婚前个人按揭买房离婚时归个人吗

婚前个人按揭买房离婚时归个人吗

最高人民法院对外公布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》，这一司法解释共有19个条文，于今天起施行。

这部司法解释重点对亲子关系诉讼中当事人拒绝鉴定的法律后果、夫妻一方个人财产婚后产生收益的认定等问题作出了解释。

解释明确：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。此外，夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求损害赔偿的，人民法院不予支持。

■焦点：婚前贷款买房

婚后夫妻双方共同还贷

离婚时该房屋如何分割

■摘要：

《婚姻法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

■案例：

2002年5月15日，马先生签订商品房买卖合同，购买房屋一套，房屋价款152202.9元，该房由马父母交付首付款，剩余部分由马先生以个人名义向银行贷款10万元交付。

2003年1月25日，该房屋获得产权登记，登记的所有权人为马先生。2003年10月1日，马先生与马女士登记结婚，双方婚后偿还部分银行贷款。

2010年4月19日，马女士在马先生不知情的情况下提前偿还涉诉房屋银行贷款10638元。2010年12月18日，马先生与马女士被判离婚。

现马女士诉至法院，要求获得涉诉房屋的分割房款。

最终，法院考虑到涉诉房屋的现价值与购买价相比有了较大幅度的增加，马女士以夫妻共同财产的还贷对涉诉房屋市场价格的提高亦有一定贡献，且双方之女马*欣随马女士生活，而目前马女士名下并无房产，从照顾子女权益及公平角度出发，马先生应予马女士一定补偿，具体数额由法院酌定。

■解读：

对此中央民族大学教授表示：本案与解释三第十条相关：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

有了这条解释，该案判决起来就会避免争议。

对该条款婚姻法专家、北京市律师协会婚姻家庭专业委员会秘书长杨*林表示，夫妻一方婚前按揭以自己名义购买房屋，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时该房屋如何分割，是目前法院审理离婚析产纠纷中遇到最多的问题，也是目前争议最多的问题。

据杨律师了解，在《婚姻法解释三》出台之前，仅法院中就有两种观点。一种观点是夫妻一方在婚前通过按揭贷款以个人名义购买的房屋，婚后夫妻共同偿还贷款，在离婚时，房屋应属于婚前贷款的一方所有，婚后夫妻共同还贷的部分，属于借贷关系，在分割财产时，房屋应归签订贷款合同的一方所有，房屋所有人，归还对方帮助还贷的钱款即可。

而第二种观点则是以房产证取得的时间为划分，认为夫妻一方婚前按揭贷款以个人名义购买房屋，如果在结婚之前取得了房产证，该房屋就应该属于夫妻一方个人财产，而如果在结婚之后取得的房产证，则应该属于夫妻的共同财产。

杨*林表示，两种观点博弈多年，在司法实践中造成地区不同，对此类案件的审理结果大相径庭。此次《婚姻法解释三》参考折中了上述两种观点和做法，总体上既保护个人财产，又不违背《婚姻法》保护妇女利益。

■焦点：父母赠与房产

父母给婚后子女买房

属于出资人子女财产

■摘要：

《婚姻法解释三》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

■案例：

白女士结婚时，其在大学当教授的父母出资，以自己女儿的名义购买了一套房屋，该房屋登记在白女士的名下。但是由于白女士父母的一笔定期存款在缴纳房屋首付款时还不到期，所以向白女士未来的公公借款8万元。

2010年，由于白女士的丈夫赌博成性，一直不上班，白女士提出离婚。而白女士的丈夫陈先生以白女士名下的两居室房屋应属于夫妻共同财产要求分割。

此案一审法院判决房屋归白女士所有，但要求白女士补偿其前夫陈先生90万元。白女士和其前夫陈先生，都向市一中院提出了上诉。

■解读：

杨*林秘书长表示，夫妻一方父母出资为自己购房结婚，在夫妻离婚时为此产生纠纷的现象在目前的司法实践中非常普遍。这种案件中，比较好认定的是父母一次性出资并支付全款为子女买房，房屋也登记在自己子女的名下，这种情况出现纠纷时，无疑应该认定父母出全款以自己子女名义购买的住房，应该属于父母对自己子女的赠与，应该属于自己子女的个人财产。

