强制执行，也能“柔性”处理唯一一套房！

强制执行，也能“柔性”处理唯一一套房！

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【导言】

　　执行，仿佛从来就是个激化矛盾的代言词，“唯一住房”执行难更是司法实践中的大难题，很多“老赖”长期居住“豪宅”，却以名下“唯一住房”作为挡箭牌，抗拒执行。

然而，只有“唯一住房”达到生活必须的标准，才不能执行，执行真要“强制”吗？？有没有“柔性”执行的方法妥善处理？

【住豪宅，不还贷！】

朱姓夫妇居住某小区一处200多平方米的豪宅，并以该豪宅为抵押，向银行贷款200余万元，但逾期未偿还贷款。银行诉至法院要求其在期限内还清银行贷款及利息。

判决生效后，两人未履行法律义务。

银行向法院申请执行，虽经法院多次督促，两人懈怠，拒不履行，法院遂对该房屋进行拍卖，并要求两被告搬出该房屋。两被告声称这是家庭在唯一住房，依法法院不能将其房屋拍卖抵债。

为了保护债权实现，维护执行人的合法权益，法院给了朱某夫妇6个月的宽限期，要求其搬出该小区的房屋。宽限期过后，朱姓夫妇不但未搬出该房，甚至把老家年迈的母亲接来同住，明显制造执行难度。

　　法院遂拘传了朱某，并责令其10日内必须迁出住所，否则将进行强迁措施。但朱姓夫妇仍然我行我素，丝毫没有搬出的迹象。

最终，法院通过专业的搬家公司，将其评估拍卖范围之外的资产进行整理、封箱打包后运送到为其安置的临时住所里，成功进行了迁出，有效震慑了 “老赖”。

【安置费能讨价还价？】

谢小田为做生意筹集资金，将名下房屋作为抵押，向银行贷款100万元，后因生意经营不善。导致未能按期归还本息。

银行诉至法院，要求谢小田等归还本金和利息，后谢小田没有按判决履行。

依照法律规定，法院将其抵押的房产进行司法拍卖以清偿债务。执行法官至该房产对谢小田送达执行公告，并告知谢小田限期搬离房屋，考虑到该房产为谢小田名下唯一房产，银行同意支付谢小田10万元的安置费用，但是谢小田仍不同意搬离。

执行干警进行强制清场，谢小田就开始就安置费和法官讨价还价，认为10万元太少，租房都不够，要30万元才够用，法官对其释明法律，并告诉谢小田如果继续占住房屋，依照法律法院将对其进行拘留惩罚。

后来在亲友的劝解下，谢小田同意马上搬离该房屋。

【杨律师说法】

“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题。

2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

条文中提到的“生活所必需”，并非 “唯一一套”。“唯一一套”和“生活所必需的”是有区别的，唯一一套的住房不一定是“生活所必需的”，若需扶养家属人数较多，有两套房屋也可能是生活所必需的。

但在司法实践中，“生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一住房”。该唯一住房需要变现执行，就能采取折价、拍卖、变卖三种方式；

只查封，结果就是无法执行，长此以往，民间就有了“唯一一套房”不能强制执行的说法，很多被执行人拿着“唯一住房”为由，阻碍执行、抗拒执行。

　　2015年5月，最高人民法院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确了四种“唯一住房”可以执行的情形。

　　一、对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生存。

　　二、执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让名下的其他房产的。这类情形形成的“唯一住房”可以执行，被执行人为了逃避履行债务的目的不能姑息。

三、申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障规定，提供临时的周转房。

或者是申请执行人同意按照当地平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。此方案可有效促进配合执行。

四、如果执行依据本身就是交付居住的房屋，则考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期，在国家强制力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。

可见，强制执行，通过柔性、变通的措施，也可以促成执行的顺利进行。

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