买房后又以电梯噪音问题不支付购房款，能不能解除合同并要求赔偿违约损失？

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律师观点分析

案情简介

2019年7月20日，季某与白某签订《西安市存量房屋买卖合同》，白某给付季某5万元购房定金。季某将房屋交付白某后，白某以电梯噪音问题导致其晚上经常失眠为由，要求季某解决此问题。

后季某联系物业管理人员，对入户电梯进行降噪处理，并对电梯噪音进行了专业鉴定，显示其并未超过国家标准。2019年11月6日，白某以电梯噪音问题为由，搬出案涉房屋，并一直不支付房屋首付款、配合季某办理按揭。

双方协商无果后，季某将白某起诉至法院，白某提起反诉，要求季某退还购房定金。

办案思路：

丁雅丽律师接受季某委托后对其案件进行了如下分析：

1、关于案涉合同能否解除：诉讼前白某以电梯噪音问题与季某协商无果后，自行搬出该房屋，且拒不支付房屋首付款和办理按揭，遂季某向白某发送了书面解除通知，在季某起诉要求解除房屋买卖合同后，白某提起反诉，要求季某退还购房定金，则视为白某同意与季某解除房屋买卖合同，本案合同依法可以解除。

2、关于合同解除后违约责任谁来承担：依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”

本案白某以合同未约定的电梯噪音问题作出退房的行为，但电梯噪音并不属于房屋本身质量问题，也未在房屋买卖合同中进行明确约定，协商未果的情况下白某做出不愿继续履行合同的意思表示，构成违约，应承担相应的违约责任。

3.违约责任比例合同约定为购房总价款的20%，但是从公平角度考虑，白某未实际得房，房屋仅交付给白某居住了三个月，遂该违约金数额法院会进行酌情调整。

法院判决：

一、解除双方于X年X月签订的《西安市存量房屋买卖合同》；

二、白某于本判决生效后十日内向季某支付解除合同违约金63300元（该违约金是在核减白某已经支付的定金50000元后数额）；

三、驳回白某要求退还定金的反诉讼请求。

律师建议：

从办案效果上看，委托人季某不仅解除了合同，在西安市房价处于稳中有升的趋势下，可以更高价格对自己的房子二次出售，而且由于白某违约，获得了十一万余元的赔偿，达到了委托人的要求。

在此，律师对二手房买卖交易过程中的双方有如下建议：

1、作为买房人，在二手房买卖过程中，如果买房人对房屋有特殊需求，例如电梯噪音此类需要特别安静房屋的人群、或要求房屋是市政供暖等，一定要在二手房买卖合同中进行明确约定，否则事后产生纠纷时，该理由不能作为不继续履行合同的抗辩，并可能需要承担严重的违约责任。

2、作为出卖人，在买房人有倾向不继续购房的情况下，一定要注意收集、固定证据，及时聘请律师介入，将自己从纠纷中解脱出来，盘活现金流，维护自己的合法权益。

3、买方或卖方出现纠纷时要进行风险评估，如果己方不利，那是否还继续购房，考虑全面后再作出相应法律行为，否则每一个民事法律行为都会变动法律关系，对自己产生不利后果。