2019年8月26日上午，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定。
自然资源部法规司司长魏莉华在当日举行的新闻发布会上表示，集体经营性建设用地入市是此次土地管理法修改的最大亮点。“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。”
对于熟悉我国土地政策的老百姓而言，虽然宅基地属于集体建设用地，但不属于集体经营性建设用地，“集体经营性建设用地入市”不等于宅基地入市。
因此，笔者认为，关于农村“集体经营性建设用地入市”应当知道的那些事儿，包括以下几方面：
一、“集体经营性建设用地”相关法律概念
集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。在集体建用地中，宅基地是大头，占比七成左右。
目前来说，放开管制准予入市的只是其中占比约二成左右的集体经营性用地。
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。
二、集体经营性建设用地准予入市的法定条件
农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。具体来说，包括以方面的要求：
首先，关于入市交易的集体土地范围要求。根据《土地管理法》第23条、第63条，基本可以确定入市交易的土地范围包括如下要求：（1）有相应的土地利用规划，无规划的土地不能入市交易；
（2）规划用途为工业、商业等经营性用途，集体公益性建设用地和宅基地则不能进行交易；（3）明确必须经依法登记，权属关系清晰；
（4）已经在当年土地利用年度计划中作出合理安排。强调了对于集体经营性建设用地的入市交易必须坚持计划管理。
其次，关于入市交易的方式及途径限制。根据《土地管理法》第63条可以确定入市交易的方式为“可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同……通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。”
第三，关于入市所有权主体与实施主体。《土地管理法》中对于所有权主体有明确的规定，第11条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
第63条：“集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。
第四，关于入市后土地用途限制。针对土地的用途，《土地管理法》第64条规定：“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地”，以及第66条规定：不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。
因此，第63条规定的集体土地入市范围中要求的土地规划类型基本确定了集体建设用地的用途，后期经批准后调整用途的除外。
对于集体经营性建设用地出让后是否能够用于商住用房的开发这一问题没有明确规定。
最后，关于土地收益分配的规定。从法律层面未对土地增值收益分配做明确规定。财政部、国土资源部于2016年发布了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知（财税〔2016〕41号）第2条到第6条中规定土地增值收益调节金为农村集体经济组织取得农村集体经营性建设用地入市收益以及再转让收益时，向国家缴纳的调节金，由试点县财政部门会同国土资源主管部门负责组织征收，比例按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。
其中调节金的用途未做规定。第16条“农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，按照壮大集体经济的原则留足集体后，在农村集体经济组织成员之间公平分配。”
因此，集体经营性建设用地具体收益的分配权由集体经济组织来民主分配。
三、集体经营性建设用地入市后带来的影响
由于涉及的利益方众多，《土地管理法》的历次修改都经历了较长时间的研究和讨论，如何平衡各方的利益是法律修订的主要难题。
在土地改革中，涉及到了包括中央、地方、银行、集体组织、企业、农民等多方主体，集体经营性建设用地入市作为本次土地管理法修订的最大亮点，从试点开始，就影响着各方的利益。
因主体不同导致其影响结果也不同，主要影响具体表现为：
（一）政府方面。集体经营性建设用地入市后，政府可直接参与分配流转中产生的收益，或者通过税收分享收益成果。
（二）集体经济组织。集体土地入市后产生的收益可用于农村基础设施和公用事业的建设、集体经济组织范围内成员的社会保障等用途。
（三）农民个体。从法理上来讲，无论是直接受益还是通过集体经济组织的公共服务来受益，农民个体应该是农民集体获得集体用地流转收益的最终受益者。
（四）土地投资人。对于集体经营性建设用地入市后土地用途问题还存在诸多不确定性，土地投资人在法律约束的前提下，将表现出多元性、灵活性、流动性，使得金融资本对现代农村田园综合体等农村产业表现出极高的进入意愿。
总之，集体经营性建设用地入市，不会对土地市场造成明显冲击，但是在乡村治理体系与治理能力没有得到同步建设与提升的情况下，集体经营性建设用地“入市”审批权限下放，可能会增加基层腐败风险。
此次《土地管理法》的修订，对于我国城乡一体化建设无疑具有重要作用，构建了对集体经营性建设用地入市交易及管理的基本法律框架，固化了前期的试点成果，但是对于实践中的收益分配、入市后的用途把控等问题仍然需要进一步探索，才能推动集体土地有序、规范的参与市场交易，保护和协调好各方的利益，促进农村经济发展。
一、什么叫集体土地入市集体土地入市是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地入市流转，简单的说，就是农村集体土地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。二、集体入地入市的交易规则规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责
