屋交接书》、《房屋租赁合同》认定房产买卖有效并交付，属认定事实错误。

1.曹家山与张国元之间签订《房产买卖协议》时，讼争房产正处于抵押状态，抵押作为影响物权行使的重要障碍，在合同中未提及，更未有任何关于解决抵押权的措施；合同约定送件当日付全款但又未约定具体的送件日期；合同系曹家山、张国元与中介三方签署的，但后续的《补充协议》无中介参与；购房定金30万元用现金支付，仅有张国元的收条，无任何转款凭证或取款凭条，违背正常市场交易习惯。

2.《房屋交接书》及《房屋租赁合同》不足以证明讼争房产已经交付。中厦国际公司调取的厦门润骏贸易有限公司（以下简称润骏公司）工商档案证明了讼争房产未完成交付，润骏公司占有、使用讼争房产的权利来源于张国元或案外人周宝强，并非林秀气或曹家山。曹家山称其2015年11月11日将房产出租给案外人林秀气，2016年5月12日将讼争房产用作润骏公司经营场所，在讼争房产未完成过户的情况下，这有悖于正常的租赁习惯。此外，曹家山亦未提交讼争房产的租赁税收发票。（二）《抵押物处置协议》第二条约定，讼争房产过户后，抵押权人招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招行厦门分行）才将款项用于抵扣张国元贷款本息及相关费用并解除抵押。因此，在讼争房产过户前，曹家山向抵押权人监管账户预存106万元款项性质为保证金，抵押权人在讼争房产无法过户的情况下，该款项并未转化为购房款；该106万元返还后，《抵押物处置协议》事实上已解除，招行厦门分行亦因此起诉张国元要求行使抵押权。故一审法院将该106万元款项性质认定为购房款，不符合上述条款的约定。招行厦门分行2016年10月10日出具的《情况说明》的法律性质是新要约，此时抵押权依然存续，且讼争房产因（2014）厦民初字第1548号《民事裁定书》于2014年11月14日被查封，基于查封及招行厦门分行主张抵押权的事实，该新要约不可能成就一份新的有效的带抵押过户协议。

二、被上诉人辩称

曹家山答辩称：（一）其作为执行标的买受人，享有物权期待权，并满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的四个要件，足以排除对讼争房产的执行。

1.在（2014）厦民初字第1548号案件中，讼争房产的查封时间为2014年11月14日，迟于曹家山与张国元签订《房产买卖协议书》时间。

2.在查封之前，张国元已经于2014年10月24日将讼争房产的钥匙及室内家具交付给曹家山，双方签订了《房产交接书》。2015年11月11日曹家山将讼争房产出租给案外人林秀气，签订了《房屋租赁合同》并缴纳了相应的管理费。

3.曹家山已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。招行厦门分行退还106万元，系因查封无法办理所有权转移登记导致，并非曹家山未按合同约定支付。且该款项曹家山愿意再行支付，招行厦门分行也愿意继续履行。

4.非因曹家山原因未办理过户登记。2014年11月12日，曹家山与张国元办理权属转移登记时，不存在中厦国际公司查封的情形。因此，厦门市国土资源与房产管理局向曹家山出具收件收据。2014年11月14日，中厦国际公司对涉及讼争房产进行查封从而导致无法办理权属转移登记手续。（二）中厦国际公司主张《房产买卖协议》系虚假交易、无转款凭证、106万元款项的性质系保证金等主张，没有证据证明，不应采纳。（三）（2016）闽02民初716号民事判决判令不得执行讼争房产，该判决已经于2018年1月27日发生法律效力。（四）曹家山与张国元签订《房产买卖协议》，招行厦门分行是知道的，因此，双方签订了抵押物处置协议。讼争房产被法院查封，招行同意曹家山遵守抵押物处置协议继续履行，不是新的要约。综上，请求驳回上诉，维持原判。

曹家山向一审法院起诉请求：

1.对福建省厦门市思明区室房产停止执行并解除对上述房产的查封措施；

2.张国元立即协助曹家山将位于福建省厦门市思明区产权属转移登记至曹家山名下；

3.由中厦国际公司、鼎诚兴公司、张国元负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：张国元（甲方）与曹家山（乙方）于2014年8月24日签订《房产买卖协议》，约定张国元同意将坐落于福建省厦门市思明区室房产出售给曹家山，成交价为290万元；

