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宁化路项目调查报告

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宁化路项目调查报告
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一、四方区概述四方区地处市区中心位置,由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成,是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。

区域面积34.55平方公里,总人口约38.5万人。城区往向市北区和市南区,北可达沧XX和城阳区,东接崂山区,西部为濒临胶洲湾的经济开发带,区位优势明显。

主要道路为四流南XX、人民路、南XX、308国道与路、路、路、路、瑞昌XX形成“四纵五横”交织区;胶济铁路纵贯全区,四方火车站和沙XX为客货混合三等和二等中间站;

交运集团长途汽车站座落于区。

二、项目位置:该项目为四方区“两改”重点推进项目,位于四方区人民路以西,路以北,宁化路西侧铁路住宅区域以东,平安XX以南以及平安XX以北部分区域,规划改造总用地面积约12.39公顷。

三、项目周边住宅价格:住宅总拆迁面积为16.7万平方米,总拆迁户数3866户。其中筒子楼23座,共1159户,建筑面积约3.9万平方米。

住宅楼1970年以前的约283户。70-80年代约944户。80-90年代约2541户。90-20__年约98户。

L新房:人民路285号地块价格:待定类型:高层住宅(9栋)户数1312户容积率:3.6绿化率:26%总建筑面积:196779平米地址:四方区人民路285号2.二手房:宁化XX均价:10594元/平米地址:宁化路周边建筑现代:1990年左右建筑面积:30-50平米、70-80平米建国新村均价:11907元/平米地址:人民路与宁化XX建筑年代:20__年左右建筑面积:50-60平米、70-80平米南公司小区均价:11029元/平米地址:四方区路9号建筑年代:20__年左右建筑面积:40-60平米、70-80平米湖岛新村均价:9338元/平米地址:宁化XX建筑年代:1998年左右建筑面积:60-70平米人民路小区均价:10856元/平米地址:人民路建筑年代:1988年左右建筑面积:40-60平米、70-80平米塞瑞人民路步行街居住小区均价:9825元/平米地址:人民路290号建筑年代:20__年左右建筑面积:40-60平米、90平米左右方中圆小区均价:10748元/平米地址:四方区人民一路2-5号建筑年代:20__年左右建筑面积:50-70平米

四、项目周边公寓用地价格:黄金岁月均价:8661元/平米地址:四方区一路88号建筑年代:20__年左右建筑面积:50-60平米少量80平米

五、项目周边商业用地情况:利群辐射主商圈:该商圈为四方利群为带头的综合性商圈,是四方区居民的主要生活商圈,目前此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。

乐购超市商圈:此商圈位于利群广场的北侧,于南XX与人民路立交桥交汇处,20__年1月9号正式营业。主要经营超市、服装、餐饮、休闲等,现除超市部分经营正常外其商场部分因管理经营不善,已出现部分商家撤柜现象。

五金、机电配电商此商圈跨度从人民路立交桥至海伯桥、路至长途汽车站,商圈主要经营五金、机电配件等,目前商圈经营情况良好。

方中圆商业街:方中圆商业街是四方区政府重点发展的商业街,主要集中在人民一路一带,主要以餐饮、服装、小商品批发零售为主,2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间,但受限于客流量稀少的缘故,除周末及节假日期间生意较好之外,在大部分的工作日时间其经营情况不尽理想。

海云庵特色商业区:此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈,以特色餐饮、服装经营为主,商业气氛平淡,租金低廉,除开一年一度的“糖球会”,经营情况不尽人意。

六、项目周边商业用地价格:人民路:

1、人民路交通便利,公交线路多,立交桥周边人流量和车流量大;

2、人民路立交桥北XX以服装经营为主,移动、联通营业厅较多,但沿街网点面积较小,多为1020行;

3、北路段网点租金约2.5元/面天,其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高,约为3.5-4.0元/012天;

4、人民路东侧由于拆迁缘故,多数网点已停止营业;

5、人民路立交桥南XX(四方利群附近)相比其它区域较为繁华,车流量大,人群密集,此区域沿街网点主要以五金、机电配件的经营为主,店铺面积偏大,租金也是这一区域最高的,约7.5-8.0元/门天左右,此区域形成了市专业的五金、机电配件市场,路至路网点租金约为5.5元/nV-天,路至海泊桥段网点租金约为5.0元/门天;

6、由于本区域形成了市五金、机电配件专业化、规模化的市场,所以各商家经营状况较好。宁化XX:

1、宁化XX附近以住宅为主,商业氛围与人民路相差很多,沿街网点少,主要以房屋中介、美发、餐饮的经营为主;

2、周边住宅拆迁幅度大,人流量小;

3、由于商业氛围不够,所以网点租金低,约为2.0元/门天。路:

1、南路车流量很大,环境嘈杂,商业氛围一般。沿街小型网点较少,主要以汽车配件和酒店经营为主;

2、南路网点租金相对不高,平均水平为2.5元/行天左右;

3、路交通便利,临近长途汽车站,车流量大,人群密集,商业氛围浓;

4、网点以经营五金、机电配件为主,店面面积大,多为30平米以上,与人民路南XX共同形成规模化的五金机电销售区;

5、路南北两侧经营状况不同,南侧明显好于北侧,租金也相应更高;

6、路南侧网点租金为5.5元/行.天左右,而北侧较低,平均为4.5元/nf天左右;方中圆商业街:

1、区域比较繁华,有早市和夜市;

2、经营以餐饮、服装、小型超市为主;

3、临人民一路商铺经营状况较好,位于侧网点经营状况较差;

4、位于人民一路小商品批发市场总建筑面积2.2万平米,批发零售各种小商品,铺位共分为甲、乙、丙三类,其中甲类铺位租金为2.2元/而天,乙类铺位1.8元/nf天,丙类铺位1.5元/面天;

5、小商品批发市场有一个文化市场,面积约6000平方米,经营状况较差。

七、总结:本项目所处片区为居民密集区,加上周边改造力度持续加强,将有越来越多的居民生活在此区域,近邻的人民路、嘉善XX和一路,交通非常便利,人流量有一定保障并且生活消费潜力巨大。

周边各种公共配套和生活配套成熟,已形成便利的生活条件。项目附近的五金、机电市场形成一定的规模对区域发展具有较大的拉动作用。

此外,项目所处区域临近长途汽车站,交通便利,区位性强。但人民路两侧商业网点林立,东侧由于拆迁的缘故,部分店铺已经停业,经营业态多以服装为主,紧邻项目的宁化XX和平安XX,商业氛围淡泊,人流量小,较为清净,经营业态以餐饮、超市为主,经营状况较为平淡。

项目又处于台东商圈的附近,客流量将会造成一定的冲击,并且项目周边的环境较乱,造成消费者的潜在印象不良。若本项目当前入市住宅理论毛坯均价水平为10000T3000元/平米酒店式公寓理论毛坯均价水平为9000-10000元/平米商业理论毛坯均价水平为25000-35000元/平米,出租均价水平为5T0元/门天

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