一、国家农村集体经营性建设用地需要纳税吗国家农村集体经营性建设用地是不需要纳税的，如果已经取得建设用地使用权的，是需要缴纳土地税费的，需要到有关部门进行缴纳，并且需要按照规定的用途使用土地。土地使用税按纳税人实际占用的土地面积，依照规定的税额计算征收。其计算公式为：年应纳土地使用税税额=实际占用的土地面积×单位适用税额月应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税税额÷12同一土地的土地使用权由几方共有的
一、农村集体经营性建设用地交易流程有什么?1、办理土地所有权登记集体经营性建设用地入市范围仅限于土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，未办理土地所有权登记的，应办理土地所有权登记。目前住宅用途尚未纳入到集体经营性建设用地入市范围。2、落实规划条件及产业、环保要求拟出让、出租集体经营性建设用地的，土地所有权人向市、县人
租赁农村集体经营性建设用地使用年限一般都是七十年，一般都是具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;
第一章总则 第一条为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见>的通知》规定，制定本办法。 第二条《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》(国土资
很简单集体建设用地就分这两大类，经营性集体建设用地就是指用于生产经营的集体建设用地，如村办企业用地；非经营性建设用地主要有宅基地及村内卫生医疗、休闲娱乐等公共设施用地，如村委办公室等
好处一，集体土地可以不通过征收入市，打破了这种限制，用地方可以通过和村里交易，农民朋友可以自己决定是否交易，不像征收具有强制性。好处二，可以增加农民朋友收入。既然是交易，价格就是双方协商“价高者得”，没有了第三方低拿高卖，农民朋友就可以获得更高的收入。
一、集体经营性建设用地是指什么 集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。 二、集体建设用地是否可以抵押 集体建设用地可以抵押。集体建设用地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所
农村集体建设用地分类包括： （1）乡（镇）企业用地； （2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地； （3）农村村民建住宅使用农民集体所有的土地。
以下是集体经营性建设用地：1、乡镇村公益事业、公共设施用地；2、村民住宅；3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的用地；4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的用地。
【在司法实践法院判决中已经出现土地租赁合同最长可以为40年的推导，以后是否为常态判决，有待继续观察其他更多判决】集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定,以条款转介的方
对于一些生产经营性质的农村建设的用地就是属于集体经营性的建设用地，其中也包括了企业或者其他单位兴办的情况，或者个人以土地使用权入股的企业，商业所使用的一些农村集体建设用地。
转让方(以下简称甲方)：受让方(以下简称乙方)：根据《中华人民共和国民法典》(自2021年1月1日起施行)及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：第一条：甲方将位于________________________，面积为______________平方米，地上附着物为________________________________
集体经营性建设用地包括：具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
集体经营性建设用地使用权出租合同约定超20年部分是否有效？关于集体经营性建设用地使用权出租合同约定的期限的法律问题，我们在司法实践过程中经常遇到这样的案例，企业在租赁厂房、租赁土地的同时还会签订土地租赁合同，这种情况的发生大部分都是工业用地或者经营商业的用地。这种情况下在实践过程当中，往往会法院判决土地的租赁合同超过20年的部分是属于无效的。那么，今天北京楹庭孟雷律师来给大家探讨下土地租赁合同约定
集体经营性建设用地包括：具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
1、集体经营性建设用地使用权抵押贷款是可以。2、《土地使用法》规定农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地能否出让、出租？土地管理法规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的
集体土地的所有权，并不是分到每一户拥有所有权，而是土地归农民集体所有，由乡、镇、村、村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。因此集体土地所有权的确权发证，就是要将集体土地所有权确认到每一个集体经济组织。而集体建设用地、宅基地，相对应的组织或农户个人是有使用权的，确权就是要明确其使用权。集体土地的流转中，最前提和基础的就是产权明晰，也就是先要完成集体土地的确权发证工作。农村集体土地的确权发证就是要
集体经营性建设用地相关政策主要是《土地管理法》，建设用地包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地。不同类型的建设工地的用途是不一样的。