协议签订之日，乙方支付购房定金30万元整；乙方于2014年8月24日向甲方支付30万元（定金），乙方于送件当日向甲方支付260万元；

甲方应于收到全部房款的当日将房产交付给乙方使用；甲乙双方保证于2014年10月24日签订厦门市国土资源与房产管理局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往厦门市国土资源与房产管理局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金，若于2014年10月27日前因一方原因仍无法办理甲乙登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。

张国元与曹家山于2014年10月18日签订《补充协议》，约定因甲方无能力偿还该房屋的银行贷款，被厦门市农村商业银行股份有限公司查封，由乙方负责解封及解押，甲方同意在2014年10月24日前交房给乙方。

该解押款及解封款由乙方曹家山支付，该款项可充抵购房款。

厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行（以下简称厦农商行龙山支行）（甲方）与曹家山（乙方）、张国元（丙方）签订《协议书》，约定因甲方、丙方及借款人于2013年8月1日签订《保证借款合同》，借款人向甲方借款50万元整，丙方为上述款项提供连带保证担保。因借款人未按期偿还，甲方向法院提起诉讼，并查封了丙方位于厦门市思明区的房产。截止2014年11月10日，借款人尚欠贷款本金249560.3元，利息7695.95元，诉讼费25445元。经三方协商一致，订立协议：

一、乙方拟向丙方购买被甲方查封的丙方房产，鉴于上述房产已被甲方申请查封，乙方承诺若甲方向法院申请解封且上述房产的解封手续送至厦门市国土资源与房产管理局当日，则甲方有权扣收本协议书第二条相关账户内的资金，用于归还借款人尚欠甲方的贷款本息及诉讼费等相关费用合计282701.25元；

二、乙方应于本协议签订当日将本协议第一条约定的全部款项存入甲方指定的内部账户（户名，其他应付款款账号：9020510010126210500001）进行监管，上述房产的解封手续一经送达厦门市国土资源与房产管理局，甲方有权将账户中的款项立即扣收并用于归还丙方所欠甲方贷款本息及相关费用。若上述房产存在被其他债权人查封或在转让过程中因故无法完成过户等情形均与甲方无关，乙方不得已上述为由，要求甲方归还被扣收的相关款项。经甲方申请且法院解封查封丙方房产后，若甲方无法扣收上述账户内的资金，则甲方有权要求丙方在上述资金等额范围内对借款人尚欠甲方的全部债务承担连带保证责任，保证期间为2年；

三、处置后仍不够偿还甲方贷款本息的，丙方按照原有合同约定承担担保责任，并承诺在甲方要求的时限内如数偿还。曹家山于2014年11月11日向厦农商行龙山支行指定的账户转账282701.25元。

招行厦门分行（甲方）与曹家山（乙方）、张国元（丙方）签订《抵押物处置协议》，约定：鉴于甲方与丙方于2012年4月23日签订《个人授信及担保协议》，为担保主合同履行，丙方于2012年4月23日与甲方签订《个人贷款周转协议书》，以张国元名下位于厦门市思明区的房产提供抵押担保。

截止到2014年11月12日，丙方尚欠甲方贷款本金105万元整，利息5005元。现因丙方资金困难，为归还甲方贷款，三方经协商一致，特订立如下协议：一、本协议签收后，丙方可以向甲方申请以抵押物带抵押权的形式进行转让处置，处置所得款用于归还丙方所欠甲方贷款利息及相关费用，如有剩余款项，可退还至丙方指定账户；

二、乙方购买抵押物后所付款项应于2014年11月12日前存入甲方指定账户（户名：其他应付款个人贷款特殊处理款项，账号：95×××10，开户银行：招行厦门分行厦门分行营业部）进行监管，抵押物以带抵押权的形式进行转让，乙方确认厦门市国土资源与房产管理局登记簿中过户信息后，甲方将账户中的款项立即扣抵丙方所欠甲方贷款本息（以实际扣款日结清金额为准）及相关费用，并解除该抵押物的抵押权。

