住了几代人的老房子，翻建后拆迁办说是违建不补偿，合法吗？

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导读：在征地拆迁实践中，被拆迁人最怕遇到征收方将自己的房屋认定为违法建筑。因为一旦被认定为违法建筑，就意味着房屋会被强拆而且不补偿。

但事实上，征收方认定违建不补偿的情形却有非常多。于是，被拆迁人不得不考虑征收方认定违法建筑的合法性问题。

实践中认定违法建筑较为常见的一种情形是：宅基地上连续住着四五代人，因为日久年深，涉及到宅基地上房屋的翻建和维修。

而针对翻建和维修，在目前的征收形势下，征收方或者是拆迁办等，大概率上会以没有审批为由，认定为违法建筑不补偿。

那这种做法对吗？宅基地上翻建的房屋就一定是违法建筑、拆迁时就不予补偿吗？下面在明律师来解释下这个问题。

首先，在明律师要告诉你的是：翻建后，拆迁办说你家房子是违法建筑，可能存在以下原因:

一、你家用老房子宅基地翻修新房子，未经过审批。2018年后农村农民新建、翻建、扩建、改建住房都要向村委会及以上相关部门申请，获得批准后，才可以合法修建。

二、你家翻修房屋不符合“一户一宅”规定。比如你家有一套老房子和一套新房子，再将老房子翻建是不允许的，翻建了就是违法建筑。

三、你家老房子在农村，但你已经将户口迁移出农村。户口不在本村，是没有权利再申请使用宅基地的。宅基地所有权归村集体所有，老房子虽然是你家的，你可以居住老房子，可以将房子搬走，可以拆掉，可以卖给本村村民，但你不得将老房子重新翻建、改建、扩建。

针对上述原因，翻建是不是违法建筑，则要区分而定。在此前提下，如果征收方不分青红皂白一律将宅基地上房屋的翻建认定为违法建筑则是违法的，被征收人是可以通过行政复议或者行政诉讼的方式进行维权的。

那什么样的房屋翻建不是违法建筑呢？具体而言为：

一、宅基地上房屋确实过于老旧，无法保障基本生活。

这种情况下进行的翻建行为，即使是没有获得建设审批，政府部门也不应该简单的认定为违法建筑或做出责令强制拆除、限期拆除的决定。

二、农民朋友不清楚翻建房屋还需要通过建设审批。

实际上，由于许多农村地区对于建房行为的管理宽松，房屋普遍存在未经过审批即进行建设的情况。

在这种当地普遍情况下，百姓们根本无从得知翻建房屋还需要通过建设审批，因此行政机关对房屋进行违法建筑认定是应当综合考虑当地的地区管理现状。

另外，如果在原有宅基地上翻建符合以下几个点：

1、房屋用途系自住；

2、房屋未超过原有面积，更未加盖；

3、该房屋系唯一住宅。

针对这种情况的房屋，相应政府部门应先选择采取责令限期补办规划手续等改正措施后，再针对相应改正的情况酌情作出决定，直接作出限期拆除决定必然将对行政相对人的权益造成过度损害，应属明显不当。

综合而言，在明律师提醒大家：老房子的翻建，具体是否属于违法建筑，是要分情况的。在符合一定条件下，宅基地上房屋的翻建也是合法的，在拆迁时，应给予足额合理补偿；

如果征收方不分青红皂白，一律将翻建的房屋认定为违法建筑，是违法的，被征收人可及早进行维权救济。（黄小仙/文）