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回迁安置房税收政策

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回迁安置房税收政策

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回迁安置房的特点：

1.户型等自然情况的不确定性。一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小;高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想;如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。回迁安置的时间都很长，一般要三年。俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

6.回迁安置房不会建在小区内的中心位置，有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户，这对住户的出行、购物等都带来了不便。

7.另一方面，当拆迁人在安置时达不到动迁协议的约定时，折迁人能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的。

回迁安置房的税收政策

一、营业税

1、总局公行2014年2号：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

(按组成计税价，组价=(成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率)，但在这个公式中的成本不包括土地使用权价款。

)

2、拆迁安置实物补偿(以面积换面积)。国税函发【1995】594号：对偿还面积与拆迁面积相等部分，由税务部门按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

594号文件已作废，且实物补偿是否也应该属于总局2014年2号公告所说的无偿转让回迁安置房?

3、开发回迁安置房由政府下面的公司回购用于拆迁安置，回购价远低于市场价。对这种情形没有明确的文件规定，征营业税应按回购价还是市场价?

条例第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人实际收取的价款无疑是回购价，而不是市场价。

按回购价是否存在计税依据明显偏低且无正当理由呢?个人认为：

一、政府行为，不算无正当理由。

二、按总局2号公告和594号文件，也都是按成本价征营业税，而不是按市场价。

二、企业所得税

相对来说，企业所得税是最好处理，最不需要争议的。按国税发【2009】31号文件，应视同销售，视同销售价格首选同类产品售价，也就是按市场价确认收入。

同时，按市场价确认拆迁安置补偿支出。

如果按成本价或者纳税人实际收取的房屋价款确认收入的话，那么，也只能按成本价或实收价确认拆迁安置补偿支出。

无论按哪个价格，不影响企业所得税计算结果。

三、土地增值税

土地增值税应该是与企业所得税同样的处理方式，但土地增值税因为土地和开发成本可以加扣20%，所以很多税务部门倾向于按成本价或实收价计收入和拆迁补偿支出。

另一方面，税务部门之所以倾向于这么处理，我想应该有营业税政策和纳税人账务处理的原因。因为营业税是按成本价征的，特别是有回购价的，企业一般按回购价开发票，计收入。

如果是总局2号公告所说的无偿转让回迁安置房，或者594号文件说的以面积换面积，个人认为，按土地增值税政策，应该与企业所得税一样，按市场价计收入，同时，按市场价确认拆迁安置补偿支出。

国税发【2009】91号第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果是商定了回购价的，可能按实际回购价确认收入和成本显得更合理，也与营业税政策更协调。

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