买房时怎样确定是“跳单”行为呢？需要交违约金吗？

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王某要买房子，通过中介看了房，认识了业主李某。之后王某为了省一笔中介费，绕开中介，直接与业主李某签约买房。那么，王某还需要支付中介费吗？

前言

此种行为，在业内被称为“跳单”，应该是最为中介行业深恶痛绝的行为之一了。许多人认为，中介只是提供了一下房源信息，带着看了一下房而已，并没有提供全面的中介服务，可以不付中介费。

但法院的判决却不这么认为！最高院的指导案例明确：居间合同中禁止买房利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，卖方不得“跳单”违约。

以案说法

王先生计划购买学区房。于是便通过房产经纪公司的介绍与李先生签订了《定金合同》。合同约定，李先生以3000万元价格将其名下房屋出卖给王先生，双方约定于一周后签订正式买卖合同。

次日，王先生、李先生、房产经济公司三方共同签订了中介合同。合同约定，王先生、李先生分别按房屋成交价的2%向房产经纪公司支付中介服务费。

房产中介公司本以为事情进展顺利，坐等收取中介费用即可。结果，王先生和李先生却在两日后双双毁约。无论中介公司如何劝说，两人都不松口。

并且李先生也撤下了委托他们代卖的学区房，中介公司觉得事情有蹊跷，在之后观察房产动向的时候，却发现二人避开中介公司，私下单独完成了房屋买卖交易，并办理了房屋的产权转移登记手续。

房产公司在与二人协商支付中介费用未果后，将其双方告上法庭。经过法院审理，判决王先生、李先生分别向房产经纪公司支付原合同应付中介服务费。

认定标准

一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。

二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。

三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。

法律规定

关于居间合同的相关法律规定，主要见于《合同法》第四百二十四条、四百二十五条、四百二十六条、四百二十七条的规定。

第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。

因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

《民法典》第九百六十五条也做出了明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。