但是现实中父母一次性付清全款并以自己子女名义为自己子女买房结婚的情况很少，更多的情况是，父母出首付或部分房款，帮助子女购房，并且父母为子女出具首付或部分房款时，父母与子女之间没有协议。

这就使得目前在此类纠纷中，出具虚假借款合同的情况比比皆是，很多夫妻离婚时，一方突然拿出一份与自己父母的借款合同或银行取款证明，声称买房时自己父母借给了自己多少多少钱或该房屋是自己父母出钱所买，应属于父母赠与自己的财产。

目前房屋价值动辄上百万，多则几百万，任何一方在离婚时都不愿意父母一辈子的积蓄，无辜落到他人之手，所以争议非常激烈，一旦法院处理不当，就会造成矛盾激化。

对此，南方某法院很早就尝试按照《婚姻法解释三》的相关条款来解决这类纠纷，取得了不错的效果。此次《婚姻法解释三》实际上是对南方某法院的做法加以总结并以司法解释的方式推广。

■焦点：一方私卖房产

一方擅自处分共有房产

离婚时另一方可以索赔

■摘要：

《婚姻法解释三》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

■案例：

2010年5月27日，宋某与付某签订房屋买卖合同，将自己名下的坐落在北京市某处的楼房一套卖与付某。5月29日，付某将全部购房款给付宋某，双方到建委提出变更房屋所有权申请。

6月11日，宋某、付某在查看房屋时遇到宋某的妻子王某，王某知晓宋某卖房后发生争执。次日，王某到建委查看房屋所有权的登记情况，发现该房屋所有权人仍为宋某，王某提出不能将房屋所有权变更为付某，并说明了理由。

后王某发现该房屋产权已经变更为付某所有，故诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

：司法解释三明确，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方财产损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。

■解读：

对此，表示，该条款现实中主要反映出两类问题，一类是夫妻一方擅自将夫妻共有房屋出售，侵犯对方的利益;而另一种情况是，在房屋价值不断攀升的情况下，夫妻双方为了达到追求房屋最大价值的目的，在房屋升值后，夫妻一方以对方擅自卖房为由要求法院确认卖房合同无效，实际上是夫妻双方唱“双簧”，变相毁约。

认为，对此一方面是《婚姻法解释三》此次作出了明确规定，另一方面应该呼吁房屋产权登记机关负起责任，在夫妻一方出售房屋时，应要求售房人出具对方的书面同意意见书，以减少此类纠纷的发生。

■焦点：亲子鉴定问题

一方拒绝鉴定将使

另一方的主张成立

■摘要：

《婚姻法解释(三)》明确规定，亲子关系诉讼中一方当事人拒绝鉴定将导致法院推定另一方主张成立的法律后果。亲子关系诉讼属于身份关系诉讼，主要包括否认婚生子女和认领非婚生子女的诉讼，即否认法律上的亲子关系或承认事实上的亲子关系。

■现状：

现代生物医学技术的发展，使得DNA鉴定技术被广泛用于子女与父母尤其是与父亲的血缘关系的证明。亲子鉴定技术简便易行，准确率较高，在诉讼中起到了极为重要的作用，全世界已经有120多个国家和地区采用DNA技术直接作为判案的依据。

在处理有关亲子关系纠纷时，如果一方提供的证据能够形成合理的证据链条证明当事人之间可能存在或不存在亲子关系，另一方没有相反的证据又坚决不同意做亲子鉴定的，人民法院可以按照2002年4月1日开始施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定做出处理，即可以推定请求否认亲子关系一方或者请求确认亲子关系一方的主张成立，而不配合法院进行亲子鉴定的一方要承担败诉的法律后果。

《婚姻法解释(三)》第二条对此予以了确认。从征求意见的情况看，多数意见认为，对亲子关系推定认定的规定符合社会常理，且便于实际操作。

■解读：

最高法新闻发言人孙*工说，由于现代生物医学技术的发展，DNA鉴定技术被广泛用于子女与父母尤其是与父亲的血缘关系证明。

这种亲子鉴定技术简便易行，准确率较高。在处理有关纠纷时，如果一方提供的证据能够证明当事人之间可能存在或不存在亲子关系，另一方没有相反的证据又坚决不同意做亲子鉴定的，人民法院可以按照相关规定推定请求否认亲子关系一方或者请求确认亲子关系一方的主张成立，而不配合法院进行亲子鉴定的一方要承担败诉的法律后果。

婚姻财产纠纷

怎么判?

