人防车位真的不能“卖”吗？

人防车位真的不能“卖”吗？

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【案情简介】近日，某小区的业主咨询，其在购房时，在开发商的忽悠下，又购买了一个车位，事后才发现该车位无法办理产权，属于人防车位。

咨询能否要求开发商退款？我仔细看了他的“车位买卖协议”，从名字上看，为“某某小区车位使用权转让协议”，在车位状况的条款中，有如此表述内容：“转让的仅为使用权，不是所有权，该车位不办理产权证”；

“车位的使用年限为二十年，每次到期自动续期二十年，直至该车位附着之土地使用权期限届满为止，乙方（即业主）不在支付其他费用”；

该车位所在区域规划为人防工程，根据《人民防空法》及《物权法》相关规定，该人防工程产权属于政府，平时由甲方（即开发商）使用管理，乙方（即业主）对该车位的性质已充分了解并认可，自愿接受该车位。

【法律层面分析】什么是人防车位？顾名思义，就是开发商将规划用于人民防空用途的地下室改造而形成的车位。既然是人防工程，根据法律规定，该类车位的产权并不属于开发商，而是属于国家所有，自然也不可能为业主办理产权证。

那么人防车位到底能不能“卖”？答案是能卖，只不过卖的是使用权，而不是所有权。如上所述，人防车位所有权并不属于开发商，开发商是不能够买卖所有权的。

如果合同中涉及开发商买卖车位所有权的字眼，或者虽未表明买卖所有权的字眼，但具有“车位使用权转让期限直至房屋所有权期限”等意思表示的，可视为开发商具备买卖所有权的意思表示。

这种情况下，业主可以主张开发商买卖车位所有权的行为无效，进而要求开发商退款。为什么车位使用权可以“卖”呢？根据《人民防空法》的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，也就是“谁投资，谁受益”的原则。

本案人防车位使用权由开发商转让赚取收益，且明确告知该车位的产权性质属于人防车位、无法办理产权，其使用权期限截止到土地使用权期限，该使用权转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，该使用权转让合同属于合法有效的合同。

如业主认为开发商买卖人防车位使用权违反法律规定，进而主张车位使用权买卖合同无效，将缺乏法律依据，不会得到支持。所以，购买了车位的朋友，建议仔细、认真的看一看自己的车位买卖合同。

尤其是本来打算要购买能办理产权证车位的朋友，一定要细看合同条款，切勿被开发商以人防车位给糊弄了。一旦发现开发商存在欺诈行为，要及时通过法院行使撤销权（注意：撤销权的行使期限为自知道撤销行为之日起一年内），请求撤销合同。

我是韩东律师，更多问题，可联系咨询。