土地被开发商抵押贷款买房人该怎么办

土地被开发商抵押贷款买房人该怎么办

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　　南国都市报4月26日讯（记者何慧蓉）花37万元全款买了房子，入住了，开发商也同意办理过户手续，但住建局就是不给办房产证。

为啥呢？

　　原来，开发商此前以土地作为抵押，向银行借了钱，抵押还没取消呢！

　　“开发商欠钱跟我有啥关系啊？”市民于康（化名）将海口市住建局起诉到了法院。

　　小区土地被开发商抵押贷款他全款买的房屋办证被拒

　　2007年，于康看中了位于海口国贸区域某花园的一套房子。在与开发商签订了购房合同后，于康以37万余元的价格，全款买下了这套房子，并办理了入住手续。

之后，于康向海口市住建局提交了购房合同、发票等相关材料，要求将登记在开发商名下的房子过户到自己名下。但是，海口住建局却以土地抵押尚未解除，拒绝为于康办理房屋产权转移登记手续。

　　原来，在开发该小区时，因为资金问题，开发商于2002年以小区所占的1.4万平方米土地作为抵押，分两次向银行申请贷款1130万，并在国土部门办理了土地他项权登记。

2004年，在开发商的要求下，银行向海口房产管理局出具证明，说明该项目已在银行抵押贷款，同意房管局为开发商办理房屋预售手续。

开发商在办理了预售许可证后，将小区房屋对外销售。于康买下的就是其中一套房子。

　　2014年7月，于康将海口住建局起诉到海口美兰区法院。

　　海口美兰区法院一审认为，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国房地产管理法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，而银行之前同意开发商办理房屋预售许可证，应认为银行同意开发商将房屋对外销售，并同意开发商履行向购房者交付房屋和协助办理房屋转移登记手续的义务。

因此，海口住建局应依法履行为于康办理房产转移登记手续的法定职责。

　　未与开发商共同申请过户法院终审驳回男子诉请

　　对于一审结果，海口住建局及第三人银行方面都向海口中院提起了上诉。海口住建局及银行方面表示，于康的房屋登记申请不符合相关登记条件，因为开发商已经将项目占用范围内的土地使用权抵押给了银行，并办理了抵押登记，根据《物权法》“以建筑用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”等规定，地面的建筑物也一并被抵押，而根据《房屋登记办法》规定，这种情况下办理产权转移，应有银行同意的书面文件，而于康并没有提供相关材料。

他们请求，法院驳回于康要求办理房产证的诉请。

　　于康和开发商方面则表示，买房办证权利应得到实现，请求法院维持判决一审判决。

　　海口中院二审查明，于康未举证证明其与开发商共同向海口住建局提出办理房产证的申请。该院认定，于康与开发商签订购房协议购买房屋而向海口市住建局申请办理房屋登记，不具有法律规定的可以单方申请办证的情形，其应与开发商共同向海口住建局申请办理所购房屋的登记手续。

根据上述规定，于康的申请不符合法律规定，海口市住建局未给其办理房屋所有权证不存在不作为的违法行为。

　　日前，该院作出终审判决，撤销一审判决，驳回于康的诉讼请求。

　　律师说法

　　银行同意预售代表放弃抵押优先权

　　现实生活中，这样的事情不少见，买房人该怎么维护自己的合法权益呢？

　　海南瑞来律师事务所律师罗荣表示，根据我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房可以进行预售的首要条件是，已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

也就是说，开发商在办理商品房预售许可证时，土地使用权上没有抵押，否则便无法办理预售许可证。没有预售许可证，该商品房就不能进行销售。

所以，一般情况下，具有商品房预售许可证的房地产项目的土地都是产权清晰，不存在抵押的。本案是特例。既然享有土地抵押权的银行表示同意开发商销售房屋，应视为其放弃在该土地上抵押权的优先权。

海口市住建局不能以该商品房土地上有抵押而不予办理房产土地证。买房人应根据其与开发商购房合同的约定，要求开发商为其办理房产土地证，如果逾期不能办理，可以要求开发商承担违约责任，或者要求解除购房合同，并要求开发商赔偿相应的损失。

　　既然如此，那本案为何于康会败诉？罗荣律师解释，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。这条规定说明，商品房登记手续是开发商和购房人共同办理的，而非哪一方单独可以办理的。

但在实际操作中，开发商获得国有土地使用证和房屋所有权证，即大产权证，是业主办理房产证的前置条件。也就是说，一个房地产项目没有办理好大的国有土地使用证和房屋所有权证之前，购房人是无法办理所购房屋的产权证的。

二审法院认为于康不具有单方面申请办证的情形，其应与开发商共同向住建局办理房屋产权登记手续。

　　罗荣律师建议，购房者在买房时，一定要认真查看开发商是否具备包括《商品房预售许可证》在内的五证，同时去相关部门看项目土地上是否有抵押或者其他债务纠纷。

如果土地或者房屋存在纠纷，哪怕再便宜也最好不要购买，以免存在不能办理产权登记证的风险。

注：本文系转载，仅供普法学习。