房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策;其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。
在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。
营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。
价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：
(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。
(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法;对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值作为计税依据，按1.2%的税率计算年应纳税额;对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12%的税率计算应纳税额。
这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。
由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。
H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12%=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。
此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。
为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1-30%)×1.2%=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分。税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：
(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去;也可以适当降低商品房的售价。
(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入;也可以提高住宅的配套设施标准。3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元/m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则：①可扣除项目金额=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(万元)②增值额=35000-29000=6000(万元)③增值率=6000÷29000×100%=20.69%④应缴纳的土地增值税=6000X30%=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(万元)②增值额=35000-29260=5740(万元)③增值率=5740÷29260×100%=19.62%④因为增值率<20%，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20%，从而节约了土地增值税1800万元。
4结语
房地产行业涉及的税种较多，但考虑到纳税筹划成本与效益的因素以及我国房地产行业目前具有行业特色的税收主要集中在营业税、土地增值税和房产税三个税种的现状，本文重点介绍营业税、房产税、土地增值税这三个与房地产行业紧密相关的税种的纳税筹划技巧。
美国的W.B.梅*斯博士在《会计学》中指出：人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使其缴纳尽可能少的税金，他们使用的方法可称之为纳税筹划。少缴税和延迟缴税是纳税筹划的目标所在。王*荣在《税务会计与税收筹划》中提到：纳税筹划是指纳税人在不违反税法及其他相关法律、法规的前提下，对企业经营活动、投资活动、筹资活动及兼并、重组等事项做出筹划和安排，以实现最低税负或延迟纳税的一系列策略和行为。中西方学者所提
房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“
房地产开发企业需要交的税种有哪些房地产开发企业需要交的税种有：0.05%的印花税；1.2%的房产税；1%至7%的城市维护建设税；3%的教育费附加；2至3%的土地增值税和企业所得税；3%至7%的增值税。房地产开发企业需要交的税种有哪些的法律依据《印花税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。《
房地产企业确认销售收入应符合以下条件：具有经购买方认可的结算通知书；成本能够可靠地计量；房屋竣工验收合格；房屋的基础生活设施已经具备交付使用条件。 法律依据： 《企业会计准则第14号--收入》第五条 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入： （一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务； （二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称&q
一、房地产开发企业涉及房产税费有哪些1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)。2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%3、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额4、印花税印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%5、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环
在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。一、开发方式的纳税筹划(一)合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢
房地产开发企业收入确认的条件有哪些《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(三)与交易相关的经济利益能够流入企业;(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，
法律分析企业一百万纳税的数额：1、新企业所得税法规定法定税率为25%，所以一百万需缴税25万，内资企业和外资企业一致；2、国家需要重点扶持的高新技术企业为15%，一百万需缴税15万，小型微利企业和非居民企业为20%，一百万需缴税20万。法律依据《企业所得税》第三条居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境
纳税信用A级企业有哪些好处纳税信用A级企业可以享受以下优惠政策(一)两年内免除税务稽查除专案、涉税举报等情况外，两年内免除税务稽查;在A级有效期内，对发现的涉税疑点或问题，一般采用税务函告、税务约谈或实地调查核实的方式进行处理。(二)日常管理1.主管税务所通过日常评估进行动态监控，将结果及时反馈评定部门，对不符合本级别标准的即时进行降级处理;2.纳税人在评定有效期间，应提交年度财务审计报告和《纳税
开发房地产的企业需要交纳1%至7%的城市维护建设税；3%的教育费附加；2至3%的土地增值税和企业所得税；0.05%的印花税；1.2%的房产税；3%至7%的增值税。法律依据：《契税法》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 《个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税： （一）工资、薪金所得； （二）劳务报酬所得
国有土地合同纠纷司法解释对房地产合作开发的新规定有哪些《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，
房地产开发企业申请领取商品房销售许可证，应当具备下列条件：（一）法人资格和相应的房地产开发资质等级；（二）取得合法的国有土地使用权；（三）经批准的商品房建设投资计划或者企业固定资产投资项目备案通知书、建设工程规划和施工许可；（四）有已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同；（五）商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位；（六）施工进度和竣工交付日期；（七）商品房销售方案。
开发房地产的企业需要交纳1%至7%的城市维护建设税；3%的教育费附加；2至3%的土地增值税和企业所得税；0.05%的印花税；1.2%的房产税；3%至7%的增值税。法律依据：《契税法》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 《个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税： （一）工资、薪金所得； （二）劳务报酬所得
一、股权投资有限合伙企业经营范围有哪些1、股权投资管理(除金融、证券等国家专项审批项目)，2、投资咨询(除经纪)，3、企业管理咨询(除经纪)，4、商务咨询(除经纪)。(企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营)二、股权投资有限合伙企业需要缴哪些税国家规定有限合伙企业不缴纳营业税，但是每个合伙人在分配收益后按照其性质单独缴纳所得税根据《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》规定，合伙
房地产开发企业应该具备哪些资质一级资质1.注册资本不低于5000万元;2.从事房地产开发经营5年以上;3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级
开发房地产的企业需要交纳1%至7%的城市维护建设税；3%的教育费附加；2至3%的土地增值税和企业所得税；0.05%的印花税；1.2%的房产税；3%至7%的增值税。法律依据：《契税法》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 《个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税： （一）工资、薪金所得； （二）劳务报酬所得
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记单位所在地的房地产开发主管部门备案：⒈营业执照复印件;⒉企业章程;⒊验资证明;⒋企业法定代表人的身份证明;⒌专业技术人员的资格证书和聘用合同。
《中华人民共和国企业所得税法》第九十五条对此有明确规定，企业研究开发费用，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用。此费用的加计扣除，通常分为两种情况：未形成无形资产计入当期损益的。在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销，摊销期不低于10年。 2、企业研究开发费加计扣除的适用范围 《办法》第二条规定企业研究开发费
企业进行税务筹划有哪些重要的现实意义 1、税务筹划有助于纳税人实现经济利益最大化。纳税人通过税务筹划一方面可以减少现金流出，从而达到在现金流入不变的前提下增加净流量；另一方面，可以延迟现金流出时间，利用货币的时间价值获得一笔没有成本的资金，提高资金的使用效益，帮助纳税人实现最大的经济效益。 2、有利于减少企业自身的“偷、逃、欠、骗、抗”税等税收违法行为的发生，强化纳税意识，实现诚信纳税
变更孩子的抚养权可以由当事人协商，如果协商不成，可以通过诉讼的方式争取孩子的抚养权。那么起诉变更孩子抚养权要具备什么条件才能保证胜诉呢?其中会有一些技巧嘛？那么下面就由的小编为大家带来法院起诉变更抚养权有哪些技巧的相关内容。 一、法院起诉变更抚养权有哪些技巧 1、原抚养人没明抚养能力。 2、原抚养人有倾向或其它不良品质，对孩子教育不利。
