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《民法典》第725条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《民法典》第728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
来源：最高人民法院司法案例研究院
1.带租约销售的法律风险
带租约销售是指，出卖人将已经出租的房屋销售给买受人。
对于带租约销售的租赁合同，第一个风险点在于违约风险。房屋出售后，原本在房屋上成立的租赁合同关系并不必然终止。
《民法典》第725条[1]对买卖不破租赁原则作出规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
因此，在房屋出售后，无论是承租人直接与开发商签订的租赁合同亦或是与第三方公司签订的租赁合同都需要继续履行。此时若买受人不知道其所购买的房屋上存在租赁合同关系且不愿将房屋继续出租时，其可追究开发商的违约责任。
且若开发商与第三方公司未约定在房屋托管或租赁期间其可以自行处置房屋产权时，开发商的出售行为影响到第三方公司的正常经营时，第三方公司同样可以追究开发商的违约责任。
第二个风险点在于损害承租人优先购买权的赔偿风险。《民法典》第728条[2]对承租人的优先购买权作出规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”无论开发商是直接将房屋出租给承租人还是出租给第三方托管公司转租给承租人，在房屋出售前承租人在同等条件下都享有优先购买权。
因此开发商应当履行通知义务，将自己要出卖房屋的信息通知承租人，以避免后续承租人以出租人未进行通知妨碍其优先购买权行使为由进行索赔。
第三个法律风险点在于租金结转时间点的确定。在带租约销售模式中，房屋租赁关系成立在先、房屋买卖关系成立在后，在房屋所有权转移之前租金收益归出租人所有，在房屋所有权转移之后租金收益则应当归买受人所有。
但是应当支付给买受人的租金具体起算点如何选择确实是一个颇有争议的问题。完成不动产权证过户登记不动产所有权即发生转移，但实践中不动产权证的办理通常需要较长一段时间，如果以产权过户完成为租金结转的时间点有可能导致买受人在向开发商支付完毕购房款后很长一段时间内都享受不到租金收益。
而若是以商品房买卖合同签订日或备案日为租金结转时间点，有可能买受人尚未全额支付购房款就开始享受租金收益，对出卖人存在不公平。
笔者认为，相较之下，以房屋交付日作为租金结转的时间点更为合理。
第四个风险点在于部分销售问题，即当一个承租人选择承租几个商铺并对其进行统一装修经营，开发商对此设置了免租期的优惠以及房屋整体计租的优惠，后续在不同的时间点开发商与购房人签订商品房买卖合同，则每个房屋对应的租金的结转时间、租金金额计算等问题需要讨论。
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