同一小区的新房和二手房怎么选

同一小区的新房和二手房怎么选

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案例：二手房与新房的纠结

王先生看好了小区准备买房，他已了解到该小区平均房价在16800元/平左右，但实际看房时却犯愁了，因为王先生发现，同是一个小区，二手房房价有低到13000元/平的，而新房房价有高到19000元/平的。

价格跨度这么大，着实让王先生无从下手，本来已经看好一套新房，但不知道为什么会高出那么多。毕竟买房也是一笔不小的开支，心想要不要就图个便宜买二手房，但是又担心价钱低的质量也不好。

其实很好理解，如果是你同一个小区里面的房子，新房不仅没有住过人，一清二白没有什么历史，最重要的是没有税，要是二手买卖的话，需要交的税是比较多的，所以房价肯定会比新房便宜，要不根本没有人能买。

所以，其实算上税费，两者是差不多的。二手房是现成的，买了就能住，但税费高;新房税费低，但交房时间还得等。

借此机会，购房指南也给大家讲讲同一小区内新房二手房的选择。

先说一下两者最大的差别：税费。

一般情况下，新房只有契税，再加上不多的住房维修基金。具体来说90平米以下契税为房屋总价的1%，90平米以上的1.5%，维修基金大约105元/平米。

而二手房，多数在建小区的二手房都没有满五年，有的甚至连两年都不到，不仅有契税，还有增值税、个人所得税等。

其中，契税与新房一样，增值税按差额的5.6%征收，个税按差额的20%征收。

打个比方：

一套面积在80平米，网签价格200万(以网签价为准)，原房主买入的价格为160万，现在的购房者是第一次买房。以房子未满2年为例：

增值税=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万;

契税=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万;

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万。

三个税种共14.1万元。

但是如果是同样价格的新房，就只有1%的契税，即2万元。

当然，除了税费上的差异，同一小区的房子，包括新房和二手房，也会因为期数，比如一期、二期、三期，地块位置，距离地铁/公交车站的距离，楼栋高低，楼间距大小等不一样，房价也会有所区别。

那么同一小区，房屋价格高低受哪些方面的影响呢?

一般来说，同一个小区，新房和二手房，享受的各方面的配套、服务基本都是一样的，没有什么太大的区别。

同一小区，房屋的价格高低受以下四大因素的影响：

因素一：楼座位置

同一小区，有些楼座位于小区中心位置，有些楼座至少不临街，居住环境相对安静，自然更受购房者青睐;而临街位置的楼座，居住环境相对嘈杂，多数购房者不会选择。

例如，有的楼盘有些楼座紧邻快速高架桥，居住环境十分嘈杂，只能通过价格优势吸引购房者。

因素二：户型好坏

同一小区有不同户型，在各种户型中，总有较差的户型，也有完美稀缺的户型。户型差，易被购房者淘汰，户型完美则会受到购房者的追捧，房屋价格自然相对较高。

因素三：不同楼层

不同楼层，决定了房屋的采光和通风效果以及视野的开阔程度，追求品质的购房者更愿意花高价购买采光好，视野佳的楼层。

例如，多层的房源，购房者普遍认可“金三银四”的楼层，顶楼与底楼少有人问津。

因素四：装修等附加值

虽说有些客户喜欢毛坯房，但是精装修的房子卖相也好，而且对于精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入住，即使价格略高，购房者也会考虑。

所以，建议购房者在买房时，如果遇到高价房或者低价房，心里要有一杆秤，根据多个因素进行理性的判断。此外，还要考虑自己的经济状况，以及自身购房的主要需求是什么，多看几套房源进行比较。