如在转让过程中因故无法完成过户，甲方立即将乙方购买抵押物存入甲方指定账户款项归还给乙方，且甲方有权采取各种法律手段向丙方主张权利。

曹家山于2014年11月12日向招行厦门分行指定账户转账支付106万元。

厦门市国土资源与房产管理局于2014年11月12日就张国元转让房产给曹家山出具收件收据。2014年11月18日，厦门市房地产交易权籍登记中心称因被法院查封，出具《不予登记通知书》。

招行厦门分行因此依《抵押物处置协议》的约定，退还曹家山所支付的106万元。

审理期间，招行厦门分行于2016年10月10日致函一审法院称：我行依然同意在曹家山遵守《抵押物处置协议》保证抵押权足额清偿的情况下，张国元与曹家山之间进行房屋销售，并继续履行《抵押物处置协议》。

福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）于2015年7月3日就中厦国际公司与鼎诚兴公司、张国元委托合同纠纷一案作出（2014）厦民初字第1548号民事判决：

一、鼎诚兴公司应于本判决生效之日起十日内向中厦国际公司支付货款、代理费、银行费用、其他费用22696986.41元及违约金（暂计至2013年12月31日为2147985.4元，此后以22696986.41元为基数，按日万分之五计算至本判决确定的付款之日止）和财产保全费5000元；

二、如鼎诚兴公司未能履行前述第一项付款义务，中厦国际公司有权申请拍卖、变卖鼎诚兴公司持有的“厦门金宝矿业投资有限公司”51.25%的股权，从所得价款中优先受偿；

三、张国元对鼎诚兴公司前述的第一项付款义务承担连带清偿责任，并在履行保证责任后，有权向鼎诚兴公司追偿。该案审理过程中，厦门中院作出（2014）厦民初字第1548号民事裁定，查封张国元名下厦门市思明区等房产。厦门市国土资源与房产管理局于2014年11月14日在送达回证上签署“均轮1”。

厦门中院因张志强与张国元等民间借贷案件[（2014）厦民初字第1515号]，于2014年11月12日查封了涉本案的厦门市思明区房产。

后厦门中院于2015年4月27日作出（2014）厦民初字第1515-2号民事裁定，解除对该房产的查封。

曹家山因中厦国际公司的申请执行，向厦门中院就讼争房产提出执行异议。厦门中院于2016年5月2日作出（2015）厦执字第1136号之一执行裁定，驳回曹家山的异议。

曹家山不服，提起本案诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点在于曹家山与张国元之间的买卖合同关系能否排除中厦国际公司的执行。

首先，曹家山与张国元于2014年8月24日所签订的《房产买卖协议书》时，虽已被厦农商行龙山支行予以查封，但曹家山嗣后与张国元、厦农商行龙山支行就还款事宜达成一致，并实际支付了应还款项。

该项查封并不构成曹家山受让讼争房产之障碍。且查封房产不得转让的法律规定，并非效力性规范，而是影响到合同的履行。同时，讼争房产被招行厦门分行设定抵押，但招行厦门分行与曹家山、张国元签订《抵押物处置协议》书，同意曹家山代偿欠款，并“以带抵押权的形式进行转让”。

嗣后，该协议因曹家山无法办理权属转移登记而退还曹家山代偿的欠款，但在诉讼过程中，招行厦门分行再次同意讼争房产进行转让，故作为抵押权人的招行厦门分行同意曹家山受让讼争房产。

综上之认定，曹家山与张国元签订的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应认定为有效。

其次，根据张国元出具的收条，曹家山在2014年8月24日，即签约当日支付了定金30万元；于2014年11月11日，根据三方签订的《协议书》向厦农商行龙山支行支付了282701.25元；

于2014年11月12日，根据三方签订的《抵押物处置协议》向招行厦门分行支付了106万元；2014年11月13日通过陈美珠向张国元支付剩余的1257298.75元，合计290万元。

上述付款方式除2014年8月24日所付的30万元外，其余付款有付款凭证、协议书，且付款金额与张国元、曹家山所约定的总房价吻合，中厦国际公司亦无法证明上述付款包括30万元的定金存在虚假，故应认定张国元已经依约支付了全部的价款。

中厦国际公司抗辩称，曹家山向招行厦门分行支付的106万元已经退还，故曹家山尚未支付全部款项。曹家山本已支付全部款项，因中厦国际公司等查封无法办理所有权转移登记，导致招行厦门分行退还该笔款项。

