房产互换契税如何计算

房产互换契税如何计算

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现今，国内房产经济还是在平稳进展，无论是大型的房地产开发公司的商品房，还是一般事业或者企业单位的构建的经济适用房。

那么一部分把房产作为经济投资个人或者公司和大部分购置的一套或者几套房产当做住房的个人在互换房产的时候需要缴纳的房产互换契税如何计算呢?

一、什么是房产互换?

房产互换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于买卖行为的同时进行，也就是说房屋互换是买和卖的双重行为，一次互换成功，相当于两次交易，即原来一处房产卖个对方，再买进一套符合需求的对方的房产。

二、什么是契税?

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》规定：“第十条，土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利润的一方缴纳税款。

交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换、按照前款征税。”

2.根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款规定：“土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额为契税的计税依据。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”

三、契税如何计算?

1.应纳税额=计税依据×税率

2.个人购买首套普通住宅契税减半征收。

3.契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税。

4.对商业用房，别墅和单价超过9324元/平米的房子收3%。

四、契税计税依据

1.契税按成交价格计算

成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

2.契税根据市场价格计算

土地、房屋价格，绝不是一成不变的。比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段房产同其他地段房产互换时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

3.契税依据土地、房屋交换差价定税

倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

4.契税按照土地收益定价

这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。

那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

一、房产互换是个卖出买进的交易过程，法律上是需要缴纳一定的税收，

二、契税的征收是受到国家法律保障，

三、契税税率的规定是3%-5%，特殊情况上文又提及，最后契税计税的依据有四种，可依据具体情况实施。如果您情况比较复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。