北京房改房政策简介

房改房概述

“房改房”也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。

简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房(即公房私有化)。

两个关键点：

（一） 首先，介绍一下什么是公房

公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。

城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。

(凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

)

（二）其次，介绍一下什么是市场价、成本价和标准价

根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。

（1）.市场价——职工以市场价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

（2）.成本价——职工以成本价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

(一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买。)

成本价的构成：成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。

（3）.标准价——职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。

职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

（关键的时间点——北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定，市民无须经单位同意就可自由地出售房改房，单位也不再有优先购买权。

）

近几年国家提倡成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属于职工个人，可以上市转让或继承，届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。

对职工已按标准价购买的住房，鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。

(一般在1995年以前房改的，基本上用标准价购买，在1998年之后已无标准价房改房)

房改房政策

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房，这类出售的公房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。

1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。

职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”

根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，既然房主现在是你，你就是该房屋的合法产权人，与其他人无关。

房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房

谓福利房，亦称优惠房或房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。

我国现行政策鼓励职工购买住宅，承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》　第21条规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。

1999年2月10日，建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确：“对已按标准价出售的公有住房，各地要制定切实可行的措施办法，鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有”　。

房改房发展历程

（一）历史背景：

改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年，房改房是在改革开放背景下内，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。

（二） 发展进程：

（1） 1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生，稳步出售公有住房，俗称“房改房”，就是城镇住房制度改革的一项重要任务。

（2） 1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配)，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。

根据1998年当时的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。

（住房实物分配是指计划经济体制下，国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工，由职工支付一定租金的住房分配体制。

住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金，国家主要以“暗贴”的方式给予职工补贴。住房分配货币化是指在市场经济体制下，国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。

实行住房分配货币化的主要方式有两种：一是住房补贴，二是住房公积金。）

（3）近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。

房改房的特点

（一）购房主体的特定性：

一般而言，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

（二）购房的限定性：

公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，……)

（三）房价的福利性和优惠性：

房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因，它的价格不由市场供求关系决定，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。

房改房还有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

（四）产权的制约性：

是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。

（五）土地使用权以划拨的方式取得：

因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。

房改房的法律依据

1.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发（1994）43号)94-07-18

2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发（1998）23号)98-07-03

3.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房（1999）209)99-08-13

4.《北京市已购公有住房上市出售实施办法》北京市人民政府03-02-18

相关知识：

房改房、商品房的产权有何不同，经济适用住房是什么产权?与房改房、商品房的产权有何不同?

居民个人购买的经济适用住房产权归个人，产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权。与房改房、商品房相比，经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。

房改房上市后收益的94%归出售人所有。上市出售后，每平方米在4000元(含)以下的，全部归个人;每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分，和原产权单位五五分成;买方补交3%的土地出让金。

商品房上市出售后，收益全部归个人所有。经济适用房上市后，收益同样全部归个人所有，所不同的只是在出售时，新的购房人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，购买人就可按商品住宅办理产权登记。

房改房买卖税费

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。（名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

房改房交易的注意事项

一、 了解产权可靠性

确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

二、确认登记的面积、使用期限

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。

另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

三、清楚房屋背景与周边环境

买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

四、确定房价的合理性

通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。

还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

五、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。

值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。

对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

另据中介公司介绍，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

房改房过户流程

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。(作者：佚名)