你购买的房屋未过户之前被法院查封了怎么办?

1个回答

我在《二手房买卖，你不知道的那些事！》一文中，曾写过这样一句话“房屋买卖双方都有一个巨大的法律风险，买方的风险：付了款尚未过户之前，房子被卖方的债权人查封了。

卖方的风险：过了户没付款之前房子被买方的债权人查封了。”今天宋律师谈房事就和你聊聊你购买的房屋未过户之前如果被法院查封了怎么办?

购买的房屋在未过户之前，往往因为出卖人的债务问题被人民法院查封（本文不谈因买卖合同双方发生纠纷或第三人主张所有权被查封的情形），导致购房人无法办理过户登记（即转移登记）。

购买的房屋在未过户之前被人民法院查封分为两种情况：其一是购买商品房被开发企业的债权人查封了；其二是购买二手房，被出卖方的债权人查封了。

一、购房人购买的商品房未办理房屋登记之前如果被开发企业的债权人查封了，一般可以采取以下措施：

1、提出案外人查封异议。针对人民法院的查封措施，向作出查封裁定的人民法院提出查封异议，如果异议得到支持，及时申请法院解除查封，办理过户登记。

2、提起执行异议之诉。购房人提出的查封异议，如果被人民法院裁定驳回，可以在驳回裁定书送达之日起15日内向作出查封裁定的人民法院提起执行异议之诉。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，提起执行异议之诉，只有符合以下三个条件才能够排除执行，获得法律支持。

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3、如果自我判断查封异议或执行异议之诉不能获得法律支持，应及时查封开发企业其他尚未出售、未抵押、未被查封的房产，或者查封开发企业其他有效财产、债权等，提起解除合同之诉，诉请判决解除商品房买卖合同，返还购房款，给付违约金，给自己的权利提供一个保障。

4、采取一切行之有效的手段（要合法呦），迫使开发企业偿还债务或提供其它可供查封、执行的财产置换查封标的物，解除抵押。

5、等待解除查封。这是下策，结果很渺茫哦。

二、购房人购买的二手房如果在过户之前被出卖方的债权人查封了，如何采取救济措施呢？

一般可供采取的救济措施和前述第一条的措施基本相同，但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提起执行异议之诉，要符合以下四个条件才能够排除执行，获得法律支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

以上是购买房屋在未过户之前被人民法院查封一般可以采取的救济办法，当然，你可能会有更好的招，如果有的话记得@我呦。

切记：不要意图通过向人民法院提起确认合同效力之诉，以图达到房屋产权归己所有的目的。如果向人民法院起诉确认房屋买卖合同合法有效，胜诉是基本没有问题的，法院能够判决确认双方的房屋买卖合同合法有效。

但是确认了房屋买卖合同合法有效，仍然不能排除法院的执行，法院执行后，因出卖人不能依约交房，你只不过可以向出卖人主张违约责任罢了。