现招行厦门分行在审理中致函一审法院，称愿继续履行，曹家山亦愿意再行支付，故曹家山在购房款支付方面符合法律规定。

再次，曹家山提交了其与张国元之间的《房屋交接书》，证明张国元已经将讼争房产交付给曹家山，曹家山另提交《房屋租赁合同》，拟证明其已经将讼争房产出租。

虽中厦国际公司对上述两份证据的真实性不予确认，但未提交任何证据予以推翻，故确认曹家山已经实际占有讼争房产。

最后，根据厦门市国土资源与房产管理局出具的回执、送达回证等，分别于2014年11月12日，2014年11月14日被人民法院查封，导致曹家山无法办理权属转移登记，但曹家山与张国元于2014年8月24日签订《房产买卖协议书》时，讼争房产并未存在以上查封情形。

至2014年11月12日，曹家山与张国元在办理权属转移登记时，未存证据证明在该时存在张志强、中厦国际公司的查封情形，亦未存证据证明曹家山对此是明知的，故曹家山不存在过错之情形。

至于构成履行障碍的厦农商行龙山支行的查封、招行厦门分行所享有的抵押权，均因与曹家山、张国元的协商，从而涤除或同意，法律并不禁止当事人之间的协商，故曹家山对无法办理权属转移登记并不存在过错，亦不可归因于曹家山。

综上，曹家山与张国元之间签订的《房产买卖协议》合法有效，并已经依约支付了购房款、占有了讼争房产，且并不存在过错，足以排除中厦国际公司的执行行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《执行异议复议规定》第二十四条及第二十八条的规定，判决：

一、不得执行厦门市思明区室房产；

二、张国元应于判决生效之日起十日内协助曹家山办理厦门市思明区室房产的权属转移登记手续。一审案件受理费100元，由中厦国际公司、鼎诚兴公司、张国元负担。

对一审法院认定的事实，曹家山没有异议，中厦国际公司对曹家山支付购房款30万元的认定有异议，对其余事实没有异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认，可以作为定案依据。

二审诉讼中，中厦国际公司、曹家山围绕着上诉及答辩内容，提交了证据，本院依法组织进行了举证质证。

中厦国际公司提交了润骏公司工商档案资料中的《住所（经营场所）租赁合同》、《经营场所承诺书》、《分割证明》、《房屋租赁合同书》、《私营公司基本信息》，内容体现：2015年12月8日，润鸿公司向案外人周宝强承租讼争房产，2016年5月6日，润骏公司与出租人张国元承租讼争房产的一个单元，上述租赁均签订有租赁合同并用于工商登记。

上述证据用于证明：讼争房产并未完成交付，润骏公司使用讼争房产的权利并非来源于曹家山或林秀气；2015年11月11日曹家山与林秀气签订期限3年的租赁合同不符常理，系虚假。

曹家山质证称，润骏公司的股东为林秀气和洪萍超，法定代表人为林秀气。润骏公司向厦门市市场监督管理局申请了两次住所地变更登记：第一次住所地变更登记申请时间为2015年12月9日，住所地由厦门市思明区厦禾路893号1805室之一变更为厦门市思明区，办理变更登记的受托人为蒋兴富和林悦；

提交的《房屋租赁合同书》的出租人为周宝强，承租人为润鸿公司，但盖章是润骏公司，可见工商部门没有进行实质审查。第二次住所地变更时间为2016年5月6日，办理变更登记的受委托人为李雅丽，提交的是《住所(营业场所)租赁合同》。

根据《厦门经济特区商事登记条例》第十七条规定，厦门市市场监督局对商事主体申请住所变更登记实行的是备案制，进行形式审查，对申请材料不作实质性审查，由申请人对住所或者经营场所的真实性、合法性负责。

因为两次变更登记备案的委托代理人不一致，导致提交的住所使用权证明文件不一致，从而与实际的出租人不一致。并且，《住所(营业场所)租赁合同》上张国元的签字与其他证据材料上的签字明显不同，不是同一人所签。

《住所(营业场所)租赁合同》与《房屋租赁合同书》是工商变更登记委托代理人为满足变更登记需要未经核实擅自伪造的，不能否定曹家山与林秀气签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性。

