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律界问答新房购房流程及注意事项有哪些

新房购房流程及注意事项有哪些

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新房购房流程及注意事项有哪些

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　一、新房购房流程　　1、购房者在选好房源，谈妥价格后，要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关资料、文件交给购房者，并讲清项目进展情况。

《认购合同书》一式两份，主要内容包括认购物业、房价、户型、面积等。付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款。

　　2、在签订认购合同书后，开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。如果在交付定金后，随着对项目了解而感觉放弃购买，或因其它原因不想购买时，开发商能否退还定金？

这需要买卖双方在协议中明确何种情况下，可以终止协议，拿回定金。

　　3、在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用认定的规范文本，不要使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。

　　4、双方签订《商品房买卖合同》后，购房者要交首付款。目前，除少数群体外，新房首付款一般最低支付房价总额的三成。

如购房者选择一次性支付房款，要在签署买卖合同后，一次性付清。购房者可根据自己的情况选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种：银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

　　5、买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。申办房产证，需要确定开发商相关手续是否齐全，包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。

购房者向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约，到房产机关申请办理，缴纳税费。

　　6、新房要经过验收才能入住。购房者接收房产要根据买卖合同检查是否有所变动，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。

如不合标准，购房者有权向开发商拒收。　　二，新房购房注意事项有哪些　　第一、我们买一套房子是一个不容易的事情，因此买房子首先要适合家庭需要，有一个基本的前瞻性，比如房子多大才适合家庭的未来发展，什么样的布局比较好，这样选择房子是关键一步。

　　第二、我们买房子的时候要注意自己家庭的承受能力，因为一套房子的总价很高，一般大部分人都需要贷款买房。因此买房的朋友们一定要计算好自己的经济能力，千万不要出现贷款还不上的问题。

　　第三、大家在买房子的时候，一定要注意尽量选择大型上市企业的楼盘，而不要选择一些小型开发商，因为这些小型开发商的楼盘，很可能五证不全，没有大红本的话，那就得不偿失了。

　　三，购买新房签订购房合同注意事项有哪些　　第一、注意审核土地使用权是否存在抵押　　购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。

因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

　　第二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件　　（一）开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要

　　商品房开发的法定手续（许可程序）包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致；

土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。

　　（二）注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”

　　1）“一照”：即企业法人营业执照。

　　2）“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

　　3）“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内（外）销商品房预售许可证。

其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

　　（三）要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

　　大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。

　　1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。

　　2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

　　（四）注意订立新房买卖书面协议时部分条款是可以修改或补充约定的

　　1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。

　　2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。

要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

　　（五）约定违约责任条款须详细、具体

　　1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。

　　2、同时，还应该约定：

　　1）规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。

　　2）由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。

　　3）加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，才能从根本上遏制开发商恶意违约。

　　（六）新房买卖书面协议附件须重视

　　1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。

　　2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

　　可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。

　　（七）妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

　　商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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