最高院审理买卖合同司法解释

一、合同纠纷案件适用法律若干问题的说明

第一条本说明所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向.销售并转移房屋全部权 买受人，买受人支付价款的合同。

其次条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当根据法律关 定金的规定处理;因不行归责 当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法

第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其商定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，根据本说明

第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明;

(二)有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付用法，导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付用法，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付用法前由出卖人担当，交付用法后由买受人担当;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付用法之日起由买受人担当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付用法，或者房屋交付用法后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严峻影响正常居住用法，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付用法的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者托付他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。

第十四条出卖人交付用法的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，根据商定处理;合同没有商定或者商定不明确的，根据以下原则处理：

(一)面积误差比肯定值在3%以内(含3%)，根据合同商定的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比肯定值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意连续履行合同，房屋实际面积大 合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人根据商定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人担当，全部权归买受人;房屋实际面积小 合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条依据 第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。

法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权毁灭。

第十六条当事人以商定的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减;当事人以商定的违约金低 造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标精准定： 逾期付款的，根据未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付用法房屋的，根据逾期交付用法房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精准定。

第十八条由 出卖人的缘由，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别商定外，出卖人应当担当违约责任：

(一)商品房买卖合同商定的办理房屋全部权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付用法之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有商定违约金或者损失数额难以确定的，可以根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同商定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由 出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

其次十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人根据合同商定的包销价格购买，但当事人另有商定的除外。

其次十一条出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。

其次十二条对 买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参与诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的，根据商定的内容确定各方的诉讼地位。

其次十三条商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。

因不行归责 当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

其次十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

其次十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

其次十六条买受人未根据商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参与诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同供应保证的，应当列为共同被告。

其次十七条买受人未根据商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人恳求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人供应保证的除外。

其次十八条本说明自20xx年6月1日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本说明公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本说明。

中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本说明公布施行前已经终审，当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审的，不适用本说明。

中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院关 审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答。

二、说明涉及的其他问题 如关 包销商的规定，明确了包销商在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位，包销商也要参与商品房买卖合同纠纷诉讼;有关担保贷款问题，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除;关 违约金的规定等。

本说明只调整商品房买卖纠纷，包括商品房预售和商品房现售，而其他的房屋买卖纠纷如集资房、房改房、经济适用房等则不适用。