最高法有关负责人详解婚姻法司法解释

■为何出台新司法解释?

问：这次关于婚姻法的司法解释已经是第三次了，为何在这个时候又出台一个司法解释?

答：2001年修订的婚姻法施行后，针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题，最高人民法院于同年12月24日出台了关于婚姻法的司法解释(一)，针对婚姻法修改后的一些程序性和审判实践中急需解决的问题作出解释，包括无效婚姻和可撤销婚姻的处理程序及法律后果、提出中止探望权的主体资格、子女抚养费、离婚损害赔偿等问题。

2003年12月25日，最高人民法院又出台了解释(二)，主要针对彩礼应否返还、夫妻债务处理、住房公积金及知识产权收益等款项的认定、军人的复员费及自主择业费的处理等问题，提供了具有可操作性的裁判依据。

2008年以来，全国法院一审受理婚姻家庭纠纷案件共计1286437件，2009年为1341029件，2010年为1374136件，呈逐年上升趋势。

案件中相对集中反映出婚前贷款买房、夫妻之间赠与房产、亲子鉴定等争议较大的问题，亟须进一步明确法律适用标准。为此，最高人民法院于2008年1月启动了关于婚姻法司法解释(三)的起草工作。

经过充分论证后，经审判委员会讨论通过了司法解释(三)。

■为何房子成婚姻纠纷重点?

问：这次司法解释中直接涉及房产的就有好几条，这些纠纷该怎么处理?

答：离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。司法解释(三)首次明确了离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。

如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

司法解释(三)第十条规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，那么离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

■婚姻关系、亲子关系……哪个是真?

问：很多时候确定当事人是否具有婚姻关系、亲子关系就决定了财产的分割，审判实践中怎么判定这些关系呢?

答：首先谈亲子关系，并且司法解释(三)对此予以了确认。在结婚登记程序存在瑕疵时，婚姻关系是否有效呢?现实生活中，常常有当事人以结婚登记程序中存在瑕疵为由申请宣告婚姻无效，如一方当事人未亲自到场办理婚姻登记、借用或冒用他人身份证明进行登记、婚姻登记机关越权管辖、当事人提交的婚姻登记材料有瑕疵等。

在结婚登记程序存在瑕疵时，如果同时欠缺了结婚的实质要件，在法律规定的情形内，可以被人民法院宣告无效，但对仅有程序瑕疵的结婚登记的法律效力缺乏明确的法律规定。

这次解释就第一次明确了以结婚登记程序存在瑕疵为由主张撤销结婚登记的，应提起行政复议或行政诉讼。

■文/新*社记者

**新杨维汉王雪玮

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取消婚外同居

约定补偿条款

昨日发布的解释中删去了此前征求意见稿中有关婚外同居关系解除后财产问题如何处理的条款。对此，最高法有关负责人昨日进行了解释。

据了解，征求意见稿中第二条内容是，有配偶者与他人同居，为解除同居关系约定财产性补偿，一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张返还的，法院不予支持;但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的，法院应受理并根据具体情况作出处理。

最高人民法院民事审判第一庭庭长杜*华对删除这一条规定解释说，婚外同居的情况十分复杂。有些是明知对方有配偶而与之同居的，有些是不知道对方有配偶而与之同居的。

结束同居的财产协议中，有些人以个人财产解决偿还问题，有些企图以夫妻共同财产解决问题。同居的时间也不能一概而论。此外，婚外同居还涉及传统道德、善良风俗等问题，简单的条文难以涵盖复杂的情况，对于该类问题的解决需要进一步研究和认证。

■据新*社

观点

夫妻财产约定

情况可能增多

婚姻法专家、北京市律师协会婚姻家庭专业委员会秘书长表示，按照《婚姻法解释三》今日开始实施的规定，8月13日之前已经审结的此类案件，将不再适用《婚姻法解释三》的相关条款，而目前正在审理的此类案件，应该适用《婚姻法解释三》的条款来处理。

预测，随着《婚姻法解释三》的颁布实施，今后夫妻之间进行财产约定的情况可能会增多，比如女方在结婚之前会要求男方将结婚用房写在自己名下或写在两人名下。

认为，《婚姻法解释三》虽然对解决夫妻离婚时的财产分割将起到重要作用，但是该司法解释也将使夫妻的婚姻关系更多地蒙上物质的影子而使夫妻感情埋下隐患。