租赁违章建筑的法律后果

租赁违章建筑的法律后果

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原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。

2012年9月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将涉案建筑面积为490平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 2012年 11月3日至2016年11月2日止。

租金每月35万元，租赁保证金35万元。任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。

合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。2013年1月31日，区城管监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。

2014年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。

原告于2014年4月24日诉至法院，称被告拖欠房屋租金，要求解除租赁合同、被告支付拖欠的房屋租金及违约金。

被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。

被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140万元、赔偿被告装修损失360万元。被告提出反诉后，原告变更诉讼请求为判令被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用费5950000元及违约金70万元。

判决：

法院判决确认《租赁合同》无效；原告返还被告房屋租金、租赁保证金140万元；被告向原告支付房屋使用费400万元；原告赔偿被告房屋装修损失180万元；

驳回原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求。一审宣判后，原、被告均未上诉。

点评：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。

原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。

合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。