曹家山举证了厦门中院（2016）闽02民初716号民事判决书及法律文书生效证明书各一份，用于证明厦门中院以(2015)厦执字第758号执行裁定于2015年1月4日轮候查封了讼争房产，曹家山不服，提起诉讼，厦门中院以（2016）闽02民初716号民事判决认定《房产买卖协议》是当事人真实意思表示，合法有效，曹家山已经依约支付了全部价款，实际占有讼争房产，对无法办理权属变更登记曹家山不存在过错，故不得执行讼争房产。

中厦国际公司对该判决书的真实性没有异议，但认为该案的查封与本案的查封并不相同，故与本案没有关联性。

二审庭审结束后，曹家山提交了其银行卡的转账记录及落款时间为2018年5月13日、署名为林秀气的《租金支付确认书》，主张2015年11月11日，林秀气的委托代理人蔡连转向曹家山支付首季度租金6900元和押金2300元，2016年3月9日、6月1日、9月1日、11月24日、2017年2月20日、5月3日、9月13日、11月10日，林秀气的委托代理人刘婷婷分别向曹家山支付季度租金6900元(2300元／月×3个月)；

2018年2月11日，支付7728元。中厦国际公司提交书面意见称：《租金支付确认书》形成在庭审后，存在恶意串通而出具的可能，且林秀气的陈述应属于证人证言，证人未出庭接受询问，不具有证明效力，不能直接证明案外人的转账款项就系租金；

转账记录显示付款人是案外人蔡连转、刘婷婷，并不是林秀气，且没有备注款项用途，不能认定系案外人代为缴交的租金。

根据当事人的举证质证内容，本院对于上述证据的真实性予以确认。由于厦门中院（2016）闽02民初716号民事判决书所认定的查封（轮候）并非本案的查封，故不能作为认定本案执行异议能否成立的依据。

对于其他证据，由于均是体现本案查封之后的讼争房产使用情况，与本案需要查明的事实没有直接关联性，故不予分析认定。

本院根据一审诉讼中的证据材料另查明：厦门市不动产登记中心的档案资料体现，除一审法院认定的厦门中院因张志强与张国元等民间借贷案件[（2014）厦民初字第1515号]，于2014年11月12日查封讼争房产外，讼争房产在2014年11月12日前曾被多次查封，这些查封最迟于2014年11月12日才解封；

因张志强与张国元等民间借贷案件而对讼争房产的查封于2015年解除时，本案的查封生效。

根据当事人的诉辩内容，本案的争议焦点为：曹家山对讼争房产提出的执行异议能否排除执行。

本案系曹家山为排除中厦国际公司与鼎诚兴公司、张国元委托合同纠纷一案的执行而提出的异议，由于讼争房产权属登记在张国元名下，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，只有曹家山完全具备该条规定的四种情形且权利足以排除执行的，其异议法院才予以支持，否则不应支持。

三、法院查明

根据查明事实，张国元与曹家山于2014年10月18日签订《补充协议》，约定曹家山负责解除由厦农商行龙山支行申请的法院查封，张国元在2014年10月24日前交房。

而讼争房产直至2014年11月12日才被解除查封，但同日即因张志强与张国元等民间借贷案件而被厦门中院查封，之后又因中厦国际公司与鼎诚兴公司、张国元委托合同纠纷一案被查封。

因此，在讼争房产处于被连续查封的情形下，虽然《房屋交接书》体现张国元于2014年10月24日将讼争房产交付给曹家山，但该交付不具有合法性，不能使曹家山取得对讼争房产合法占有的法律效力。

故中厦国际公司关于曹家山未合法占有讼争房产的理由成立。

四、法院认为

由上，曹家山的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，一审判决对曹家山的异议予以支持不当，应予纠正。本案是执行异议之诉，曹家山关于张国元立即协助曹家山将讼争房产权属转移登记至曹家山名下的诉讼请求不属于本案审理与判决的内容，一审法院在本案中对该诉求进行审理并作出判决不当，应予以撤销，曹家山对该项诉求可另行依法主张。

张国元、鼎诚兴公司未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

五、法院判决

一、撤销福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民初652号民事判决；

二、驳回曹家山的诉讼请求。

本案一二审案件受理费各100元，均由曹家山负担。

本判决为终审判决。